北京买房：理清思路，购房建议1795

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

情况：现房在德胜学区教场口，54平南北通透两居，装修好，估价700万，请问学区溢价能占多少？孩子今年小升初，学位也就用完了，所以考虑如果溢价高的话就换到朝阳，不高的话再看情况。

A：

1、700/54=13万一平，够贵的。当地租金大概是每平每月150左右，那这套房的月租在8000多块钱。估价700万如果是市场价，那租售比在850左右。

是教场口的回迁房小区吧？反正这户型都属于老破小性质，社区环境和品质都不算强。54平也做不到“通透”，只能是南北向。所以这种档次的小区在北京的平均租售比基本在500多点儿，550左右吧。那相对于850来说，溢价率在35%以上，40%左右吧。

2、或者跟旁边朝阳的同等房源相比也行。比如安华西里，也是三环内的老小区。现在那里的单价大概7万左右吧，这里能租8000多的房子得70多平，价值500万吧。那500跟700相比，超出的200万左右就是溢价，至少占比30%左右。

3、高不高的自己判断吧，我只是列出情况而已。或者说北京东西海的平均值是25%左右，德胜这种顶级学区的30%以上也正常。但这是入学高峰期的溢价率，之后低谷期的就看行情+政策了。

仅供参考。

二

Q:

我在门头沟双裕有套房，还是20年前买的呢，当时2000多。但我早就回老家工作了，这套房出租了几年就一直空着，现在看网上是能卖220万左右。

现在的问题是我儿子想要在我们当地买房，但我们因为前几年换房在高位了，现在还在还贷款，手里没多少钱，不知道是否应该卖掉门头沟这套？

卖掉的话有点可惜，一是前几年到过300多万的高位呢，二是我们老家房价便宜，只缺70多万而已，贷款的话才缺20多万，因此而卖掉北京的房感觉不值，因为没有北京资格以后就不能买了。

A：

1、房子是用来住的，如果说一套房既不自住，也不出租，那留着的意义就不大了，相当于藏进保险柜给供起来了。

我没明白为什么不出租啊？是因为装修太破了不愿意再花钱吗？或者是邻居不让的原因？我建议是如果能出租就先租着，确定出租不划算vs不能租的就卖掉吧，总比空放着强。

2、之所以说能出租就先不卖，是因为可以考虑“以租养贷”的形式。您不是只缺20多万首付吗？那找亲友借点儿不行吗？

然后50万左右的贷款，每个月还款2000多块钱吧。而门头沟这套房既然价值220万，那租个3000来块钱应该是正常的。这样不仅覆盖了月供，还能贴补家用或存着还借款呢。

3、总之如果是确定住不上也没法儿租，那就卖掉。能出租的话就先租着，犯不上为了几十万的缺口卖房。另外北京买房资格其实不是主要的，没资格的交几年社保也能买，或许以后还取消限购呢。

仅供参考。

三

Q:

我在老崇文有一套55平老破小，1979年的房，产权在刚去世的母亲名下，还没办继承手续。

没办是因为想卖了换到南边或石景山环境好的，我们儿子在外地上大学，学区对我们至少十多年没意义，这房子还很破了，小区更破。而且这套房这几年跌了不少，我担心过几年学区政策一变就更不值钱了，纯粹的老破小别再砸手里，还不如先换套好点的呢。

A：

1、那我要建议就是应该换呗，房子是用来住的，除居住之外的各种配套都只是附加值。既然用不上学位，那这种附加值就没意义，留着的话不仅是居住的性价比不高，也确实有溢价部分的保值风险。

2、不过如果是1979年开发的房，那基础质量应该是不错的。因为1976年发生了大地震，全国的建筑标准都提高了，检查的也都很负责。79年又是改开初期，当时能有钱盖宿舍的都是有钱或有权的好单位，理论上的质量都不会差。

所以如果很破，更多的都是外表和配件，基础质量应该没问题。可以先咨询一下什么时候做维护？维护之后再出手的话应该能多卖点儿，至少是更好卖。

3、还一点，产权在母亲名下，那得先办了手续才能去挂牌的。即便是私下交易，那也得先办您这边的手续，然后才能跟买房的过户。所以还是先办了吧，不麻烦，早晚都得办。

仅供参考。

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