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2026年1月16日，北京城建地产正式官宣其昌平东小口项目案名为“龙樾海序”，并定位为旗下高端“龙樾”系的旗舰新作。
一时间，市场关注再度聚焦于这片三区交界的土地。

然而，案名的华丽与品牌的背书，不应掩盖对地块本身价值的冷静审视。
这不是一篇宣传稿，而是一次针对地块核心禀赋、市场处境与未来变量的独立分析。
本文将围绕地段禀赋、市场战局、产品推演、价值与风险四个基本面，为关注者绘制一幅清晰的决策地图。

地段禀赋分析——天赋与现实的精确衡量

任何房产项目的长期价值，首先根植于其不可移动的地段。
对“龙樾海序”所在东小口0001地块的分析，必须剥离预期，客观看待其现状与未来。

电话/微信：13552436203

交通解析：确定性利好与通勤现实

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• 核心确定性：项目的最大交通筹码，是在建的地铁13B号线“建材城东站”。
  根据信息，该站点距离地块直线约1公里，计划于2027年通车。
  通车后，向西5站可达西二旗，向东3站可至望京，理论上能有效承接两大产业高地的外溢需求。
• 通勤现实：需要冷静看待的是，“直线1公里”在实际城市路网中，步行距离可能超过1.5公里，并非严格意义上的“地铁房”，日常通勤很可能需要借助共享单车或社区接驳巴士。
  此外，当前区域主要依赖立汤路等主干道，高峰期拥堵是客观痛点。

配套评估：现状短板与规划蓝图

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• 当下短板：板块的城市界面未来还会有较长建设周期，大型商业配套目前主要依赖西三旗万象汇。
  尽管地块周边有东小口森林公园等生态资源，但优质教育资源仍是区域短板。
• 中期规划：关键的配套增量在于教育。
  规划中的北京101中学昌平分校（12年一贯制）落地在地块附近，若能兑现将极大填补区域空白。
  此外，地块西侧紧邻海淀，可共享部分海淀的商业与医疗资源（如在建的海淀医院北院区），这是其独特优势。

产业与客群溯源：清晰的辐射逻辑

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• 地块的价值逻辑非常清晰：它位于海淀、朝阳、昌平三区交汇的“黄金C位”。
  其核心客群绝非昌平本地，而是主要承接西二旗/后厂村的互联网从业者与望京商务区的改善家庭的外溢需求。
• 这种外溢的吸引力，建立在与海淀、朝阳同品质住宅巨大的房价梯度差上。
  但吸引力能否转化为购买力，取决于未来地铁兑现后的通勤效率，以及项目产品本身能否提供超越其价格段（昌平）的价值体验。

电话/微信：13552436203

市场战局推演——闯入者与守卫者的博弈

“龙樾海序”并非闯入空白市场，它面临的是一个供应充足、竞争激烈的战场。

战场地图全景：昌平南的供应洪峰

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• 必须将项目置于昌平南板块的整体供应中审视。
  仅2025年，昌平就成功出让了6宗涉宅地块，加上2024年已入市项目的存量，未来潜在新房供应量巨大。
  有分析指出，昌平在售及待售房源库存高达上万套，去化周期压力明显。
• 存量竞争基准：周边二手房如“奥森ONE”、“奥海明月”这两个曾经的限竞房“神盘”，当年成交价在5.8-6.3万元/㎡之间，它们将是“龙樾海序”最直接的价值参照系。
  更重要的是，这两个项目共计约4000套房源，将在2027-2028年解除限售进入二手市场，届时将对同区域新房形成巨大的价格竞争与分流压力。
• 角色研判：在如此供应环境下，“龙樾海序”很难扮演“价格颠覆者”。
  它更可能的角色是 “价值提升者” ，即通过“龙樾系”更高的产品力（户型、装标、园林），来吸引愿意为品质支付溢价的改善客群。
  然而，它同时面临“向上”与朱辛庄等热点板块分流客户、“向下”与未来大量解禁的限竞房二手房拼总价的双重挤压。

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