向上而生 | 中海打了一个寒战

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

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观点网 悄然翻完2025年的日历，行业温度有变暖一点吗？

冷热不均的池子里暂且没有固定答案，有人如鱼得水，有人放缓脚步，有人下了牌桌，有人在斩杀线附近挣扎，更多人则是沉默地继续行进。

弥漫审慎的行业氛围里，大多数房企已经不再公布销售目标。“失约”两年却又在2024年完成任务后，中海也变得谨慎，没有公布2025年任何业绩或销售上的目标。

拿地、卖楼、再拿地、再卖楼，循环继续转动，动线清晰固化，中海的引擎轰鸣声却似乎低了下去。

比起大江南北“红盘”声量巨大的2024年，中海在2025年显得有些寂静。

安静表象之下，暗流涌动。中海面前摆着新的考验，是上海销售神话的褪色，是全口径排名失守，是规模停滞甚至潜在收缩，以及利润进一步承压。

当所有幸存者都不约而同地往高端市场中挤，无论项目与行情，2025年的中海打了一个寒战，而这场冬雪远未走到尽头。

卖了多少楼？

回望过去一整年，中海在一线城市的卖楼心态更为积极，成果却参差不齐。

年内最明显的破冰动作显然是在广州拿地：2025年10月，依旧是在海珠区，中海以9.2亿元拿下广州大道南二期地块，这也是两年来首次落子广州。

如果自身项目扎堆，靠卖存货在市场占位是一种解法，但2024全年没在广州拿地的中海似乎快要吃完红利。

回望2021年中海观澜府开盘，在行业好行情下创造了不需要看样板间、半年清盘的神话。

但事实是一个项目并不足以支撑中海在五年后还能继续稳坐海珠“顶流”的位置。

中海观澜府之后，中海观云府、中海观澔府、中海映澜台等项目都未能复制“去化神话”，个别项目至今仍有住宅还未售出。

由于中海近年来在广州布局较少，目前主力在售项目不过中海大境、中海亚运城、中海麓府、中海荔府等7个楼盘，都是以前的存货。

至于百亿押注的中海大境，自2024年开盘至今已有一年半，阳光家缘网显示住宅已售套数731套，未售套数667套，去化率为52.28%，将将超过一半。

或许是去化不及预期，又或许是战略取舍，中海在广州转攻为守，继续进攻的一线堡垒只剩下北上深。

这三个区域中，成绩更稳定、同时比较亮眼的是北京，以超400亿元全口径销售金额第八年蝉联北京新房销售冠军。

虽然红盘不少，但中海在北京的统治力并没有排行榜上展现得那么强。

在国央企扎堆的北京楼市中，除了龙湖、懋源、融创等少数民企还有在售项目，稳站中心位置的要么是大型国央企，要么就是北京本地国资。

比如和中海同根同源的中建系，近两年异军突起，分拆八局之后，聚焦京津的中建智地在2025年已经跻身权益销售金额排行榜前列。

除此之外，还有越秀地产、华润置地、招商蛇口等“老对手”紧跟身后，中海北京销冠姿态并没有表面上那么从从容容。

意识到核心城市核心区域竞争加大，中海放大了北京布局，但市场的反馈并不乐观。

先是2024年落地的首个“玖序”系作品京华玖序，在2025年热度有所退减，年内新推52套住宅，网签套数为16套，去化率约为30.77%，成交均价为18.21万元/平方米。

截至目前，京华玖序499套洋房、小高层住宅已全部取证，已网签312套住宅，去化率约为62.52%，单盘网签额累计约101.43亿元。

或许打算乘胜追击，中海5月推出了第二个“玖序”系作品万吉玖序。

根据开盘当天下午的宣传海报来看，项目首推332套住宅，首开销售63.7亿元，以此计算项目首开销售套数大约为250套，去化率超七成。于6月，万吉玖序加推3号楼栋入市，总可售套数来到370套。

