业主对物业服务不满，如何更换物业公司

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　网友咨询：

　　业主对物业服务不满，如何更换物业公司？

　　翟伟律师解答：

　　1、法定多数业主同意。根据规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　2、发出书面通知。一旦业主大会通过了解聘原物业公司的决议，业主委员会就应及时书面通知原物业公司，按照合同约定解除服务协议。委托第三方机构对公共收益、维修资金使用情况进行审计，要求现物业移交物业用房、设施设备档案、业主信息等资料。

　　3、选聘新物业。业主委员会可以通过公开招标、邀请投标等方式，依据业主大会设定的标准选择新的物业公司。确定好新物业公司后，双方签订服务合同，明确权利义务关系。业主委员会还需向居委会、房管局等相关部门报告更换物业公司的决定和进展情况。

　　4、完成新旧物业交接。由业主委员会、新物业、现物业组成联合交接小组，移交《物业承接查验协议》、公共区域水电费结清证明等。现物业在约定日期前完成撤场，新物业同步入驻并提供过渡期服务。

　　翟伟律师补充：

　　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

翟伟律师

宁夏众和众律师事务所执业律师

惠农区优秀党员律师、石嘴山市优秀党员律师、石嘴山惠农区人民检察院听证员，多家企业法律顾问。