二手房挂牌两年卖不掉，业主急得睡不着，上海突然出手收房当保障房，背后这盘棋挺有意思

2月2号，上海建设银行和几个区的保障房公司签了协议，开始收购二手房子，把它们改造成保障性租赁住房，浦东、静安、徐汇三个区先做试点，这是全国头一次由国企按市场价买老房子，不是强拆也不是征用，全凭业主自愿，规则很明确：房子要在70平米以下，总价不超过400万，优先选张江、漕河泾这些产业园附近或者地铁口旁边的房子，价格按照评估价或市场价来定，不会故意压低，也不会故意抬高。

我之前经过静安寺旁边的一个老小区，看到门口贴着急售的牌子，挂了一年多还没卖出去，现在听说这种房子被列为政策优先对象，有些房主就把价格往上调了一些，反正觉得有人接手，以前这种老旧小区没人愿意买，现在因为靠近上班的地方，反而重新受到关注，这不是房价真的涨了，而是市场流动性恢复了，有人卖掉房子后立刻去换大一点的新房，整个交易链条就动起来了。

刚工作的年轻人租房压力一直很大，市中心房子少租金贵，郊区虽然便宜但通勤起码两小时，这次收来的房源大多靠近1号线、2号线和11号线，张江的程序员、徐汇的IT员工和静安的白领上班方便多了，租金比周边便宜两三成，还统一管理物业，听起来不算多好，但对工作没几年的年轻人来说，省下的钱能多吃几顿饭，多睡半小时觉。

过去保障房大多建在远郊，像松江、奉贤这些地方，居民住在那里，上班要穿过半个城市，早晚高峰地铁拥挤得像沙丁鱼罐头，这不是没有原因的，现在把市区现成的商品房改成保障房，相当于把资源向产业聚集区转移，房子数量没有增加，但位置变得更合理，通勤时间缩短了，地铁压力也小一些，城市运行效率实际上悄悄提高了。

最让人意外的是，这件事没有动用财政资金，国企用自有资金按市场价购买，算下来能够回本，靠的是收十年八年租金，再加上资产增值，不会亏钱，这种办法叫做“以存量换增量”，既消化了库存，又填补了保障房的缺口，不像过去建保障房那样，动不动投入几十亿，房子建好了却长期空置没人住。

全国有二十多个城市都在尝试类似的办法，但上海的做法不同，它在中心城区推行，由国有企业主导，筛选过程仔细，流程全部按市场方式运作，比如收购节奏怎么定、租金压到什么水平、物业标准谁拍板，这些细节还没完全对外公布，后续其他城市肯定会密切关注，如果效果确实不错，估计很快会有其他地方跟着做。

有朋友问我这是不是在救市，我说不是，它没有托住房价，也没有刺激大家买房，只是让一些卡住的房子能够流转起来，让一部分租不起房的人找到地方住，现在的楼市就像一锅温水，不烫也不凉，这种操作像是往里面加点冷水，让温度别乱动。

业主不用天天去催中介的电话，租客也不用为了上下班多花两个小时在路上，政府那边没增加开支，这三方面都感觉轻松不少。