网签信息显示，目前万吉玖序已签约套数为224套，去化率约为44.77%，项目单盘网签额累计52.14亿元。

如果说京华玖序与万吉玖序还有可圈可点的部分，那么在丽金府与丽泽叁号院，中海连续栽了两次跟头。

丽金府项目来自中海2024年12月以110.54亿元摘得的丰台万泉寺地块，位于西南二环“黄金地段”。2025年4月首开时，项目推出500套住宅，均价在10-13万元/平方米，中海高调官宣项目热销39亿元。

截至目前，丽金府全盘1052套住宅，网签数据只有179套，去化率约为17%，网签额累计30.21亿元，与39亿元之间还有一段距离。

位于同一区域的丽泽叁号院更是“骑虎难下”，全盘458套住宅中已签约套数为136套，网签率为29.69%。

为了保证丽金府的豪宅定位，地价相对低了四千元的丽泽叁号院也被架在10万元/平方米定价区间，最终双双陷入去化难题。

和北京“玖序”系两个项目撑起门面不同，中海2024年“玖”系的一线通吃，新一年似乎在上海走不通了。

2024年，中海在上海一时风头无两，仅一个城市卖楼就超过700亿元，其中顺昌玖里项目单日销售额近200亿元，创下全国单日销售额最高纪录；领邸玖序单盘销售达282亿元，已经接近中海2025全年在上海的销售总额。

站在年底回望2025年，中海上海前十个月表现平平，最后两个月冲刺也未能让销售突破300亿元，“膝盖斩”之下是已经失守上海。

得益于2024年顺昌玖里与领邸玖序热销，2025年中海对“玖系”产品在上海的铺排格外用心，直到4月才有云邸玖章入市。

项目地块来自于2024年10月上海第六批次土拍，以32.13亿元竞得杨浦定海社区K2-04、G2-5两宗地块，折合楼板价69158元/平方米，这也是该次土拍唯一溢价成交的地块。

2025年内，云邸玖章共有四批住宅楼开售，均价在16-18万/平方米区间，总套数417套，截至目前已售套数为276套，去化率不足七成。

图片来源：上海住建局网站截图

尽管2024年“玖系”产品大卖为中海打下良好基础，但错过时机对于房企而言依旧是致命的。

云邸玖章入市之后从4月卖到11月，成为中海2025年内绝大部分时间在售主力项目，包括顺昌玖里等项目大多都处于尾盘阶段，这也是中海失守上海最主要的原因——推盘节奏慢。

直到12月中海才展开冲刺行动，先后将环宇玖章与安澜上海推向市场。

相对而言，首开拿出“楼王”镇场的环宇玖章成绩更为可观。项目于12月27日开盘，均价约为11.8万元/平方米，中海当天发出喜报宣布首开售罄。

根据网签数据，环宇玖章总套数为90套，可售总套数为8套，预定总套数为53套，目前已售29套，仅看已售套数去化率约为32%，加上预定套数之后去化率来到91%。

图片来源：上海住建局网站截图

同样在12月才推盘入市的安澜上海，是由中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家企业联合操盘的大体量项目。

但9月拿地、10月公布案名、11月实景开放、12月首开，或许由于整体推盘时间太紧凑，安澜上海虽然公开渠道显示认筹率达159%，触发限售，但实际转化并不算理想。

据观点新媒体了解，安澜上海报价区间在14-20万元/平方米之间，总推售211套住宅，目前可售套数79套，预定套数18套，已售套数114套，实际去化率约为54.02%。

图片来源：上海住建局网站截图

凭借年底两盘齐上，中海才勉强重回上海销售前五之列。

不仅是被禁三年之后的库存和红利在2024年消耗殆尽，还有上海豪宅市场竞争者已如过江之鲫，供求天平逐渐向买家倾斜，中海在上海的优势便不再突出了。

比起上海，深圳反倒还保持着中海2024年“玖系”的些许辉煌，同时也是南方大区最主要的战力。

2024年12月，中海和华润185.12亿拿下深圳后海总部基地南山粤海街道T107-0107宗地，溢价率46.32%，楼面价约为70387.83元/平方米，成为2024年内全国最贵“地王”。

