租赁公司突然告知合同终止，租客被房东强迫腾退，剩余租金难要回，该怎么办？律师解读相关案例

　　 来西安打工的小赵最近遇上了一件烦心事——原本通过房屋租赁公司租好的房子，突然之间又被房主收了回去，而且“已交给租赁公司的5300元租金不仅退不了，甚至对方连联系电话都不接了……”

　　相关案例

　　交了房租被中介通知房主不想租了

　　索要剩余房租及赔偿金被拒

　　 小赵去年7月来西安后，通过互联网络认识了一个房产中介，在对方牵线搭桥下，与一家住房租赁有限公司签订了为期一年的曲江某小区房屋租赁合同，根据合同，小赵按季度付房租，双方终止合同，须提前一个月告知对方。可就在小赵去年12月交了2026年1月至4月、共三个整月的房租后，突然在没有任何征兆的情况下，小赵被房产中介于1月10日通知合同终止、房主停止出租房屋了，“我当时还在出差，1月17日返回西安后，无奈之下在1月20日腾了房”。

　　 由于房屋租赁公司未按合同约定提前一个月告知租客，违反了合同规定，小赵依照出租合同，要求房屋租赁公司向其退回全部未生效房租及房租的200%作为赔偿金，并提供退房单等文件，但公司通过一名联系人告知他，因当时公司在放假，故未提前一个月通知，而对退还剩余房租，支付赔偿金，并提供退房单的要求，则予以拒绝。

　　 小赵说，像他这样的租客很多，据其了解，之所以合同终止，系公司与房主发了产权纠纷，欠了房主租金，房主又将房另租所致。在他多次与公司的对接人交涉无果后，对接人员也开始微信不接、消息不回，到后来干脆就“失联”了。而他随后查看当时签的电子合同，竟然发现盖章的房屋租赁公司并非是他最初通过房产中介联系的公司，“我找合同上盖章的这家公司，可根本找不到。本来中途腾房这事儿就给我的工作生活造成了不小的麻烦，现在剩下的租金不退，就等于白白损失了”。

　　 事实上，小赵遇到的租房事件，仅2025年下半年，西安就先后发生了多起，令不少租客陷入“钱房两空”的困境。而这些事件背后，既折射出住房租赁市场的监管缺憾，同时也凸显出租客在遭遇纠纷时，对法律规定不了解、维权路径不清晰的痛点。

　　刚住进合租房

　　房东就贴出限期清房通知

　　 从小赵提供的“租客合同”可见，该合同由其与一家名叫“花居”的房屋租赁公司签订，合同中包含有“特别提示”“居住公约”“安全责任告知书”以及“违约责任”“补充解释”等多项明确约定的条款，而在“特别提示”中所列出的两个监督投诉电话，实际上也是该公司的电话，但记者多次拨打这两个尾号分别为“328”“611”的电话时，均无人接听。

　　 1月30日下午，记者根据该公司工商信息及合同上所载明的地址，找到丈八北路某小区某栋一层的10103室。但室内除了落满尘灰的杂物，没有任何办公迹象，其门外也没有“花居”公司的牌匾等标识物。据隔壁的店主介绍，其去年4月租住此处后，10103室就一直是现在的样子，从来没有听说过或见过有“花居”公司在此经营或办公。

　　 但记者发现，该公司的工商信息却显示其于2025年4月2日成立，且公司地址未见变更。对此，小赵很是无奈。他表示，自己曾向辖区派出所报过案，均被告知此事属于民事纠纷，需通过诉讼途径来解决。而现在租赁公司难觅踪迹，究竟如何维权才能要回剩余的租金和赔偿，很令他犯难。

　　 类似小赵的情况，西安市民任先生也碰到了。2025年夏天，任先生通过网上找到一家住房租赁公司，并通过与其签订租赁合同，在未央区某小区租了一间合租房。按约定，他每月付房租700元，押一付三。但为了方便存放私人物品，他一次性缴纳了六个月房费和一个月押金，共计4900元。然而，仅3个月后，他便从合租室友处得知，房东在门上张贴了清房通知，称租赁公司已拖欠其3个月房租，因多次催收未果，限租客5日内搬出，否则将联系物业、派出所换锁收房。

