高盛预测房价还得跌！

最近闲着没事，用Gemini的NotebookLM啃了一份高盛刚刚发布的关于2026年亚太经济形势的展望报告。

读完之后心里五味杂陈。

这份报告写得非常露骨，虽然难听，但是真话也多。很多经济学家为了混口饭吃，说话总是云山雾罩，把简单的道理包上十八层术语，不仅是为了自己不把话说死以后找补，也可以让你觉得自己智商欠费。

但高盛这次直接把遮羞布给掀开了。

本来想自己消化一下就算了，但想了想，还是觉得有必要掏出一些核心观点，用人话跟小伙伴们聊聊。

整份报告看下来，核心观点其实就一句话：咱们目前正处在一种非常拧巴的状态里。

一个是外热内冷，老外还在买买买，咱们自己却把钱包捂得死紧。

另一个是供强需弱，工厂机器轰鸣产能拉满，但仓库里的货越堆越高。

这大概就是咱们现在感觉最分裂的地方，新闻里形势一片大好，工厂里订单排队，但看一眼自己的银行卡余额，再看看楼下的商铺关门潮，总觉得活在两个平行世界。

报告里首先提到的，咱们的GDP依然很硬，主要是靠出口。

高盛预测，2026年我们的GDP增长能达到4.8%，这比大多数经济学家预测的4.5%还要高。

以前咱们是抱着老美的大腿做生意，现在不行了，人家要搞“脱钩”，搞关税战。现在我们占美国外贸交易额的比重，已经跌回了2000年刚入世那会儿的水平。一夜回到解放前，直接把二十年的深度绑定给解开了。

至于出口怎么还在涨？因为咱们换了赛道。

2025年， 我们 对东盟、非洲、拉美的出口增速相当亮眼，分别是18%、22%和15%。贸易顺差直接破了1.2万亿的历史纪录。高盛说，这是因为 我们 掌握了全球矿产的主导权，再加上极致的生产成本，让其他国家根本没法设防。

说白了，就是咱们的东西实在是太便宜了，便宜到让全世界都没法拒绝。

但这里面有个高盛没展开讲，却最让人细思极恐的点：量是上去了，价却没上去。

这就是典型的“增产不增收”。很多企业出口数据看着红红火火，年底一算账，利润比脸都干净。PPI（工业生产者出厂价格指数）持续负增长，说明出厂价一直在跌。

这在经济学上，就是典型的囚徒困境。

大家想一下这个场景：一个剧场里，前排的人站起来了，后排的人为了看见，也不得不站起来。最后的结果是，所有人都站着看完了整场戏，累得半死，但谁也没看得更清楚。

现在的工业企业就是这样。继续生产吧，利润薄得像刀片，甚至还要亏一点。但如果停产，现金流一断，立马死翘翘，设备折旧还得算钱，工人还得发工资。

于是，所有老板都达成了一个悲壮的共识：降价！降利润！熬死对手我就是王！

在这种“把别人卷死，把自己累死”的预期下，企业普遍选择主动牺牲利润，先活下来再说。

所以你看到了，出口确实撑起了GDP的面子，但因为利润被压缩到了极致，工人的工资根本涨不动。

更麻烦的是，很多赚了外汇的企业，因为看不清国内形势，钱都不往回拿，直接在海外就地投资或者存着。这就导致了一个尴尬的局面：外贸那边的火，根本烧不到国内的锅底下，内需依然是一潭死水。

