“拆骨重生”！这家老牌酒店的“沉睡资产”能否逆袭？

【文/观察者网 邓军 编辑/赵乾坤】

原定两年改造周期的上海华亭宾馆，近日传出重启运营的最新进展。

近日，锦江丽笙酒店正式宣布，旗下华亭宾馆将于2026年2月初进入试运营阶段，并逐步对外开放接待宾客。这一时间点相较最初计划已推迟约两年。

值得注意的，与以往单一酒店经营模式不同，焕新后的华亭宾馆有一项重要调整——创新推出“酒店+服务式公寓”双业态模式，以回应多元化的市场需求。

广东文艺职业学院酒店管理学院院长邓敏向观察者网分析指出，传统五星级酒店将部分客房改造为服务式公寓，不仅是一条值得探索的路径，在特定条件下更是具有战略意义的转型方向。

华亭宾馆：承载城市记忆的地标

锦江丽笙酒店向观察者网提供的资料显示，改造后的华亭宾馆在保留原有建筑结构的基础上，对公共区域与客房空间进行了全面焕新。例如，大堂通过定制艺术品构建富有海派意象的空间叙事，灵感来源于黄浦江、白玉兰与时光流转，旨在营造具有上海城市特色的抵达体验。

华亭宾馆 锦江丽笙酒店

升级后的华亭宾馆共拥有540间客房及套房，其中包含57间服务式公寓。客房配备智能客控系统、基础智能睡眠设备及完善的卫浴设施，兼顾舒适性与实用性。部分房间内特别陈列了装裱在相框中的原建筑石材，以此连结酒店的历史与当下。

在服务层面，华亭宾馆将本地文化元素融入迎宾、香氛、送别礼遇等细节中，传递上海特有的城市温度。

作为上海具有代表性的地标之一，华亭宾馆承载着诸多城市记忆。

华亭宾馆于1986年开业，坐落于上海徐汇区核心地段，是1978年批准建造的全国六大酒店之一。建筑主体呈“S”形曲面，曾拥有1200多间客房，是当时上海最高端的涉外宾馆之一。1987年至1997年，华亭宾馆引进美国喜来登酒店集团参与运营，成为上海首家中外合作经营的酒店。1999年，锦江集团与华亭集团合并重组为上海锦江集团（现锦江国际集团），华亭宾馆随之转由锦江集团旗下的上海华亭宾馆有限公司运营。

华亭宾馆曾先后荣获中国建设工程“鲁班奖”、上海市优秀设计“一等奖”及“上海市十佳建筑”等荣誉。其大宴会厅和大堂也曾获颁“中国旅游行业标志性建筑金奖”。

然而，随着时代发展，华亭宾馆面临诸多挑战。例如，宏观经济变化，以及国际高端酒店与精品酒店的增多，逐渐分流了其客源。加之设施逐渐老化、更新滞后，华亭宾馆的品牌定位难以适应市场变化。

2022年2月16日，这家运营36年的老牌五星级酒店正式歇业并启动装修改造。当时媒体报道称，预计改造工程耗时约2年，范围覆盖所有客房、套房、浴室、公共区域、餐厅、宴会场地及建筑外立面等区域。

为何选择服务式公寓？

根据此前发布的改造方案，华亭宾馆部分客房将转型为高端服务式公寓。在众多可能的升级方向中，为何选择探索服务式公寓路径？

对此，锦江丽笙酒店方面尚未公开说明具体原因。

有业内人士分析，华亭宾馆选择服务式公寓，本质上是对其核心资产进行激活、升级与价值再挖掘，而非“另起炉灶”。

邓敏表示，首先，华亭宾馆原有的高端商务客群中，本就存在大量中长期住宿需求，尤其是外派高管、长期项目团队等。以往因酒店无法满足长期居家便利性，这部分客户可能逐渐流失。新推出的服务式公寓产品能直接承接并锁定此类高净值客户，将“间歇性入住”转化为“持续性租住”，实现客户价值的深度挖掘。

其次，华亭宾馆的品牌资产是其独特优势，转型正是让这些“沉睡资产”在新时代焕发新价值。推出服务式公寓，凭借其高标准的运营品质和专业服务，可吸引对服务有严苛要求的企业客户。

此外，“酒店+公寓”混合模式有助于平衡现金流（公寓）与高溢价（酒店），从财务层面提升整体资产回报率和抗风险能力。这也与锦江国际（集团）对核心城市存量资产进行“功能再造与价值提升”的战略方向一致，实现从“传奇酒店”到“传奇居所”的品牌延续。

“整体来看，华亭宾馆增设服务式公寓并非简单叠加业务，而是一个基于自身优势、环环相扣的系统工程。这是在深刻认识自身客源价值与品牌资本的基础上，为延续其传奇生命力所做出的顺势而为的战略升级。”邓敏说。

服务式公寓并非“万能钥匙”

在城市更新浪潮下，传统五星级酒店普遍面临转型压力，需要在城市发展与市场需求间寻求平衡。是延续纯酒店服务，还是试水服务式公寓？

从存量焕新入手，切入高端服务式公寓赛道，已被部分老牌五星级酒店视为一条值得探索的转型路径。

2023年7月，改造后的远东饭店（民国时期上海著名旅馆）推出了59套高端公寓，提供开间、一房、二房等多种户型。

2025年，雅诗阁与梁溪资产运营公司合作，将无锡老牌饭店“中国饭店”改造为奥克伍德城中酒店公寓，保留部分餐饮功能，实现酒店与服务式公寓的复合运营。

克而瑞长租的数据显示，2025年整体个人租赁市场租金呈下行趋势，但高端服务式公寓却逆势上涨。同年10月，广州高端服务式公寓坪效租金达10.15元/天/平方米，同比上涨16.8%，环比上涨15.9%，远超整体租赁市场水平。

URI研究中心的数据显示，2025年中国服务式公寓行业进入高速发展与深度变革期，预计2025—2030年年复合增长率将保持在13.1%的高位，或将成为住房租赁行业中增长最快的细分赛道。

“试水服务式公寓并非简单的‘旧楼改造’，而是一次针对市场需求、资产特性与自身优势的‘精准重生’。”邓敏指出，无论是收入模式优化（现金流更稳定、可预测）、资产回报提升（上海五星酒店回报率普遍为3%—5%，高端服务式公寓可达4%—6%）、客群结构改善（从低粘性向高净值转化），还是竞争差异化（构建“服务+空间+品牌”复合壁垒）与改造性价比（以较低成本实现功能升级），服务式公寓都具有传统酒店模式难以比拟的优势。

然而，探索服务式公寓并不意味着这条转型路径是“万能钥匙”。

邓敏强调，传统五星级酒店改造为服务式公寓要取得成功，需具备三大关键前提：一是精准的市场定位与产品设计，需深入调研目标租户（如外籍家庭、企业高管）的真实需求；二是专业的运营管理能力，因服务式公寓运营逻辑介于酒店与物业管理之间，需要专业团队支撑；三是合理的财务测算，必须确保改造投入能在可接受的周期内被提升的租金收益所覆盖。

对于位于一线或核心二线城市、拥有良好地段和历史品牌资产，但面临硬件老化与竞争压力的老牌五星级酒店而言，向服务式公寓转型不仅是对自身优势的重新激活，也是对城市发展新需求的敏锐回应。

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