　　 得知消息，任先生立即前往租赁公司办公地点，发现已人去楼空，仅留有一个所谓的“售后电话”。通过该电话联系后，对方起初以“财务未到账”为由拖延退费，后期电话直接无法接通，微信也不再回复。随后任先生向辖区派出所反映，被告知由于他与租赁公司签订有正式合同，此事属民事合同纠纷，应通过司法程序解决。无奈之下，他与房东协商，选择重新向房东支付租金、继续续租，而此前交给租赁公司的租金，除已居住3个月的租金外，剩余2800元全部“打水漂”，至今未追回。

　　 同样，2025年3月，西安一位租客与一家住房租赁有限公司签订了租赁合同，先后支付了6个月租金共计5840元。可租期未过半，房东却突然找上门，称公司未按期支付租金和物业费，要求租客腾退房屋。等他联系租赁公司负责人及房管，却无人应答，后找到该公司办公地，才发现公司大门紧锁，早已不见踪影。而在去年10月底，一名租客与一家房屋租赁公司签订了为期一年多的租赁合同，虽然租金已交到该年12月31日，可租赁公司从这一年6月起就未向房东支付租金，以至于租客在确认租赁公司跑路后，不得不面临被房东赶出门的困境。

　　律师说法

　　租赁公司拖欠租金房主可要求租客腾退房屋吗？

　　律师：合同权利义务仅约束合同双方

　　 在租客与住房租赁公司发生租赁合同终止的情况下，租客常常会被房主要求腾退房屋，这常常令租客不得不面临公司不退剩余租金，自己又无法继续租住房屋的现实窘境。那么，房主能否直接要求租客腾退房屋？在发生类似情形后，租客又应注意那些法律关系呢？

　　 “租客应起诉租赁公司，房东则无权直接追责租客。”陕西至正律师事务所高级合伙人、资深律师黄越岭指出，此类纠纷的核心法律关系是“两个租赁合同”：一是房东与租赁公司签订的《房屋委托出租合同》，双方形成委托出租关系或租赁关系；二是租客与租赁公司签订的《房屋租赁合同》，双方形成租赁关系。房东与租客之间，未签订任何书面合同，不存在直接的法律关系——这是法院审理此类案件的核心前提，也是小赵等租客维权的关键认知，“从判决实践看，法院很明确：租赁公司是连接房东与租客的核心主体，无论是房东的租金损失，还是租客的“钱房两空”损失，均应由租赁公司承担主要责任，租客与房东之间互不承担直接责任”。

　　 黄越岭表示，租客的合同相对方是租赁公司，而非房东。像小赵与租赁公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行义务：小赵已按约定支付租金，履行了付款义务；租赁公司未按约定向房东支付租金，导致房东解除合同、要求租客腾退，属于租赁公司违约，侵害了租客的合法承租权。因此，租客的损失（剩余租金、押金），应由租赁公司承担返还、赔偿责任，租客应起诉租赁公司，而非房东。其次，房东的合同相对方是租赁公司，而非租客。房东将房屋委托给租赁公司出租，或出租给租赁公司，租赁公司应按约定向房东支付租金；租赁公司拖欠租金、卷款跑路，属于租赁公司违约，房东有权依据合同约定，解除与租赁公司的合同，收回房屋，但无权直接要求租客腾退房屋（除非租客同意），更无权要求租客支付租金、赔偿损失。

　　 黄越岭举例称，去年某地法院审理的一桩类似案件中，租客与租赁公司签订租赁合同并支付了全年租金，租赁公司未向房东支付租金，房东遂要求租客腾退并支付租金。法院审理认为，房东与租客之间无直接合同关系，房东无权要求租客腾退房屋、支付租金，判决驳回房东对租客的诉讼请求，同时判决租赁公司向房东支付拖欠的租金，向租客返还剩余租金及押金。该判决与小赵的案例高度契合，明确了“合同相对性”原则在此类纠纷中的适用——合同的权利义务仅约束合同双方，与第三方无关。

