买法拍房被要求承担前业主17年欠费：“协商解决”不能替代法律

据媒体报道，莆田市城厢区大唐广场的业主反映，自己购入一套法拍房后，物业要求其承担前业主长达17年的水电、物业等欠费，并因争议未解决而遭遇门禁受限、水电被停等问题。

据张女士描述，由于她未同意支付全部费用，物业不仅未为她办理门禁录入，导致她进出小区十分不便，还对其房屋采取了停水停电措施。虽然供水后来恢复，但供电至今未开通，所在楼层的电表箱也被物业加锁。

经相关部门协调，张女士与物业达成一致：她承担了3万元费用，物业已为她录入小区门禁，并恢复了正常供水供电。

事儿看起来是解决了，但实际上存在三个值得注意的问题：

1、物业通过强制措施“逼迫缴费”，毫无法律依据。

我们经常看到，个人或者商户只要一跟物业产生纠纷，物业总是会以断水断电、封门上锁之类的手段进行“强制执行”。

事实上，此类的手段都是违法的，没有任何法律依据。物业可以和当事人打官司、通过司法手段解决，但绝对没有权力进行这种“强制”。

但为什么在现实中，这却会成为一种惯常操作和潜规则呢？

除了法治的缺位之外，还应当注意到“纠纷解决效率”的问题。在一些规则失效的方面，物业这种拥有更多资源、更强势的一方总是会采用更高效的手段挽回自己的利益。

水电是最基础的公共服务，物业绝对没有权利去给任何业主停水断电。

物业是不懂法吗？当然不是，他们也知道强制上锁之类的行为是违法的，但首先他们知道个人很难通过司法渠道来对抗他们这种“非法强制”，毕竟那意味着很高的时间成本和金钱代价；其次他们也深知，自己的损失只有通过“更流氓”的行为才能挽回。

我们可以看到，这种“不信任”是一个连环扣——正是因为上一家业主成了老赖，没有缴费就跑了，才导致新的业主成为“冤大头”。

这时候物业认为自己才是那个冤大头，于是就死掐新业主不放。

这种“耍赖”我们其实经常可以看到，但往往越是能耍赖的人越能得到利益，失序只会造成更大的失序和更“流氓”的手段。

这对于法治社会的建设是一个很大的启迪：唯有从源头上理清法律的界限，开始让法律真正运作，才能避免“谁更流氓谁厉害”的现象。

物业公司只是一个企业，但它们的权限普遍泛滥，看起来经常有“执法权”或者“处罚权”，而个人在物业面前也总是脆弱无力。

如果对于这种权限边界没有清晰的法律界定和执行，这种“非法强制”现象就不会消失。

2、上一个业主的拖欠费用与新业主无关，即便只缴纳3万元也是不合理的。

回到这个话题本身：新业主真的有义务缴纳上一个业主的欠债吗？

答案是——当然没有。

根据法律，前业主拖欠的物业费应由物业依法通过诉讼等途径向原业主追偿，不能强制由新业主承担。

但在现实中，最后又成了“和稀泥”式的处理方式和结果。明明是一个明确的法律问题，却变成了“相关部门协调”；业主明明不需要承担任何费用，却成了“掏点钱息事宁人”。

不要说3万元了，就算是3元，也得有说法、有依据，这才是法治的意义。

“各方劝说”让新业主缴纳3万元，是典型的捣糨糊。对业主来说，也许付了3万免得麻烦也是无奈的选择，但从法理上来说，正是这种一次又一次的“商量解决”“各退一步”，让法制无法运行，让规则无法生效，从而造成新的“捣糨糊”和新的“耍无赖”。

3、法拍房的风险到底该如何承担，需要进一步的法律和制度完善。

这种新闻多了，人们都会说“买法拍房要当心后续麻烦”，但这种后续麻烦往往并不是法拍房本身带来的，而是后续的法律缺失所造成。

法拍房的本质，是司法体系清算债务的一种方式，按理说它的法律明确程度、司法背书程度，反而高于普通的房子交易。

但现实却是，法院的拍卖确认书，都无法成为真正保护业主的依据。面对物业断水断电上锁这类违法行为，业主竟然毫无办法。由此可见，法拍房的所谓风险，正是来自于司法体系支持的不足。

最后，这种司法的缺失被演绎成“法拍房本身有风险”，造成了更多的担忧和失序。

总结：法律必须运作，物业需要在法律框架内运行。

物业滥权之“痛”，是许多居民的困扰；法律认证的产权到底能得到什么样的司法保障，更是一个需要思考的问题。

物业的权利边界不清晰，是法制不完善的一个集中体现。它的权责并不对等，监督也很难，而退出机制又难以实现，导致物业普遍蛮横傲慢，业主无可奈何。

物业作为企业，又偏偏掌握着许多公共事业的“执行末端”，比如水和电，像这种“公私边界不分”、“权力界限不清”，是最容易滋生灰色地带的。

法律认证的产权，又到底能给业主什么样的保障？

从纸面上看，这种司法认证是最强大的、毫无疑问的，但出问题的就是执行环节。你拿着一张合法证书，也比不过物业的强制断水断电；你再遵守规则，也敌不过更耍流氓的一方。

“协调解决”的皮之下，是对法律的无视和否认，是“潜规则”代替真实规则。

我们越是看到更多的“协调解决”，就越是说明法律在失效、规则被破坏长此以往，只会有更多的人因此而付出无谓的代价。

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