曾经12万6遭疯抢的凤起潮鸣，今天7万5流拍了

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年末的法拍市场，就连一线豪宅也难有表现。

就在刚刚，杭州凤起潮鸣一套带两车位的272.07㎡大户型（7-2-201），以2043.87万元起拍，折合单价约7.5万/㎡，无人报名遭遇流拍（一拍）。

从关注度看，这套房源的热度不算低，共784人设置提醒，围观人次超2.1万次。

对比二手挂牌价，起拍价也颇具吸引力。

贝壳网显示，目前凤起潮鸣共10套住宅挂牌，最便宜的一套低区258㎡房源，挂牌单价超10万/㎡。

这是该小区史上第二套法拍房。

回首近五年前，2021年6月，同楼幢同单元一套147.24㎡房源（7-2-502），经过423轮激烈竞价，曾拍出1851万元的总价，单价高达12.57万/㎡。

如今同一片屋檐下，行情却已是两重天。一冷一热间，折射出的不仅是单个楼盘的起伏，也是整个豪宅法拍市场逻辑的转变。

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凤起潮鸣的此番遇冷，或许并不意外。

因为过去这一两个月，武林、南星等传统豪宅区的法拍房，表现大多平淡。

武林商圈的新华园和武林府，去年底成交的法拍房单价均跌破5万/㎡；南星桥板块的新绿园200.6㎡大户型，法拍单价约6.79万/㎡。翡翠海岸一套7楼的161.05㎡房源，以单价不到7.77万/㎡成交。

就连老牌江景豪宅金色海岸，其一套376.8㎡的跃层，最终成交单价也仅约8.5万/㎡，显著低于小区12万/㎡左右的二手挂牌均价。

而且，这些法拍房源中不乏“明星资产”：像金色海岸的房源来自知名房企创始人，高楼层可看江；翡翠海岸的房源房龄较新、户型合理；武林府地处核心地段。

然而，这些曾经的 "加分项"，在当下的法拍市场上并未转化为溢价动力。

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为何昔日高不可攀的豪宅，如今在法拍市场频频“低头”？

其一，当前二手房市场虽局部企稳，但整体仍处于调整期，与2021年市场高点时的热度相比，完全不能同日而语。

其次，不限价新房豪宅迭代加速，老豪宅相对竞争力下降。新一代豪宅在产品设计、科技系统与社区理念上大幅升级。加上奥体、钱江新城二期等新板块崛起，传统豪宅的地段与产品优势相对减弱。

第三，法拍市场特有的"捡漏心理"与"瑕疵规避"形成拉锯。法拍参与者基本抱着"低于市场价入手"的心态，出价普遍谨慎。同时上拍的部分豪宅源往往存在各种"软肋"：

如凤起潮鸣流拍房源位于二楼、非边套、无景观优势，还需买家垫付税款；金色海岸虽为江景跃层，但房龄已近18年，维护成本较高。加上户型过大、总价过高，本身流动性就较差，在市场调整期压力更为明显。

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不过，一拍流拍并不代表真的无人问津。

法拍市场常有这样的 “心理博弈”：许多买家故意等待一拍流拍后二拍降价，再出手角逐，有时甚至最终成交价反而高过一拍起拍价。

事实上，也并非所有豪宅法拍都表现乏力，稀缺优质资产依然能展现价值韧性。

今年1月，蓝色钱江一套17楼、约400㎡的一线江景房，经过激烈竞价，以5540万元成交，单价高达13.85万/㎡，比当年新房价格高出近3000万。其优势正在于——地段佳、视野无遮挡、房龄尚可，小区江景跃层供应寥寥无几。

豪宅法拍市场的演变，勾勒出一幅市场转型期的生动图景：狂热退去，理性回归；光环褪色，价值浮现。

对买家而言，当前的法拍市场提供了难得的观察窗口和入场机会。一方面，可感知市场真实情绪和价格底线；另一方面，一些确实被低估的优质资产，也可能在市场的过度悲观中出现配置良机。

对懂得甄别的投资者而言，这或许不是寒冬，而是重新发现价值的新起点。

来源：层楼

本期编辑：钱塘小快

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