借名买房证据不足，律师协助客户成功阻却过户｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2015年，陈建国、王秀兰因年事已高，欲将所居6层无电梯房屋置换为同小区一层住房。经中介甲公司推荐，选定一号房屋，总价290万元。

因二人均超65岁，不符合银行贷款条件，而亲家赵玉梅符合，经双方子女（陈静与刘洋）协商，决定以赵玉梅名义购房并申请100万元贷款。

房屋于2015年8月登记至赵玉梅名下。此后，陈建国夫妇持有房产证、装修入住，并缴纳物业、水电等费用。

2017年，因子女离婚且亲子关系争议，两家关系破裂。赵玉梅夫妇要求陈建国夫妇搬离，后者则起诉要求确认借名买房关系，判令过户至陈建国名下。

陈建国夫妇主张：

全部房款由其出资（含偿还子女垫付部分）；

录音中赵玉梅曾说“房子肯定是你们的”；

长期实际占有使用。

赵玉梅夫妇辩称：

陈建国夫妇仅出借95万元；

其余首付款及贷款均由己方支付；

同意对方居住仅为方便照顾孙女；

从未达成借名买房合意。

裁判结果

法院判决：驳回陈建国、王秀兰的全部诉讼请求。

法院说理

借名买房需有明确合意，口头约定亦需充分证据

原告虽提供录音、转账、居住等证据，但无任何书面协议，录音内容模糊（如“该解决时就解决”），不足以证明双方存在“借名”合意。

被告对关键事实作出合理解释

房产证存放在房屋内，因房屋由原告居住，自然由其保管；

居住系为接送孙女，符合常理；

贷款以赵玉梅名义办理并结清，银行流水显示其账户还款。

物权登记具有法定公示效力

《物权法》明确规定，不动产权属证书是权利归属的法定依据。在无充分反证情况下，登记人即推定为真实权利人。

出资不等于所有权

即使原告确实出资部分款项，也可能构成借款、赠与或家庭内部资助，不能直接推导出借名买房关系。

胜诉办案心得

本案成功守住登记产权，关键在于瓦解“出资=所有权”的错误认知。对类似客户，建议：

坚决否认“借名合意”，强调“借款”或“资助”性质

即使收过对方钱款，也要明确其法律性质（如本案95万元可主张为借款），避免被认定为购房出资。

对原告控制的证据（如房产证、居住）提前准备合理解释

“因对方居住所以证件在其处”“为照顾孩子同意暂住”等说法，符合生活逻辑，易被法院采信。

强化登记人的履约行为

保留贷款还款记录、税费支付凭证，证明自己是真实交易主体。

利用“无书面协议”这一致命弱点

亲属间借名买房若无协议，法院普遍持谨慎态度。可强调：“若真为借名，为何不签协议？”

警惕录音陷阱，回应要克制

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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