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青岛保利青铁|天珺·瑞海地
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近期，市南最受关注的新项目保利青铁天珺瑞海地户型图终于出炉，项目为26-31层高层，此次对外公布的为127/150/156/177/183户型，全部为一梯一户设计，户型优缺点明显。

127㎡户型偏刚需定位，设计保守，作为 “中间户” 无连廊，实现了独立入户；但大进深、三段式布局与当下流行的120平户型差异明显，餐厅位于中间位置略显尴尬，动线干扰问题突出。

150㎡户型景观至上，功能性差劲，270°弧形玻璃幕墙，海景震撼力强。屋内厨房和卧室布局不合理，厨房位置居中布局，干扰起居动线，且油烟扩散问题难解，主卧卫生间位置设计奇怪，长期居住舒适度存疑。

156㎡户型的户型位于东端，无海景，预计溢价较低，177户型位置比156稍好，距离海景更近，有的房源能看部分海。

总的来看这些户型都有个共同的问题，卧室都为飘窗，整个户型无阳台无晾晒区，这么看入住之后明显依赖烘干设备，这对习惯自然晾晒的家庭并不友好。

其次大高层一梯一户设计导致公摊大，实际得房率低，目前开发商还未公布电梯厅面积，户型图客厅是否包阳台等有无其他赠送，目前青岛很多项目赠送面积很多，得房率越来越高，公摊大小值得重点关注。

再次，项目配套与定位豪宅不匹配，从目前公布的数据来看，会所仅340平，加上350平架空层，7万方住宅项目公共空间不足700平，与周边改善项目如云上观澜/云上观海/滨海国际中心等相比差距明显，更别提其他豪宅项目。轮渡片区作为青岛老城区，板块基础设施较滞后、城市界面有待改善，此项目的受众注定还是以地缘性客户为主。目前项目周边都为围挡或者工地，旁边的一栋楼蓝石海景已经建成20年，比较破旧，有碍项目整体景色和观感。

当「地铁入户」遇上「海风入户」，居住体验就像青岛的海雾一样朦胧，追求品质生活没有错，但若为保利「天字系」的光环忽略真实生活场景的褶皱，海景房的滤镜碎起来比浪花还快。总结下来，此项目优缺点明显，提醒有意向的购房者关注项目公摊数据，对比竞品得房率，关注周边配套工程进展，谨慎入场。

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