又一房产巨头被市场抛弃？一年亏损820亿，前董事长疑似失联跑路

前言

大家好，我是言叔。

2026年初的地产圈，被万科的一则业绩预告搅得彻底不太平。

曾经稳坐行业头把交椅的万科，一纸2025年业绩预告出炉，820亿元的年度预亏，稳稳拿下A股“亏损王”的宝座。

屋漏偏逢连夜雨，就在市场还在消化这份惊人亏损时，另一则消息再度引爆舆论：刚因到龄退休不足一个月的万科前董事长郁亮，被传已经失联半个月。

这个曾经的地产标杆，如今深陷双重危机，它真的要被市场抛弃了吗？

风光不再！巨头坠落早有伏笔

在言叔的印象里，过去几十年的房地产行业，就是一个躺着赚钱的黄金赛道，核心玩法说白了就是“拿地、融资、建房、卖房”的循环往复。

高周转、高杠杆的模式，让不少房企快速崛起，万科就是其中的佼佼者。

凭借这套模式，万科从百亿营收一步步成长为千亿巨头，常年保持盈利，分红也十分慷慨，一度成为行业内人人效仿的标杆。

但言叔始终觉得，靠杠杆撬动的规模，终究是空中楼阁，行业拐点一旦到来，崩塌只是时间问题。

随着房地产行业进入调整期，房价回落、销量下滑，那些沉淀在资产端的风险开始集中爆发，万科也没能幸免。

2025年，万科内部将这一年定为“深铁时代元年”，试图通过一系列调整突围，但从后续的业绩来看，这些努力并没有起到太大作用。

据报道来

看，万科官方明确了4点亏损成因，每一点都直击要害。

首先是房地产开发项目结算规模大幅下降，而且结算的项目大多地价成本偏高，导致毛利率一直处于低位。

2025年万科开发业务的结算利润，主要来自2023—2024年销售的项目以及现房库存，这些项目拿地时成本较高，直接导致全年结算毛利大幅减少。

另外还有业务风险敞口不断升高，公司新增计提了不少信用减值和资产减值。

除此之外，部分经营性业务扣除折旧摊销后仍然处于亏损状态，非主业的财务投资也出现了亏损。

再加上部分大宗资产和股权交易的价格低于账面值，多重因素叠加，最终导致了820亿元的巨亏。

新京报的报道还显示，截至2025年三季度，万科的经营服务业务虽然保持稳健，实现收入435.7亿元，长租、物业、物流等业务规模也位居行业前列。

但这些业务的盈利，根本不足以对冲开发业务的大幅下滑。

从经营数据来看，万科的困境早已显现。2025年全年，万科销售额为1339亿元，位列百强房企第六位，但同比降幅高达45.5%，远超全国商品房销售额12.6%的同比降幅，也是前十房企中唯一降幅超过40%的企业。

债务方面的压力则更为突出，截至2025年三季度末，万科有息负债合计3629.3亿元，其中一年内到期的有息负债就有1513.9亿元。

而公司手中的货币资金仅为656.8亿元，现金短债比只有0.43，远低于安全线，流动性危机已然显现。

内忧外患！高层大动荡

万科的亏损，并不是突然出现的，而是持续恶化的过程。

2024年，万科已经亏损492亿元，2025年预亏820亿元，两年累计亏掉1312亿元，折算下来日均亏损超过6亿元。

曾经的“分红大户”，如今彻底沦为了“烧钱大户”，曾经的规模神话，也被彻底击碎。

与亏损相伴而生的，是万科高层的频繁动荡，这也让市场对这家老牌房企的信心持续下滑。

2025年1月，万科突然发布人事调整公告，郁亮辞去董事长职务，由大股东深铁集团董事长辛杰出任新董事长。

与此同时，祝九胜以“身体原因”为由，辞去总裁、CEO等全部职务，转任顾问，公司还新增了3名来自深圳国资系统的执行副总裁。

这一轮人事调整，被业内普遍解读为“深铁全面接管万科”的标志，万科也由此结束了长达30年的“职业经理人主导”时代，进入“国资+职业经理人”的双重管理模式。

让人没想到的是，高层动荡并没有就此停止。

2025年10月，万科再次发布公告，辛杰因个人原因申请辞去公司董事、董事长职务，辞职后不再担任公司任何职务，董事会随后选举黄力平为新董事长。

短短一年时间，万科董事长两次换人，高层出现如此大的变动，本身就是一个极不寻常的信号，也从侧面反映出公司内部的困境。

而作为曾经的核心领导人，郁亮的处境更是充满了争议。

郁亮在万科工作了长达36年，自2011年王石逐渐淡出后，他长期担任公司核心领导职务，以财务审慎和战略前瞻著称，多年前提出的“活下去”口号，也曾被视为对行业危机的预警。

