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今年，很多之前卖的火热的项目，都突然卖不动了。

购房者们，直接完全放弃了一些区域的新房——

这就直接造成，一些新房项目完全“割不动韭菜”了，房子卖不掉了。

为什么这些项目，被购房者完全抛弃了？

先说一个很多粉丝朋友反应过来，也是比较典型的案例，就是洞泾地铁口的新房，华发海上都荟。

这项目是个大项目很多个地块，去年首开卖的很火，当月就去化了七成。

后面加推的几期虽然没有首开那么火热，但是去年续销的也还可以，断断续续的也卖了个七七八八。

不过等到今年，这项目就有点卖不动了，实际销售情况慢了下来。

按照网上房地产的数据，该项目的二期今年5月27日开盘之后，取证的198套房源，目前仅仅网签了2套。

签约数据虽然有滞后性，但是也能一定程度上看得出冷了。

作为一个有双地铁（9+12）预期的项目，这项目为什么今年突然就卖不动了？

当然，这不是第一个在今年销售遇冷的项目，我们不妨多看几个找找共性。

早在几个月前，上海就出现了今年第一个0认购的项目，就是位于外高桥板块的阳明花园。

这项目看起来卖相还是很不错的，石材干挂的外立面，小区边上就是地铁站。。

这也是一个当年曾经“火过”的项目，这项目前几年甚至还触发过积分。

但是这项目到了今年，也是突然就卖不动了，直接来了个零认购。

当时同期也有另外一个项目，就是位于宣桥板块的璟澜湾，也是直接零认购。

这项目被很多媒体报道在惠南板块，其实实际上是在宣桥镇上，距离野生动物站已经不远。

这项目倒是今年首开，不过三万多一平的联排别墅，实际上也是非常便宜了，毕竟这地方可比临港到张江近了不少。

但是很可惜，这项目也是0认购。

不仅仅是这里，隔壁的航头的森兰航荟名庭、新场的招商象屿星耀翠湾卖的也很差。

当然，卖不掉的新房不止这些。

位于江桥新开发的北虹之星区域（现在叫上虹桥）的首发项目保利虹桥和著，之前开盘卖的特别火，号称年初嘉定卖的最火的新盘。

但是后面的情况也是类似，也卖不动了，在认购期间也是无客户参与认购。

作为一个大虹桥范围内、自身规划概念宏大、地铁不远的新房，如此滞销也是大家没有预料到的。

当然，具体的案例不止这些，比如淀山湖的璟云里项目也是因为认购人太少取消摇号。

最离谱的是嘉定南翔、云翔大居的某个项目，位于南翔的新开发区域，当时也是刚开盘卖得还可以，后来越来越差；

现在都交房了还没卖完，新房自己打折，直接拖崩了同项目二手房的价格，直接干破发了。

类似的滞销、卖不动的项目还有很多，欢迎大家在评论区再举举例子。

那么，为什么，今年这么多郊区的新房都卖不动了？

这些项目，有什么共性？为什么这些项目被购房者放弃了？

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这些新房卖不掉的区域，从板块特点上，其实是有共性的：

大多位于那些“无法翻身的”的区域。

什么叫无法翻身？

就是按照当下上海的城市发展速度，这些区域很难在短时间发展起来，很长一段时间都要维持现状。

细分下来，大概是两大类。

第一类，就是位于刚起步、周边都是荒地、不知道什么时代才能建成的区域，想要卖房子都得靠画大饼、讲规划为客户造梦的地方。

比如刚刚启动开发的洞泾（下图）、江桥的封浜站北虹之星、南翔的云翔大居这些地方你一过去周边除了菜地就是工厂。

这样的地方，即便是周边有了些非常唬人的规划图——

但是只要去项目周边逛过，基本就会在荒凉的外部环境包围下，直接“下头”。

包括上虹桥的北虹之星区域、南翔的云翔大居这些地方都是如此，我们都做过实探分析，感兴趣的朋友可以联系客服要一下之前的分析文章。

这样的地方，不知道要发展多少年才能崛起。

第二类，就是位于淀山湖、外高桥、宣桥这些地方的项目。

这些区域周边其实已经有了很多社区、已经成熟的城市界面、甚至有一些产业。

但是这些地方，问题也非常明显：

历史包袱太多、部分区域甚至还在产业清退，但是“城市更新”或者“产业发展”还没轮到他。

比如外高桥的问题，之前在浦东北部这篇文章，我就讲过：

这区域产业正在更新，城市界面很老旧——

但是按照浦东目前的城市开发节奏，整体的开发节奏主要还是以新建为主：

一方面内环到中环开发之前的“存货”比如北蔡楔形绿地、后滩、新杨思；另一方面就是向东向南开发唐镇、周康区域。

连陆家嘴周边的城市更新目前都没有提上日程，短期很难对外高桥老旧的城市界面进行更新。

产业也是在围绕张江展开，浦东北部的区域目前整体发展速度的确是慢下来了。

而虽然说浦东一路向南，但是像宣桥这样的地方，又属于短期无法发展到的区域。

板块周边都是“乡镇级别”的成熟界面，短期来看也是无法翻身的。

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而去年以来，随着市场的下行，上海的购房者其实也开始了群体的意识觉醒，意识到了一个关键问题：

