徐州商务城，房价从2017年11000涨到20000，如今价格分化震荡筑底

大龙湖畔的风，吹过商务城一座座玻璃幕墙的高楼。

十年前，这里是图纸上规划的新城中心；如今，道路宽阔，商场林立，但许多阳台窗户的灯光，却亮得不算太稠密。

在徐州，商务城不仅仅是一个地名，它代表着一个时代的城市野心。作为新城区最早发展的核心板块，这里聚集了市政、企业总部、大型商业和密集的住宅楼。

它曾是房价的领跑者，吸引了全城改善家庭的目光。然而，当宏大叙事遇上市场周期，故事便有了起伏的章节。

如今，这里的二手房均价回到了8681元/平方米。这个数字，比十年前高出不少，但若将时间线缩短，它讲述的则是一个关于冲高与回落的故事。

01 起步：规划蓝图下的价值初现 (约2015-2017年)

在2015年前后，徐州商务城的建设已初具规模，但人气和成熟度远未跟上建筑的脚步。

宽阔的马路上车流稀疏，崭新的小区入住率不高，商业配套也多处于招商或培育阶段。对于大多数习惯了老城烟火气的徐州人来说，这里更像一个“未来的中心”，而非当下的家园。

房价，忠实地反映了这种观望。2017年商务城的二手房均价约为11503元/平方米。这个价格在当时的徐州已属高位，它承载的是对规划蓝图的溢价，而非对成熟生活的付费。

敢于在此置业的，多是看好城市发展方向的早期投资者，以及对崭新居住环境有强烈偏好的少数改善家庭。他们买下的，除了房子，还有一份对城市未来的信心。

02 爬坡：配套成熟与市场共振的上升期 (约2018-2020年)

随着时间推移，蓝图上的配套一一落地。市行政中心投入使用，地铁线路开通，绿地缤纷城、招商花园城等大型商业体开业，青年路小学等名校分校开始招生。

商务城逐渐褪去“空城”印象，成为了一个真正可以生活、工作和消费的现代化城区。

居住价值的夯实，叠加全国范围内房地产市场上行的东风，推动房价进入稳健爬坡阶段。

房价从2018年的15230元/平方米，稳步上涨至2019年的15886元/平方米，并在2020年达到17101元/平方米。

这一时期，购房者群体发生了明显变化。从早期的拓荒者，扩大到了全市范围内的改善家庭。

他们被这里整齐的城市界面、优质的公共资源和现代化的住宅产品所吸引。市场交易活跃，看涨成为普遍预期。

03 顶峰：狂热情绪下的价格巅峰 (约2021年)

2021年，商务城房价达到了令人瞩目的高点。当年二手房均价高达20269元/平方米。

部分定位高端的楼盘，如招商雍华府，均价甚至能触及19008元/平方米的水平。此时，商务城稳坐徐州房价的第一梯队，是高端改善市场的代名词。

市场的狂热情绪达到了顶点。新房摇号、二手房业主频繁跳价的故事时有发生。购房行为中夹杂着浓厚的投资色彩，很多人坚信“新城中心”的房价没有天花板。

当时涌入市场的买家，除了真正的改善需求，还有相当一部分是追逐趋势的投资者。他们支付的，不仅是房屋的居住价值，还有巨大的情绪溢价和对未来增值的透支性预期。

04 转折：预期逆转与拐点降临 (约2022年)

拐点在2022年如期而至。房地产市场降温，像一股寒流席卷了每一个过热的市场。

以投资预期支撑的商务城板块，感知到的凉意尤为明显。曾经坚定的看涨预期开始松动，并迅速逆转。

商务城二手房均价从2021年的20269元/平方米，回落至2022年的16793元/平方米。一年之内，价格回调了近3500元/平方米。

市场情绪一夜入秋，带看量急剧萎缩，挂牌房源却不断增多。那些在顶峰期入市的投资者率先感到不安，而部分改善家庭也进入了观望状态。

买方市场特征初显，价格开始由卖方的“喊价”向买方的“出价”体系转变。

05 探底：持续深度回调与挤泡沫 (约2023-2025年)

