太古地产双面2025：如何把握办公承压、零售复苏的节奏？

观点网 踏入2026年，太古地产发布了最新的全年营运数据。

在此之前，LVMH、爱马仕Hermès等奢侈品集团，以及另一家高端零售地产运营商恒隆集团，已发布了全年或季度业绩，情况都不错。

其中，全球最大奢侈品集团LVMH 2025财年全年总营收比上年下降5%至808亿欧元，在有机基础上为-1%。但Q4总营收有回升趋势，在有机基础同比增长1%至227亿欧元。

分地区看，Q4同期中国所在的亚洲市场也出现了改善，LVMH期内该地区有机营收同比增长1%，好于市场预期。LVMH集团管理层在电话会议上亦提及中国消费者整体消费表现呈现积极趋势。

更早前，爱马仕（Hermès）2025年前三季度营收119亿欧元，按固定汇率计算同比增长8.6%。其中，亚洲（不含日本）区域销售额同比增长4%，该公司更提及大中华区表现特别亮眼。

这些迹象都显示了中国内地奢侈品市场在一定程度上出现了回暖。

反映到零售地产运营商上，恒隆地产2025年内地商场组合租金收入重归上升轨道，期内同比增长1%至48.71亿元；租户销售额则同比攀升4%。除部分项目外，多数商场均实现了正增长。

同时，不止重奢品类，恒隆管理层在业绩会上更表示，非奢侈品类比如餐饮和运动品牌成为了项目业绩增长的火车头。

在此背景下，太古地产旗下商场的表现同样亮眼。

办公承压

2025年，香港办公楼市场整体呈现“前期波动，后期趋稳”态势，租金跌幅和空置率攀升情况主要集中于上半年。

而到下半年，由于IPO市场回暖等一系列因素，香港办公楼租赁业务气氛整体有所改善，金融、财富管理及专业服务行业推动了核心区优质办公楼的需求。

数据显示，到2025年第四季度，香港办公楼租金跌势已显著放缓并趋于稳定，空置率也自年中高峰后开始下降。

根据世邦魏理仕的报告，2025年第四季度市场整体租金环比微升0.6%，为2019年第二季度以来首次录得增长。2025年全年整体租金则同比下降2.9%，不过跌幅为2019年以来最小。

只是以全年作为维度进行观察，数字依旧不会太漂亮。太古地产管理层此前已在中期业绩会上暗示：“香港办公楼市场在2025年下半年还是会比较疲弱，持续的需求较少。”

图片来源：企业公告，商业客截取

期内，位于香港岛港铁金钟站上盖的太古广场项目，租金下降13%，位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊延续了二季度的表现，租金减少15%。

不过，上述项目的租金水平虽持续承压，但整体降幅不大，最新租金水平已不再有前几年曾经出现的明显下滑现象。

更重要的是，这批办公楼项目出租率表现仍然不错。年内，太古广场出租率从提升至96%。11月，该项目更有重要租户东方汇理将其在太古广场租约延长至2034年。据了解，东方汇理在太古广场二座租用了的四层楼，办公室面积共约8.5万平方呎。

而太古坊出租率则保持稳定在89%，港岛东中心及太古坊一座出租率保持在90%以上。太古坊二座出租率爬升至73%。包括康桥大厦、德宏大厦、多盛大厦、林肯大厦、濠丰大厦及电讯盈科中心在内的“其他太古坊办公楼组合”出租率在88%。

至于内地市场，项目租金和出租率基本没有太大变化。不过颐堤港一座呈现正增长，从2024年末的83%上调至93%。

零售复苏

2024年，太古地产零售物业租金收入首次超过办公楼物业，成为业绩的重要引擎，2025年行情回暖，该公司零售物业表现更加强劲。

从最新披露的2025年全年运营数据来看，太古地产所持零售物业出租率和销售额实现全面增长。

图片来源：企业公告，商业客截取

首先是香港物业，太古地产香港零售物业整体表现十分稳定，太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓作为各自区域内标杆项目，毫无意外均维持了100%出租率。

随着香港零售业持续回暖，据香港政府统计处最新数据显示，2025年12月零售业总销货价值按年上升6.6%，已实现连续八个月增长。

上述三个项目自然全部回归了正增长，特别是与旅游业关系更深的东荟城名店仓，在Q3实现正增长0.2%后，全年数据继续提升至1.6%；位于港岛核心位置的太古广场商场，也继续成为表现最好的项目，年内零售额同比增长5.6%。

内地市场则有更多亮点，太古地产位于内地的六个商场，2025年销售额均录得同比增长。

其中，增长表现最好的是上海兴业太古汇。得益于2025年LV全球最大地标“路易号”带来的热度与客流，该项目期内实现了49.6%销售额正增长，录得所有项目之最。

2024年，受到升级改造影响，兴业太古汇曾长期面临大面积空铺，如今空缺已得到填补，引入了不少热门品牌。例如2025年10月，美国运动时尚品牌Sporty & Rich在此开出中国首家精品店。

随着硬件升级，兴业太古汇正持续提升品牌阵容。2025年内和2026年初，项目亦陆续引进了新加坡创意设计品牌BEYOND THE VINES中国首店、设计师时装品牌GAR?ON BY GAR?ON首家线下店、英国高端自行车品牌 FACTOR中国首店、瑞典运动品牌CRAFT中国首店、Ann Andelman Café全球首店等品牌门店。

北京三里屯太古里在2025年同样取得11.2%双位数增长，该项目刚刚宣布其焕新升级已达成重要里程碑。

资料显示，三里屯太古里此次战略性升级自2022年正式启动。至今，项目北区近一半商业空间完成焕新以及品牌阵容优化，Dior、Hermès、Louis Vuitton、Tiffany & Co.等一众奢侈品牌旗舰店相继进驻，包括落地了全国首家迪奥之家、北京第二家路易威登之家两个重磅门店。

南区与西区也进行了优化。其中，南区侧重潮流升级，引入TOTEME、HELLY HANSEN、KNOTIFY等品牌的北京或全国首店。最新，耐克全球首家ACG品牌门店“ACG大本营”也进入了三里屯太古里。

除此之外，据统计全年招调品牌达到60多家，拥有强力业态阵容的上海前滩太古里期内实现了6.9%销售额增长；紧随其后的是成都太古里，销售额增长为6.5%；北京颐堤港和广州太古汇则分别实现了2.7%和1.6%的增长，后者在2025年Q3完成了止跌回升。

展望未来，从太古地产储备项目预计落成时间看，2026年是该公司非常关键的一年。

这一年，太古地产将迎来北京太古坊、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴太古源等多个项目的揭幕。

图片来源：企业公告，商业客截取

不过，于2025年12月已初步开街的广州聚龙湾太古里，最快也要到2027年才能与市场见面，同年落成的还有西安太古里和广州太古汇三期。

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