上海楼市买房的安全边界，正在全面收缩。

之前还能收割的项目，现在都卖不动了，就是因为上海的购房者形成了新的板块选择共识：

1、成熟要买能够持续保持（购买力）强势的区域，荒凉要买真正有大量资源投入的区域。

2、刚需要选择能融入市区置换链条的区域，改善要选择能站稳中产社区地位的区域。

像开篇提到的洞泾板块，就是十分典型的区域。

这地方的主要卖点，其实就是为了吸引两类典型购房者：

1、即将开通的12号线西延申线和已经有的9号线将会让区域成为双地铁板块，借此优点来吸收市区的外溢购房者。

2、开发商营销的另一个概念就是松江新城2.0，产品升级、别墅定位，借此优点来吸收松江本地居民的改善购买力。

但是实际上这地方就是我前文说到的：

按照当下城市开发进度上，很难快速起来的区域。

以前购房者很好骗的时代，靠着这两点的确能吸引到购房者。

但是如今随着购房者的意识觉醒，这两个卖点都没有用了：

首先，市区外溢购买力已经意识到了，市区的置换两条很难扩展到洞泾。

松江9号线过来的外溢购买力到了泗泾都已经出现了严重的内涝和踩踏，上海楼市最惨烈的情况：无量下跌，泗泾市场一度陷入“降价都卖不掉房子”的行情，一堆品质不错的次新房。

你一个新开发的区域、周边啥配套都没有，凭什么打的过泗泾，凭什么融入市区的置换两条？

连泗泾的新房都没有那么畅销，没有卖完，凭什么轮到洞泾？？

市区外溢的不会来买，地缘改善的本地人也不买。

松江万达、松江印象城作为松江本地非常新的两大商圈，如今都属于没有全部建成的地步。

万达那边几个项目的写字楼不得不搞成公寓销售，印象城二期至今遥遥无期。

如今广富林街道的项目都没有那么好卖，你现在跟我说洞泾要成为松江新城2.0？

当本地人改善不买，市区外溢的不买，这样的地方自然就卖不掉了。⭕华发海上都荟售楼处电话:400-8874-108【官方已认证】⭕
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大会现场

9月12日上午，中国房协召开九届二次理事会，会上按照程序审议了关于启用中国房地产业协会新标识的提议等相关事项。

九届二次理事会现场

简洁而又隆重的庆祝活动在雄壮的国歌声中正式拉开序幕。中国房协四十周年专题宣传片以时间为轴，全景呈现协会自1985年成立以来的奋斗足迹——从助力住房制度改革破冰，到推动“房住不炒”定位落地；从搭建政企沟通桥梁，到引领“好房子”建设理念实践等，一帧帧画面生动诠释了协会与行业同频共振的四十年。

全体参会人员观看宣传片

中国房协会长陈宜明发表讲话并作主旨报告。分“忆往昔”“看今朝”“谋未来”三篇：“忆往昔”回顾1985年协会成立背景，及四十年行业与协会的发展。他指出房协的每一步成长都离不开中央社会工作部、民政部、住房城乡建设部的指导，离不开地方房协、会员单位与专家学者的支持。“看今朝”阐述行业变革、协会践行宗旨的成果，他围绕“房地产高质量内涵式发展路径”展开，强调将深入贯彻中央城市工作会议精神，聚焦“止跌回稳”“住有所居”等政策导向，持续推动行业从“高速增长”向“品质提升”转型；“谋未来”明确协会将发挥桥梁纽带作用、推动好房子建设、促进创新发展，呼吁携手共创行业美好明天。

中国房协会长 陈宜明

保利发展控股集团总经理潘志华作为副会长单位代表致辞，他高度肯定中国房协在行业不同阶段的引领作用，表示保利发展将锚定“好房子”建设核心，深化“不动产投资开发、经营、服务”三大主业，与协会携手探索城市更新路径。

保利发展控股集团总经理 潘志华

陈宜明会长宣读了感谢信，代表协会向长期支持房协工作的管理机关、地方协会、会员单位、专家学者及历任领导班子致以诚挚谢意。为感谢中国房协第六、七届理事会会长刘志峰在任期间为协会全面发展、行业规范建设作出的卓越贡献，大会特别为其颁发“突出贡献奖”；同时，为杨慎、宋春华、冯俊三位历任会长颁发“纪念奖章”，以感谢他们为行业发展打下的坚实基础。

为中国房协第六、七届理事会会长刘志峰颁发“突出贡献奖”

为第八届理事会会长冯俊颁发“纪念奖章”

中国房协第六、七届理事会会长刘志峰同志饱含热情地发表了讲话。他结合自身深耕行业的经历，分享房地产行业从探索到成熟的宝贵经验，勉励全行业在新时期坚守初心、创新求变。他指出当前房地产止跌回稳但仍有困难，中国房协要坚持“服务政府有作为，服务行业有推动，服务会员上水平”，响应中央号召建“长寿命、高品质、好性能、绿色低碳”好房子，推广百年住宅、健康住宅，建议房协加强自身建设，反映行业呼声、总结推广好经验，助力行业发展。