如果说2022年是转折，那么接下来的三年则是漫长而深入的探底过程。回调并非一蹴而就，而是逐级下行，不断挤压此前积累的泡沫。

房价从2023年的14602元/平方米，进一步滑落至2024年的12000元/平方米，并在2025年持续下行。

尤其是2025年下半年，下跌呈现加速态势，月度均价从7月的10304元/平方米一路降至12月的8968元/平方米。

市场的分化也加剧上演，一些品质普通、户型过时或位置不佳的房源，为了促成交易，降价幅度远超板块平均水平。

而像招商雍华府这类占据核心资源的高端楼盘，价格则相对坚挺，显示出更强的抗跌性。整个板块进入了残酷的价值重估阶段。

06 当前：2026年初的市场格局与静默 (2026年1月)

进入2026年，商务城板块的市场处于一种低温运行的静默状态。2026年1月的二手房均价为8681元/平方米。

这一价格，已经回到了接近2017年左右的水平，几乎抹去了过去五六年所有的涨幅。

当前市场分层明显：

· 高端改善层：以招商雍华府为代表，价格仍能保持在每平方米1.9万元左右，是板块的价值锚点。

· 主流品质层：包括绿地商务城、美的翰城等一批品牌小区，价格区间大致在1.2万至1.4万元/平方米。

· 基础居住层：大量房龄渐长或品质一般的住宅，价格已普遍进入 “8”字头甚至“7”字头，构成了当前市场成交的主体参考价。

市场上“客多房少”的微弱迹象，或许反映了一些寻求抄底的试探性需求，但难以扭转整体的低迷态势。交易周期被拉得极长，买卖双方陷入僵持。

07 对比：不同时期购房群体的资产足迹

站在2026年初回望，不同时期进入商务城市场的群体，账面资产经历了截然不同的旅程。

早期的“蓝图购买者” (2017年及之前)：以约11503元/平方米的成本持有至今，尽管经历了资产大幅缩水，但由于持有周期长且早期价格基数相对较低，多数家庭仍能保持账面上的成本线上下。对他们而言，更多的是收获了十年的品质居住体验。

上升期的“价值追随者” (2018-2020年)：在1.5万至1.7万元/平方米的区间买入。

他们享受过资产浮盈的喜悦，但如今面临严峻的账面亏损压力，跌幅普遍超过三成。这部分群体中，纯粹自住者的心态相对稳定，而带有投资目的的买家则倍感焦虑。

顶峰期的“情绪接盘者” (2021年)：在超过2万元/平方米的历史高点入场。

他们是本轮周期中受损最重的群体，账面浮亏普遍接近甚至超过一半。他们的经历成为市场中最深刻的警示：脱离基本面的价格狂热，最终需要有人买单。

对于当前市场的潜在买家而言，价格已具备相当大的吸引力，但“是否已见底”的疑虑，以及对于未来增值空间的悲观预期，使得决策异常艰难。

08 观望：市场参与者的普遍心态与博弈

当前的商务城楼市，观望是绝对的主导情绪。

卖方阵营心态复杂且分裂。一部分资金压力巨大的业主，在经过漫长煎熬后已“躺平”接受现实，愿意以市场价甚至更低价格寻求脱手。

而另一部分暂无急切变现需求的业主，则选择“冻结”资产，撤牌或坚持一个不切实际的挂牌价，不愿承认当下的市场价格。市场挂牌价与实际成交价之间存在巨大的鸿沟。

买方则掌握了完全的主动权，但普遍陷入“不敢买”的状态。他们精明的仔细审视每一个降价房源，试图分辨这是真正的“宝藏”还是更多的“陷阱”。

即便遇到心仪的房产，出价也极为保守，因为普遍相信“等待会有更好的价格”。这种集体性的谨慎，使得市场流动性降至冰点，成交量持续在低位徘徊。

09 结语

傍晚，大龙湖的落日依旧给商务城的玻璃幕墙披上金光。美的广场和绿地缤纷城里，开始有三两人群进出。

居住在这里的人们，生活早已步入常态——孩子在新城学校上学，老人在积木公园散步。

房价的曲线图，是经济周期刻在资产上的年轮，一圈圈记录着狂热与冷静。但对于每个家庭来说，生活的重心，早已从对房价的每日关注，转移到了具体的一日三餐、孩子作业和周末的电影票上。

商务城的故事，从一张宏伟的规划图开始，历经喧嚣与回落，最终沉淀为一部分徐州人平凡而真实的日常。

灯光亮起处，是家；而家的价值，终究有一部分，在市场价格之外。