　　 “需要特别说明的是，若房东已合法解除与租赁公司的合同，且租客明知租赁公司跑路、无法继续履行合同，仍拒绝腾退房屋，房主可起诉租客，要求租客腾退房屋。”黄越岭指出，由于此时租客的承租权已丧失，继续占有房屋无合法依据，故房主可以要求，但租客仍可就自身损失，另行起诉租赁公司索赔。“2025年7月西安曝光的情侣租户强占房屋案中，租客长期拖欠租金，房主经法院调解后租客仍拒绝腾退，法院最终判决强制腾退，该案例虽与‘公司跑路’略有不同，但明确了‘租客无合法依据占有房屋，房东可要求腾退’的法律原则，对同类纠纷具有参考意义”。

　　执行难如何应对？

　　律师建议考虑“租赁公司股东的补充责任”

　　 从去年至今，国内多个城市发生的租赁公司类似事件看，住房租赁公司以高于市场行情的租金从房东处收房，再以低于市场行情的租金出租给租客，同时要求租客一次性支付半年、一年甚至更长时间的租金，形成资金池；一旦资金链断裂，租赁公司就会选择卷款跑路，导致房东收不到租金、租客被赶出门，从而陷入纠纷。此类案例中，住房租赁公司以“高收低租”“长收短付”的方式造成的租客损失，多在数千元到数万元不等，由于租客大多无力承担维权成本，往往只能被迫腾退房屋，已支付租金无法追回。即便提起诉讼，此类公司也往往因无财产可供执行的问题，成为维权道路上的“痛点”和“难点”。

　　 2025年9月，北京昌平法院公开审理了一起“中介租赁公司拒付房东租金、租客被迫搬离索赔”案，该案与小赵的案例高度相似。原告王先生与北京某房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限一年，每月租金3500元，押一付三，王先生按约定支付了最后三个月的租金，然而，仅几天后，王先生就收到房东的腾退通知，称中介公司拒绝缴纳房租，要求其立即搬出。王先生无奈搬离后，多次联系中介公司退费，均遭到拒绝，遂诉至法院，要求解除租赁合同、退还租金、押金，并支付违约金共计22402.5元。

　　 庭审中，中介公司辩称，其未及时向房东支付租金，但房东擅自将王先生轰走，与公司无关，不同意王先生的诉讼请求。法院经审理查明，王先生与中介公司签订的租赁合同合法有效，中介公司未按约定向房东支付租金，导致王先生被房东要求腾退房屋，无法继续履行租赁合同，构成根本违约。最终，法院判决解除王先生与中介公司的租赁合同，中介公司退还王先生剩余租金、押金，并支付违约金。但因该中介公司已多次涉及房屋合同纠纷，资产状况较差，王先生虽胜诉，要最终获得租赁公司的支付和赔偿仍面临困难。

　　 从相关案例看，“胜诉容易，执行难”并非此类案件的个例。由于租赁公司跑路后，往往会转移资产、注销公司，甚至变卖办公设备、转移资金，造成没有无任何可执行的财产，租客、房东即使拿到法院的生效判决书，也难以实际追回损失。

　　 对此，陕西新纪律师事务所资深律师刘文祥认为，此类案件中，租赁公司的行为构成了“根本违约”，故需承担返还租客剩余租金、押金及支付违约金的责任，以及赔偿房东拖欠的租金、房屋损失。对于如何解决“难执行”这一“痛点”，他表示，结合2025年至今的法院判决实践看，“即使租赁公司跑路、无财产可供执行，租赁公司股东的补充责任，也为租客、房东维权提供了额外的保障”。

　　 他指出，若租赁公司存在“虚假出资”“抽逃出资”“未经清算即注销”等情形，租客、房东可要求租赁公司的股东承担补充赔偿责任，即在股东未出资、抽逃出资的范围内，承担返还租金、赔偿损失的责任。因此，如租客能查明租赁公司股东的相关违法情形，便可在诉讼时追加股东为被告，提高执行回款的概率。

　　 在部分案件中，由于租赁公司存在“一人公司”“虚假注册”等情形，股东规避责任，会导致执行难度进一步加大。但即便如此，刘文祥认为，法院的生效判决仍具有重要意义，因为它明确了租客、房东的合法权益，为后续发现租赁公司财产、追究股东责任追回损失提供了法律依据，也能对其他租赁公司形成震慑，规范行业行为。

华商报大风新闻记者 潘津 B48