将近一年打磨之后，深圳湾澐玺在2025年11月亮相，首批推售348套约209-1150平方米住宅，均价约18万/平方米，根据官方喜报项目开盘销售金额约为130亿元。截至目前，深圳湾澐玺待售住宅35套，剩余住宅均已录入合同或已备案。

年内还有10月首次开盘的大运玖章，项目地块为中海2025年1月以30.65亿元收入囊中。据了解，项目首开销售额21亿元，截至目前首推房源已签合同或已备案343套，去化率约为91%。

总体来看，中海2025年卖楼成绩单最明显的特点是偏科。

上海年销700亿像是昙花一现，广州落子较少连续两年“吃老本”，深圳两盘连开带着南方区域冲上内部第二名，却是在上海退步明显下的结果，只有北方大区占将近四成销售成绩，当上了“独苗苗”。

赚了多少钱？

拨开层层喧嚣遮掩，房企最原始的生存命题依旧是销售、去化与利润。

除了北方大区销售相对坚挺，上海销售“膝盖斩”的中海，总销售金额上也没有了2024年末“微升”的幸运。

元旦钟声敲响，销售数据定格。尽管中海在2025年最后两个月多地上新，甚至上海一连端上两个新盘，但最终12月录得单月合约销售金额398.32亿元，同比微跌1%。

经历一年起起伏伏，中海全年累计全口径销售2512.31亿元，同比降低19.1%。继失守上海之后，在排行榜上也往后退了一步。

根据观点指数研究院发布的《2025年1-12月房地产市场分析报告·观点指数》，中海地产2512.31亿元全口径销售额在2025年房企销售榜中位列第三，而2024年以3106亿元的销售额位居行业第二。

据观点指数统计，2025年行业销冠由保利发展蝉联，销售额约2530亿元，同比下降21.67%；跌得更少的绿城中国以2519亿元销售额超越中海，升至第二位，二者差距仅有7亿元。

从全年数据来看，中海销售波动较大，高峰出现在6月和12月两个常见冲刺节点，但最终结果并不理想。

只有延续了2024年“玖系”产品热度的1月、2月录得销售同比正向增长，北京与上海均有新盘面世的4月和5月销售下探幅度减弱并回正，其余月份均有不同程度的下降。

近年来，中海不断加大对一线城市的投资强度，从“藏锋系”到“玖系”再到最新的“安澜系”，推出产品一年比一年多、一年比一年高端，但这种不断以更高级别产品覆盖前作的策略，以及空白期过长的推盘节奏铺排，反而带来了副作用。

只有云邸玖里独自支撑11个月销售的上海区域自不必多说，在中海最为看重的北京市场，原本实现了显著溢价的“藏锋系”产品，在丽金府与丽泽叁号院入市之前，便有前作由于地块条件与北京区域热度变化陷入去化难题。

产品口碑被稀释之后，中海将定位更高的“玖系”带到了北京，“只布局一线”的宣传策略也确实为中海带来了可观的销售。

但“玖系”火热只延续了不到两年，中海又推出了定位更高端的“安澜系”，产品定位落差再叠加区域市场环境变化、推盘节奏影响，带来的连锁反应也令中海销售表现显得波动。

全口径销售略退一步，向来更青睐独立操盘的中海还是保住了权益销售额冠军宝座。

根据观点指数研究院报告，2025年末，中海以2141亿元权益销售金额位居行业第一，保利发展、华润置地分别以2000亿元和1593亿元位列二、三位，前三格局保持不变。