我知道很多人还在盯着楼市，琢磨着是不是该下手了。高盛给出的判断是这场大戏，还没唱完。

从2021年开始算， 我们 房地产市场已经调整了五年。销售量比峰值跌了60%，新开工量跌了80%。这数据看着都吓人，感觉是不是已经跌无可跌了？

高盛摇了摇头说：早着呢，2026年依然不是终点。

2025年的数据很说明问题：房地产开发投资跌了17.2%，销售面积跌了8.7%，但销售额跌了12.6%。

注意这个细节：销售额的跌幅远大于销售面积的跌幅。这说明什么？说明这不是正常的去库存，这是房企被逼无奈了。

这就像是一个人在水里挣扎，为了浮出水面换口气，身上的金银首饰、衣服鞋子，能扔的都扔了。

而且，新开工面积还在大幅收缩，这意味着房地产对上下游的拖累还会持续很久。搞水泥的、搞钢铁的、卖空调的、搞装修的，日子都不会好过。

高盛预计，如果按照全球房地产泡沫破裂的标准剧本走， 我们 的房价未来可能还得再跌10%，全国范围内要磨到2027年才能真正触底。

房子的金融属性正在被剥离，它正在回归成一堆钢筋水泥和砖头。

以前买房是“奋斗十年不如买房一套”，现在弄不好是“买房一套白干十年”。

既然内需这么弱，大家都不敢花钱，国家为什么不像老美那样，直接给老百姓发钱呢？

这个问题白梦也聊过，高盛的意思是这么说的， 我们 的政策思维定式，依然深深地扎根在供给侧。

啥叫供给侧？简单说，就是政策更愿意把钱给生产端，给制造业，给高科技，而不是直接给消费者。

比如2025年的那个3000亿国补，表面看是让你去买家电、买汽车，好像是补贴消费者，但你仔细琢磨一下，这钱最终流向了哪里？流向了厂家。

这本质上还是为了帮厂家去库存，让厂家在不用大幅降价的情况下，把货卖出去。

这种思路的逻辑还是老一套，只要工厂转起来，工人就有工作，有工作就有工资，有工资就会消费。

但这套逻辑现在情况确实不太好用。

因为需求端的信心没起来。如果居民收入没有实质性提升，这种补贴就像是打了一针兴奋剂，把未来的需求透支到现在。等补贴一停，消费立马断崖式下跌。

而且这种刺激可能会加剧那个“供强需弱”的矛盾。企业一看有补贴，嘿，又开始扩产能了！结果居民那边真实的购买力没跟上，最后库存压力像滚雪球一样越滚越大。

数据显示，截至2025年末，工业企业产成品存货达到了6.7万亿元的历史新高，增长3.9%，但制造业利润只有0.6%的微增长。

这就好比饭店后厨拼命炒菜，菜都堆到天花板了，但前厅吃饭的客人却还在犹豫要不要点一盘花生米。

报告里还有一个非常有意思的观察， 我们 居民的储蓄逻辑变了。

以前大家存钱，是为了“养儿防老”，或者是为了买个大件。现在高盛的说法是防御性储蓄。

这词儿听着挺学术，翻译过来就是：吓坏了，不敢花。

咱们的社保是现收现付制，年轻人交钱养老人。随着出生率下降，大家心里都在犯嘀咕：等我老了，还有足够的年轻人交钱养我吗？

再加上就业形势的严峻。你看那个采购经理人指数的就业分项，招聘活动已经是十年来最低水平。工资增速也慢了下来，2025年只有3.8%。

在这种不确定性面前，人类的本能就是像松鼠过冬一样，拼命往窝里塞松果。

2025年，人民币存款余额飙到了328.6万亿元，同比增长8.7%。要知道，现在的存款利率可是“1字头”啊！存银行基本上跑不赢通胀，也就是在亏钱。

但即便明明知道在亏钱，大家还是把钱往银行里搬。为什么？

因为在大家的潜意识里：投资可能会亏光，买房可能会套牢，只有存银行，虽然会缩水，但至少本金还在。

社会心态已经从“贪婪”转向了“恐惧”。以前是想着怎么钱生钱，现在是想着怎么保命。

而且大家对房子的认知也清醒了——房子不再是资产，而是长期负债。在“现在多存一分，将来就少求人一分”的朴素真理下，全民储蓄也就是必然的了。

高盛这份年报很长，洋洋洒洒几十页，核心观点大概就是上面这些。

至于这些观点是不是符合你的真实体感，我相信每个人心里都有一杆秤。你可以看看身边的商场，问问做生意的朋友，或者看看自己的工资条，大概就有数了。

高盛预测2026年GDP有4.8%的增长。但我想提醒大家的是，宏观数据是给经济学家看的，微观体感才是给老百姓过的。

经济增长未必就是普世的幸福，它也可能是一种“两极分化的快乐”。当增长的红利主要流向了某些特定领域（比如出海企业、高端制造），而并没有通过工资传导给普通人时，你就会觉得那个4.8%跟你没啥关系。

房住不炒的大方向应该不会动摇。