“老破小”迎来转机？上海出手收购二手房，楼市出现新信号

2月初，上海楼市传出重磅消息。

官方牵头收购部分二手住房，用作保障性租赁住房，首批试点落在浦东、静安、徐汇等核心区域。

消息迅速引发讨论：有人认为这是救市新动作，也有人不解——相比直接收新房，逐套收购二手房既复杂又费时，为什么偏要选这条更难的路？

如果只把它理解为“救市”，显然低估了背后的意义。

这更像是一个信号：房地产市场最艰难的阶段，正在过去，市场开始从探底阶段，慢慢走向稳定。

但需要强调的是，企稳并不等于反弹，更不意味着房价会重回快速上涨通道。

先看这次政策“反常”之处。

此前各地收购房源，多数是直接对接开发商批量回购新房库存。

流程简单、效率高，也有助于缓解开发商库存压力。

而二手房面对的是大量个人业主，每个人的出售节奏、心理价位都不同，几乎不可能像开发商那样统一议价。

更何况，同一个小区里，不同楼层、朝向、装修状况，价格都可能相差明显。

想批量收购，本身就是一件难度很高的事。

既然复杂，为何还要做？

关键原因在于，市场价格已经进入可接受区间，官方判断风险可控，甚至具备长期运营价值。

支撑这一判断的核心，是“租售比”。

目前上海不少中心城区二手房的租售比已接近2.5%，部分位置较好的老小区甚至接近3%。

这个数字过去并不突出，但放在当前低利率环境中，吸引力已经明显提升。

简单对比一下：当前国债收益率普遍在1%至2%区间徘徊，而将房源转为保障性租赁住房后，长期运营回报反而更具优势。

对地方政府来说，这类操作还有现实需求。

保障性租赁住房建设有明确指标，新建住房周期长、投入大，还可能增加市场库存压力。

而直接收购存量住房，既能快速形成房源供应，又不会新增市场供给，对稳定市场更为有利。

再加上，一线城市土地资源有限，成熟区域的新建空间本就不多，收购存量住房反而更现实。

同时，老城区房源交通便利、配套成熟，更适合作为租赁住房投入使用。

从具体收购标准也能看出政策指向。

例如浦东提出，优先收购70平方米以下、2000年前建成、总价控制在一定范围内的住房，同时鼓励有置换需求的业主参与。

而这类房源，恰恰是上海二手房市场中占比最高的“老破小”。

对这类房源形成托底效应，等于给不少业主提供了出售出口，从而带动置换需求释放。

当前上海楼市真正卡住的环节，并不是刚需，而是改善型需求。

许多家庭想换房，却因为旧房难卖而迟迟无法行动。

如果旧房流动性恢复，整个市场链条也会重新运转起来。

从近期数据看，市场确实出现回暖迹象。

1月份，上海二手房成交量同比明显增长，连续数月维持高位水平，部分交易日单日成交突破千套。

与此同时，挂牌量持续回落，供需关系开始改善。

北京、深圳、广州等城市近期成交量也出现不同程度回升，市场情绪逐渐趋稳。

资本市场同样有所反应，房地产相关板块出现阶段性反弹，说明市场预期也在发生变化。

不过，这并不意味着市场已经全面复苏。

一方面，春节前后本就是传统交易活跃期，存在一定季节性因素；另一方面，过去几年市场也多次出现阶段性反弹后再度回调的情况。

真正决定房地产走势的，仍然是居民收入预期与长期需求。

当前收入增长并未出现明显改善，多数购房者依然保持谨慎态度，投资性需求难以重回市场。

即便租售比有所修复，与国际成熟市场常见的3%至5%区间相比仍有差距，这也意味着房价缺乏持续快速上涨的基础。

因此，更理性的判断是：

楼市急跌阶段正在结束，但大幅上涨的时代也已经过去。

未来一段时间，市场大概率会进入一个以“稳定”为主的阶段——下跌空间有限，上涨动力也不足。

对于购房者而言，真正需要关注的，或许不再是房价短期涨跌，而是住房本身是否符合自身长期居住与生活需求。

毕竟，当市场回归理性，房子最终还是要回到“居住”这个最基本的属性上来。