尽管权益销售金额蝉联第一，但与2024年成绩相比，保利与中海之间的差距已经从302.4亿元缩小至141亿元。

失去上海销售支撑，中海像是被挤掉了一部分水的海绵，在整体销售都在缩水情况下，又遭遇了更严重的失血。

失守的不仅是上海市场、销售排名，还有利润。

2025年中期成绩单出炉时，中海以87.8亿元核心股东应占净利润贡献TOP10房企合计核心净利润的六成。

剔除亏损的万科，中海净利润占已发布业绩TOP10房企总额33%；除去华润置地，剔除亏损的万科，中海净利润超过其他已发布业绩的TOP10房企之和。

当时，中海管理层对保持净利润和毛利水平还很有信心，从已售未转结金额到量足质优的投资，再到商业资产布局和成本费用管控，都表示中海“有信心、有基础、有能力保持净利润和毛利率水平的稳健”。

如果说直到2025年上半年中海依旧稳坐房企“利润王”位置，那么来到第三季度，利润承压的局面已经非常明显。

2025年第三季度，中海录得收入197.8亿元，经营溢利为10.3亿元；截至2025年9月30日止9个月，收入为1030亿元，经营溢利为131.5亿元。

和自身往年成绩单相比，2024年第三季度录得收入226.5亿元，经营溢利为21.3亿元。

事实上，从2021年开始便可隐隐窥见中海盈利下滑的端倪。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2020年至2024年，中海分别录得归母净利润439亿元、401.55亿元、232.65亿元、256.09亿元及156.36亿元，2021年至2024年分别同比变动-8.54%、-42.06%、10.1%及-38.95%。

2020年达到高峰之后，中海利润便开始走向下坡路，2022年与2024年跌幅更是接近腰斩。

进入2025年上半年，中海盈利下滑趋势未改，录得归母净利润86亿元，同比降幅达16.62%，2025年全年盈利或将继续下跌。

大华继显研究报告指，预期中海2025年核心净利润将按年下跌18.1%，主要因物业发展业务毛利率下跌，以及减值带来压力。

三季报中利润同比“腰斩”，打破了市场对中海“利润王”的最后期待。瑞银研究报告亦指，中海管理层预计2025年盈利将按年跌高双位数，收入则大致持平。全年确认毛利率将较2025上半年进一步下跌，且公司预期2025年存货减值将与2024年的16亿元相若。

中海集团主席颜建国曾多次在业绩会上强调“毛利率要保持在30%以上”，但近些年似乎也不再提起。

或许因为早在2021年毛利率便已经跌破30%，到了2025年中期，毛利率更是已经跌下“2”字头，来到17.4%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从市场大环境与行业周期看，整体价格下行，多个高端项目前期推进并集中结转，外部层面对利润施加压力；还有中海自身区域发展失衡、项目布局及推盘节奏失准，高利润项目销售转化较慢，导致盈利失血加重。

除此之外，另一层直接因素或许还是在成本上——中海在投资端花的钱变多了。

拿了多少地？

“以销定投”成为主流战略之后，绝大部分房企都开始聚焦一线及强二线城市，核心城市核心地块的竞争更加激烈。

中海地产其实是最早走上高端布局的一批房企，2010年3月完成对蚬壳电器并购之后成立的中海宏洋，在整个中海地产体系中负担了低线城市的深耕任务。

将三四线城市布局基本装入中海宏洋这个子公司之后，中海在2019年就确立了“主流城市、主流地段、主流产品”的“三个主流”发展战略，投资基本集中于一二线城市核心区，特别是加大了对一线城市的投资强度。

2023年，中海便在北上广深四个一线城市拿了12个项目，总建筑权益规模合计322.53万平方米，全年拿地规模占比约45.54%；拿地金额共731.3亿元，占全年拿地金额的59.54%，接近六成。

随后中海一线城市拿地强度持续提升，同时在非一线城市的投资有所减弱。

2024年全年只拿了16宗地，但在一线城市新增7个项目，权益面积106.24万平方米，全年拿地规模占比43.59%；拿地金额401亿元，占比80.18%。

或许是意识到面粉储备与质量还是直接与项目销售挂钩，再叠加市场理性回归等因素，中海2025年全年在16个城市有35宗地块落袋，总拿地金额913.38亿元，较2024年增长将近一倍。

