南京江北全面改造，大厂笑了

近日《南京江北新区直管区城市更新专项规划》、《南京市浦口区城市更新专项规划》公众意见征询出炉，很有意思，我们慢慢说。

看名字就知道，就是新区直管区与浦口区放在一起规划了，可见两区虽然名义上只是合署办公，并没有真正合并，但事实上在很多层面，展现出来的一体感，同区感正在越来越强。

这不规划都已经放在一起了，这是之前没有过的场景，这样一来倒显得六合有点小尴尬了。

这份规划做得比较细致，其中老旧住区改造类非常集中的体现在大厂，还有一些在龙虎巷附近、泰山新村附近、老浦口火车站附近等。

低效产业提质区主要指的是工业区，同样大多数都在大厂，从这张图能清晰的感受到，江北的这波改造，大厂有着很高的受益度，几乎整个大厂都被覆盖住了，这是好事。大厂作为江北重工业的核心引擎，也确实需要好好优化优化，怎么着也该轮到大厂了。

另外还有综合改造类、历史文化传承类、居住功能完善类、老旧商业换新类等。

历史文化类基本就是津浦铁路沿线附近，涉及面较小，可见江北在文化层面确实相对匮乏。由于缺少江南老主城这样的文化主体，江北事实上没有文化上的强烈认同感。

都说江苏散装，南京江北又何尝不是这种感觉呢？细究之下，各板块谁又服得了谁？规划中对每个单元都给出了更新指南，很细致，这里我就不多说了，大家直接看原表格。

谈谈我的想法，规划本身很棒，清晰明了。不过我认为这项规划在落实层面应该要有优先策略或统筹层面的谋划，而非单纯的大范围展开。

不管怎么改造，都应该统筹考虑规划中几条重点交通线路，比如途径大厂的和燕路过江通道二期、地铁11号线二期以及滨江大道。比如津浦铁路老浦口站附近的浦滨路北延、横江大道北延一期等。要不然单单这边埋头改造，那边回头又要修路拆改，来回反而折腾人。

我认为针对几条重点交通通道的沿线区域，应该一鼓作气。该拆的拆，该改的改，该修的修，这就让我想到前几年的浦滨路。

那会儿整个隧道口区域都在疯狂的修路，浦滨路当时也在改造，就是浦滨路道路及景观提升项目，2020年刚刚改造完确实很漂亮，很惊艳，当时又称为“海棠大道”。

但好景不长，很快2021年11月地铁11号线一期正式开工。其走线基本就是沿着浦滨路，相当于浦滨路刚改造好1年左右，就又因为修地铁再次进入到了围挡施工的阶段，说实话这又何必呢，明明地铁的建设就在计划中，当时就应该把浦滨路的改造放在地铁之后，这才是比较理性的做法。

所以我觉得后面江北的更新改造一定要有统筹性，不能这边刚改造好，那边又要修路了，又要拆改了，与其这样不如一步到位，一次性解决问题，减少不必要的资金损耗，把钱花在刀刃上。

另外老生常谈，我认为交通依然是江北当下最要紧的工作，什么都比不了交通。其实往前回看5-10年，那段江北房地产的黄金岁月，除了部分投资客的疯狂之外，还有相当高比重的自住客，包括自住兼投资的客群，这部分的人群比重其实是比较高的。

对于这部分的人来说，最终江北的房产是用于自住还是投资，事实上有两个指标很重要，一个是房价走势，另一个是安居乐业的便利度。事实上只要这两个核心指标有一个能立的起来江北房价也就稳住了。

因为很简单的道理，当房价的增值低于预期甚至出现亏损时，因为流动性的降低，很多当初自住兼投资想法的市民就会考虑自住的可行性。房子不指望升值了，单纯自住，安居乐业就成了重要的评价标准，而安居乐业中最核心的要素就是交通，可以毫不夸张的说，交通是安居乐业的先决条件，没有交通作为底层支撑保障，谈何安居乐业。

但对于江北很多新建区而言，公共交通尤其是地铁系统的不成网让小汽车出行的必要性大大增加，即便这些年过江通道增加的速度已经很快，但依然架不住强烈的过江需求，而这种需求让过江的效率在早晚高峰始终提不起来。

因为地铁不足，不仅过江是问题，江北自身的内部沟通也更多依赖小汽车，大大增加了市民的出行成本，关键通勤时间没法保证。研创园再强对北部人口的辐射始终有限，高新再强对南边人口同样辐射力有限。

地铁有一个巨大的优势，对于人流量有巨大的宽容度，人再多，再挤，但路程时间几乎不受影响，这种通勤时间的确定性几乎是现代打工人的刚需。

所以我还是那个观点，江北的地铁组网了，关键性的断头路打通了，很多问题包括，就业，投资转自住，招商都会迎刃而解，当下应该优先把资源网交通上倾注，这是最优先级。尤其是地铁11号线一期和地铁4号线二期，要赶紧再提提速。

反观河西南部，同样也是新建区，同样房价也有很大的下探，但总体的悲观情绪却要低得多，最大的优势，就是抓住了交通。

小小的一片区域，地铁密度堪比老主城。这使得这片居住区即便同样丧失了房价层面的增值属性，但依然可以依靠地铁资源的赋能，获得出租层面的功能性扩充，以及自住兼投资向自住的转化，终归房子是能利用起来的。

所以就江北当下而言，改造要做，交通也要做。我认为这两个应该放在一起统筹开展，不要各干各的。一方面避免日后反复施工，另一方面交通的改善对于区域的发展会有更高助力，两者同步推进相对来说性价比与对民生的改善会有更加突出的表现。