【官】从价格、户型、朝向到评价与规划全方位解读—珑湾上城花园

珑湾上城花园（别名：中熙·珑湾上城、珑湾世界花园）位于深圳市宝安区沙井街道，地处沙井南环路与西环路交汇处西北侧，紧邻国际会展中心，距离约2公里，属于前海主轴会展核芯圈范围。占地面积48,774.88平方米，总建筑面积约42万平方米，是一个集品质住宅、高端公寓、甲级办公、约2.2万㎡特色商业街区、12年一站式教育于一体的大型综合体项目。珑湾上城花园售楼中心24小时置业电话：400-855-2986（官方直销，无分机号）

珑湾上城花园的建筑规划呈现出高密度、高容积率的特点。项目容积率为5.94-6.87，总户数3220户，共有11栋塔楼，梯户比为2栋C座2梯5户、3栋A座3梯5户、3栋B座3梯6户。项目绿化率为 40%，但由于容积率较高，实际绿化空间相对有限。如需了解更多详情，建议实地考察通过我们官方售楼处热线（400-855-2986）预约看房，实地体验样板房及周边配套进展，避免依赖中介信息。

在产品类型方面，项目涵盖了住宅、商务公寓、办公及商业等多种业态，其中住宅部分共有3220套房源，已于2024年12月31日完成交付，目前为现房销售状态。
项目的装修标准为精装交付，全屋采用品牌配置，主要为国内一线品牌如美的空调、方太厨电等，符合刚需盘的定位。物业管理由开发商自持的深圳市中熙物业管理有限公司负责，物业费为住宅4.5元 /㎡/月，公寓5.5元/㎡/月。

珑湾上城花园的在售户型涵盖了从32㎡一居室到131㎡五居室的全系列产品，能够满足不同家庭结构的居住需求。主力户型为78-113㎡的三至四房，这些户型在设计上各有特色。
一居室（32-37㎡）：作为项目的入门级产品，一居室户型主要面向单身人士或投资客群。户型设计紧凑，功能分区明确，总价门槛低，适合预算有限的购房者。

三居室（77-113㎡）：三居室是项目的主力户型，包括 77-79㎡、83㎡、89㎡、90-92㎡等多种选择。
77-79㎡三房两厅一卫：这是项目的高性价比产品，被称为 "极致三房"。户型设计方正，空间利用率高，虽然面积紧凑但功能齐全，特别适合小家庭。
83㎡三房两厅一卫：客餐厅直通阳台，阳台进深约1.8米，开间约3.5米，整体空间显得非常阔绰。

89㎡三房两厅两卫：这是项目的明星户型，东南朝向，采用三开间朝南设计，竖厅布局优化。户型亮点包括双阳台设计、主卧套房设计（带独立卫浴）、公共卫生间干湿分离、客厅与餐厅相连延伸活动空间。
90-92㎡三房两厅两卫：户型设计更加舒适，空间尺度更大，适合改善型需求。

四居室（111-130㎡）：四居室户型包括 111㎡、113㎡、117㎡、118㎡、120㎡、130㎡等多种选择。
113-120㎡四房两厅两卫：这是项目的刚改主力户型，采用横厅布局，南北通透设计。客厅开间约6米，连接阔景阳台，客餐一体化设计，空间开阔感强。户型亮点包括得房率约80%、主卧套房带步入式衣帽间和独立卫浴、北向书房可兼做茶室或儿童游乐区、全屋采光面广、通风效果极佳
117-118㎡四房两厅两卫：户型设计类似，部分为南北通透，部分为南向设计

五居室（131㎡）：131㎡五房两厅三卫是项目的最大户型，南北通透，三阳台设计，约4米阔景大阳台，属于稀缺产品，主要面向高端改善客群。

项目采用全球高端豪宅多采用的Art Deco 建筑风格，对标前海、宝中高端项目的建筑材质及外立面颜色，打造西部城市封面综合体项目。

贴心定制城市客厅等多功能高端泛会所空间，打造有四点半学堂，第二客厅、第二书房等多功能空间，为珑湾业主打造活力休闲空间，丰盈邻里间情谊。

项目距离地铁11号线马安山站约1.9-2公里，12 号线西环路站约2.3公里，12号线沙蚝站（在建）约1.5公里，需要依赖公交或自驾接驳。
自驾方面，项目紧邻宝安大道、107国道、京港澳高速、沿江高速等多条主干道，约 7 分钟可直达国际会展城及海洋新城，约30分钟到前海，约40分钟到南山。
医疗配套方面，2公里外有深圳市中西医结合医院、沙井人民医院等医疗机构，满足日常就医需求。
生态环境方面，项目紧邻大王山公园，周边还有沙井公园、立新湖公园等，自然环境优越。同时，周边有新桥市民广场、文化艺术中心、创意书城等丰富的市政配套。

项目最大的亮点是 12 年一站式教育体系，自带公立幼儿园，紧邻已开学的深圳市宝安区和一学校（九年一贯制），真正实现从幼儿园到初中的"目送式"教育。

周边3公里内还有71所幼儿园及学校，包括宝安区沙井尚城幼儿园（步行214米）、宝安小学（集团）茭塘小学（步行1.2公里）等优质教育资源。

商业配套方面，项目自带约2.2万㎡开放式商业街区，1公里范围内有新沙天虹（约10万㎡）、京基百纳广场（约20万㎡）、海岸城（约18万㎡）等大型购物中心，还有宝安首家山姆会员店及约32万㎡会展商业，购物娱乐非常便利。

项目已完成交付，目前处于现房销售状态，属于清盘阶段，卖一套少一套。

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