其中，中海在一线城市新增16个项目，权益面积180.87万平方米，占比40.69%，同比下降2.9个百分点；拿地金额655.37亿元，占比71.75%，同比下降8.43个百分点。

不仅拿地数量增加，聚焦一线城市导致拿地成本也翻了几倍。

光是年内在上海拿下的6宗地块，中海便已砸下389.9亿元，占全年总投资额将近半数。

其中，持有50.5%权益的上海徐汇区项目1对应权益地价为174.43亿元，持有30.5%权益的上海徐汇区项目2对应权益地价为30.19亿，两宗地块则对应中海2025年12月推出的安澜上海项目。

在城市土地出让热度分化逐渐明显的当下，2024年投资谨慎一定程度上带来了2025年销售的退步，因此中海一反过去两年谨慎，加大了投资强度，看起来哪怕牺牲掉利润都要先把核心区域的高价值地块拿到手。

毕竟2025年在上海被赶超，与土地储备没跟上有很大关系。

先是因为当初参与“围标”事件而被禁止在上海拿地三年，解禁之后的2023年，中海只在上海徐汇区拿下一宗地块，也就是2024年业绩贡献仅次于顺昌玖里的中海领邸玖序。

2024年，中海全年在杨浦区拿下2宗地块，上海区域“面粉”数量并没有增加多少，即便是加上该年新增的12.77万平方米，在上海区域土储也仅有不到200万平方米。

随着环宇玖章、云邸玖章等项目入市，土地储量已被消耗掉部分，整体呈现入不敷出态势，再加上中海依然需要不断推盘抢占市场，大多数项目基本都是快建快销的短周期转化模式，“猛火现炒”的比例越来越高。

2025年12月开盘入市的环宇玖章项目，便是中海于7月拿下的普陀真如多用途组团用地，成交价65.25亿，成交楼面价58823元/平方米。

2024年凭借顺昌玖里和领邸玖序销售700亿的神话，并没有再次眷顾，销售大退步或许让中海紧张起来，2025年在上海拿下6宗地块，拿地金额也是16个城市中最大的。

不过，过去投资收缩带来的土储告急不止体现在上海区域，南方区域土地储备也并不从容。

除了年内拿下广州大道南二期地块，中海在广州没有多余土地储备。

目前，中海广州在售楼盘共7个，包括中海大境、中海亚运城、中海麓府等项目尾盘，存货去化是广州区域最大命题。

能支撑起南方大区销售的只有深圳，但中海在深圳的布局更贴近“猛火现炒”。

2024年，中海总共在深圳拿下两宗地块，项目均已于2025年内开盘，2026年项目还要看2025年拿下的另外两宗地块何时能够入市。

据中海幸福家小程序，中海深圳在售楼盘共13个，除了2025年新入市的大运玖章、深圳湾澐玺，还有深湾玖序、云启源境、寰宇珑宸等在售。

“吃老本”或许是中海在南方大区的最大关键词。

从拿地聚焦策略来看，无论是土储规模还是新增项目，北京都是中海“头牌”区域，但实则也是冰火两重天。

一方面是京华玖序、万吉玖序等项目热销，另一方面是2024年底豪掷110亿拿下万泉寺地块，建成的丽金府去化成绩并不理想，丽泽叁号院至今也还有七成库存待售。

成绩喜忧参半，中海却又不能放弃多年积累的打拼成果，只能在土地市场中寻觅合适的面粉，继续将蛋糕做大。

作为最为看重的区域，中海年内北京拿地6宗，与上海并列第一，新增土地规模23.99万平方米，总权益建筑面积63.46万平方米，拿地金额为189.82亿元，占全年拿地金额20.78%。

虽然中海2025年在北京的境遇已经改善不少，但存货依旧是共通的难题——中海幸福家小程序中，北京是中海库存压力最大的城市，共有35个楼盘在售。

红盘总是寥寥，去化才是日常。向上的路，伴随着鲜花掌声，也遍布荆棘挑战，中海是继续求稳、静步而行，或是筹谋一场华丽的反击？

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