URI城市租住年终复盘|下行周期里，酒店业谁在赚钱，谁在出局

2025年，中国酒店业在繁荣与承压的矛盾交响中，划下了一道深刻的分水岭。出行人群基数在上涨，但消费意愿却显著疲软；市场上分“蛋糕”的玩家持续增多，而行业整体“蛋糕”并未同步做大；一边是县域市场火爆、AI技术普及，另一边是高端资产甩卖、同质化内卷。行业如同在冰与火中前行，这种复杂的局面，很难用一个词概括。

本期，我们以十大关键词为脉络，系统复盘2025年行业整体图景，结合权威数据展望未来走向，旨在为相关决策与战略布局提供参考。

01

两极分化

2025年，“冷热不均”成为酒店业最鲜明的年度基调。出行人群基数虽在增长，但消费意愿疲软，叠加民宿、露营等替代业态的分流，传统酒店竞争压力空前。

供需失衡是根本困境。全国酒店供给量逐年增长，但消费端的疲软，使得市场演变为“蛋糕不增、玩家增多”的零和博弈格局。

02

价值重估

2025年，酒店资产交易市场异常活跃，但这并非繁荣的象征，而是资本在压力下的被动出清与价值重估。

一方面，受现金流压力与重资产模式回本缓慢影响，大批高端酒店资产被迫转手。另一方面，地方国资与跨界资本成为主要的“抄底者”。国资的深度介入，标志着行业竞争正从纯粹市场化，迈向“专业运营+多元赋能”的生态新格局。

03

资产金融化

2025年末，资本市场为酒店业带来了一股确定性暖流。12月31日，中国证监会正式印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确将酒店业态纳入商业不动产REITs的优先推进范围。这一关键扩容从根本上重塑了酒店资产的属性与逻辑——曾经的“重资产包袱”得以转化为公开市场可定价、可交易的“现金流产品”。

这不仅为持有方开辟了市场化退出通道，更构建起强大的价值发现机制，卓越的运营能力将在证券化过程中获得资本充分认可。

04

内生增长

头部酒店集团战略重心显著转变：从追求门店数量高速扩张，转向注重盈利能力和资产质量的内涵式发展。

数据显示，几大头部集团在2025年前三季度的新开店速度和净增门店数均出现放缓。华住CEO金辉明确表示，“现阶段，我们更强调开的每家店都是赚钱的，某种程度上，品质比对规模的追求执念更重要”。

头部集团将更多资源投向产品结构调整、存量酒店焕新以及在细分市场（如商务极简、在地文化）的挖掘上。

这标志着中国酒店业正步入一个更为成熟、追求长期健康发展的新阶段。

05

智效革命

2025年已成为行业全面拥抱AI的“应用元年”，共识已经达成。AI不再仅仅是炫酷的营销噱头，而是正在成为降本增效的核心生产力。

一方面，AI工具大幅降低了酒店投资和运营的技术准入门槛。另一方面，AI正在深刻重塑运营逻辑与服务体验。技术正在推动酒店业从“功能型服务”向“智慧型体验”的根本性跨越。

06

渠道博弈

2025年酒店预订渠道的竞争已超越单纯流量之争，进入以资源掌控与生态闭环构建为核心的新阶段。

URI观察发现，传统OTA平台（如携程、美团）虽然仍保持强势地位，但抖音、京东、高德等凭借平台流量和独特场景优势的新势力正加速布局，渠道间的混战与冲突愈发频繁。

一个标志性事件是，2025年4月，同程旅行宣布以24.97亿元全资收购万达酒店管理公司，一举将万达旗下九大高端品牌、近600家酒店纳入麾下。这一“蛇吞象”的交易，本质上是OTA平台为了控制更多上游供应链、增加自身“货源”和护城河的深度举措。

与此同时，承受巨大经营压力的一线门店与传统OTA的关系变得微妙而紧张。尽管高度依赖其流量，但高昂的佣金与激烈的价格战也让酒店不堪重负。

可以预见，渠道格局的重塑与话语权的博弈将是未来数年的持续主题。

07

长短融合

面对市场增量放缓的压力，酒店业开始打破传统客源边界，长短住融合成为挖掘潜力的重要路径。

这种双向渗透正推动产品设计、定价策略与运营体系的深刻变革，模糊了传统住宿业态的边界。行业共识是，构建能动态适应不同住宿时长需求的混合产品模式，将是提升资产回报与竞争力的重要方向。

08

存量搏杀

在新增土地和项目稀缺的背景下，“存量焕新”从可选项变成了酒店集团保持增长的核心机遇。这片蓝海市场窗口期很短，已成为国际集团、本土巨头和区域品牌竞相争夺的新竞技场。

不同背景的玩家策略各异：国际酒店集团多通过推出“软品牌”模式，以较低标准吸纳高端存量项目；头部本土集团则系统性地投入品牌和人员，进行规模化改造；而区域酒店集团凭借更灵活的签约方案和对本地市场的理解，在吸引中小型存量酒店投资人方面展现出独特优势。

未来，在酒店投资人圈层中，可能会形成一个独立于普通消费者认知之外的“存量焕新品牌排行榜”，各集团将通过打造王牌改造产品来占领投资人心智。

09

差异化破局

行业的困顿期，往往也是创新繁荣期。2025年，从一线单体酒店到大型酒店集团，都在试错中创新，试图在红海中找到差异化的破局微光。

一线营销层面，“五星酒店摆地摊”成为年度最具标志性的事件。这既是消化库存、获取现金流的求生之举，也是打破刻板印象、贴近本地社区的品牌实践。集团战略层面，创新则更为多元，这些创新或许成功率不一，但为行业僵局注入了宝贵的活力。

此外，URI发现，2025年活得相对滋润的，都是精准卡位的玩家。行业共识：与其讨好所有人，不如深爱一群人。

10

韧性价值

2025年的酒店业在困境中展现出强大的韧性，无论是通过科技赋能、存量改造还是模式创新，业者从未停止探索破局之路。这种努力正在逐步转化为审慎的市场信心。据URI调研发现，酒店业者对2026年经营毛利润（GOP）承压的预期比例，已从2025年的59%收窄至46%，市场情绪正呈现企稳迹象。

尤其是在奢华酒店与生活方式酒店领域，从业者对未来收入的预期相对更为积极。URI认为，尽管整体市场仍面临逆风，但在高质量、高体验、高差异化的赛道上，曙光已然显现。

2025年的酒店业，没有统一的答案。有人在抛售资产离场，有人在逆势抄底；有人在科技上all in，有人回归服务本质；有人收缩自保，有人跨界扩张。

但一个共识正在形成：酒店业的旧时代已经结束——那个靠地段、星级、标准化服务就能赚钱的时代，一去不复返。新时代的生存法则，是精准定位、极致运营、生态融合。

当五星酒店开始摆摊卖包子，不是行业堕落，而是认知升级——酒店的本质，不是挂着星星的建筑，而是满足特定人群需求的商业空间。谁能重新定义这个空间的价值，谁就能在下一个周期领跑。

2025年，酒店业在“精分”中重构。2026年，重构后的新物种即将登场。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:紫桦

内容复核:木兮

运营编辑:树懒