中国房协第六、七届理事会会长刘志峰同志讲话

会上还启用了中国房协新标识（LOGO）、进行了商品房直销平台启动及签约仪式、举办了第十一届广厦奖颁奖仪式。新LOGO以中国传统榫卯结构为灵感，由“中”字演变而来，既凸显房地产行业属性，又彰显“中”字头全国性行业协会的权威定位；金色部分呈托举姿态，象征协会“服务行业发展”的初心使命；绿色与金色的色彩搭配，寓意“在金色大地上建造绿色建筑”，传递行业绿色化、可持续发展愿景。这一全新视觉形象，标志着协会以崭新姿态开启服务新篇章。

中国房协新LOGO发布仪式

中国房协商品房直销平台启动及签约

第十一届中国房地产业协会广厦奖颁奖仪式

9月12日下午，第十六届房地产科学发展论坛顺利举办。论坛上，6位房地产行业专家、学者以及企业家，围绕宏观经济形势、城市更新工作、租赁住房发展、“好房子”建设、房企转型升级等议题展开深度分享。

中国国际经济交流中心副理事长、国务院发展研究中心原副主任王一鸣率先带来《宏观经济形势分析》，他从全球经济格局出发，解析房地产行业与宏观经济的联动关系，为行业适配经济形势变化提供方向指引。

论坛现场

中国城市规划学会理事长、住房城乡建设部原总经济师杨保军做《学习贯彻城市工作会议精神，谱写现代化人民城市建设新篇章》主题演讲。他表示，国家要实现现代化，必须用城市的现代化来托举国家的现代化。要建设现代化国家，首先就必须要建设现代化的城市。这次城市工作会议就是为我们城市高质量发展、转型发展，为了实现国家的目标指明方向、描绘蓝图。“一个优化，六大建设”，这是总书记着眼党和国家事业全局做出的战略谋划，为我们建设现代化人民城市描绘了一个路线图。希望大家一起开拓进取，扎实地推进现代化人民城市建设，为我们国家的强国、民族复兴做出新的贡献。

中国城市规划学会理事长、住房城乡建设部原总经济师 杨保军

长江证券首席经济学家伍戈以《宏观视野下的房地产市场发展》为题，他表示，房地产仍是支柱产业，其止跌回稳对宏观经济复苏至关重要。当前房地产面临的核心矛盾是需求不足。他指出，实际利率高企抑制了购房需求，而供给端收缩未能有效提振价格。海外发达国家经验显示地产与经济发展紧密相关，房价企稳是经济走出低谷的前提。他强调，需结合超常规政策，如大幅降息、财政贴息购房、中央收储商品房等，同时“喜新不厌旧”，推动好房子建设与新质生产力结合，才能稳住房地产基本盘，实现经济高质量发展。

长江证券首席经济学家 伍戈

住房城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬解读《住房租赁条例》。《住房租赁条例》是我国住房租赁领域的首部行政法规，也是房地产领域的重要基础性法规，条例出台对规范住房租赁活动、维护住房租赁活动当事人合法权益、构建稳定的住房租赁关系、促进市场高质量发展、推动加快建立租购并举的住房制度具有重大意义，标志着我国住房租赁市场步入了规范化和法治化的新阶段。他从条例出台意义、主要内容及贯彻实施路径三方面，阐述其对规范租赁市场、构建租购并举住房制度的重要作用。

住房城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员 周韬

在企业实践分享环节，华润置地有限公司总裁徐荣介绍了华润置地“盘活存量、优化增量”的战略，通过战略管控、空间升级、土地盘活、金融赋能四条路径激活存量资产，并以经营性不动产业务打造“第二增长曲线”。

华润置地有限公司总裁 徐荣

中国建设科技有限公司党委书记、董事长孙英围绕“好房子新赛道的探索与实践”，从技术角度解读好房子建设路径，并分享中国建科的系统解决方案与实践案例。

中国建设科技有限公司党委书记、董事长 孙英

9月13日上午，五个房地产科学发展论坛平行活动同时进行，分别是“好房子”建设经验交流会、数字化工作座谈会、代建工作座谈会、康养工作座谈会和验房工作座谈会。五个平行活动主题鲜明、各有特色，为行业提供精准化、专业化的交流平台，吸引了众多参会代表参与。

平行活动现场

会议期间，参会代表参观了中国房协成立四十周年展览，学习了党和国家领导人关于住房和房地产业的重要讲话、重要指示。此次展览图文并茂、精彩纷呈，全面展现了房地产行业、协会、企业四十年内的变迁与贡献。

中国房协成立四十周年展览

第十六届房地产科学发展论坛暨中国房协成立四十周年庆祝活动，既是对中国房协四十年历程的致敬，更是搭建了一个行业凝聚共识、共话未来的重要平台。未来，中国房协将继续秉持“服务国家有作为，服务社会有担当，服务群众有成效，服务行业有推动”的宗旨，携手全行业同仁，在推动房地产高质量发展、满足人民群众优质住房需求的道路上持续前行。