但在离职前，郁亮就已经深陷风波之中。2025年10月下旬，一则“郁亮配合调查”的传闻将这位地产老兵推向风口浪尖，尽管官方随后证实其已经“回岗”，但风波并未就此平息。

更让人疑惑的是，郁亮辞职时，万科发布的公告措辞异常冷静克制，甚至没有出现任何感谢之词，这种反常举动，在当时或许就已经预示了他后续的境况。

值得一提的是，即便深陷亏损和高层动荡的双重困境，万科在2025年也没有放弃保交付工作。

报道显示，万科2025年全年保质交付房屋11.7万套，完成了近两年需交付量的70%，试图通过扎实的交付成果稳住市场信心。

与此同时，大股东深铁集团也在全力驰援万科。深铁集团累计向万科提供了超过300亿元的股东借款，借款条件优于市场水平，为万科缓解资金压力提供了关键支撑。

真假失联？巨头仍在挣扎求生

截至言叔撰稿时，郁亮的失联传闻仍然没有官方说法。

距离1月28日传闻曝光已经过去数日，郁亮本人始终没有出面回应，失联时长还在持续增加，市场上的猜测也越来越多，而万科方面的沉默，更是让这件事变得扑朔迷离。

有趣的是，就在郁亮失联传闻发酵的同时，万科创始人王石也被网传失联，但与郁亮不同的是，王石很快就出面回应了传闻。

1月30日，王石发布朋友圈，称自己正在进行深石集团总办团建，还完成了20公里的公路/山地自行车骑行。

他还在朋友圈中表示，结束行程后，很多朋友都给他发消息询问下落，他也感谢了朋友们的惦记。

王石的这条朋友圈，被网友普遍解读为自证未失联，也间接打破了关于他的不实传闻。

可能有不少年轻朋友不清楚王石和万科的关系，言叔在这里简单介绍一下。

王石是万科的创始人，1984年组建了万科的前身“深圳现代科教仪器展销中心”，并担任总经理。

1988年万科股份化改造后，他出任董事会主席兼总经理，1999年至2017年一直担任公司董事会主席。

2017年，王石从万科退休，将董事长的位置交给了郁亮，不过目前他仍然担任万科董事会名誉主席，在业内依然拥有很高的影响力。

面对巨亏和舆论压力，万科也在积极释放自救信号。

万科在发布2025年业绩预告时明确表示，将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作、科技赋能等措施优化业务布局，化解风险，推动公司早日走出低谷。

2025年万科交付的11.7万套房屋中，有1.6万套提前30天交付，还有约5000套实现了跨年提前交付，济南、郑州、南昌等多地的项目更是达成了100%的收房率。

除此之外，万科还在积极推动降本增效，目前已经实现开发业务管理费用连续两年下降。

同时聚焦经营服务业务，试图依靠物业、物流、长租等多元业务摆脱困境，不过目前这些业务的规模，还不足以支撑万科的庞大体量。

结语

万科的困境，从来都不只是一家企业的经营失策那么简单。

一年亏损820亿元，两年累计亏掉1312亿元，叠加前董事长失联、高层频繁动荡，这家曾经的地产龙头，如今已然深陷绝境。

从各家官方媒体的报道来看，万科的巨亏既有行业周期的客观影响，也有自身经营布局的问题。

而深铁集团的持续驰援、扎实的保交付成果以及积极的降本增效举措，又让它保留了一丝突围的可能。

万科的坠落，也为整个房地产行业敲响了警钟，高杠杆、高周转的旧路已经走不通，未来行业的估值逻辑和发展模式都将发生根本性变化。

至于万科最终是被市场彻底抛弃，还是能在绝境中逆袭翻盘，言叔和大家一样，将持续保持关注。