律师帮助出资人用还款记录证明借名关系成立｜北京房产律师

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案情介绍

2019年5月25日，原告吴志远与被告郑国栋签订《借名买房合同》，约定：

吴志远委托郑国栋以郑国栋名义购买位于北京市的一套住宅（一号房屋），建筑面积258.91平方米，总价12,495,826元；

房屋首付款5,005,826元及按揭贷款7,490,000元均由吴志远实际支付；

郑国栋仅作为名义购房人签署购房及贷款文件；

房屋交付后由吴志远占有使用，相关费用由其承担；

购房合同、产权证、付款凭证等原件由吴志远保管。

合同签订后，吴志远通过本人账户、亲属账户及关联公司分六笔向郑国栋账户支付首付款共计5,005,826元。随后，以郑国栋名义办理银行按揭贷款749万元，吴志远按月向郑国栋还款账户转账，直至贷款结清。

房屋交付后，吴志远出资完成装修，并携家人实际居住至今，期间物业费、车位管理费、水电暖等费用均由其支付。不动产权证书于2020年登记至郑国栋名下。

2023年，吴志远提起诉讼，请求：

确认双方签订的《借名买房合同》有效；

确认一号房屋归其所有；

判令郑国栋协助办理过户登记。

被告抗辩意见
郑国栋在庭审中明确表示不同意原告诉讼请求，主要理由包括：

《借名买房合同》并非其真实意思表示，系受误导签署；

所收款项属于家庭内部资金往来或赠与，非购房出资；

房屋登记在其名下，应认定为其个人财产。

另查明，一号房屋自2021年6月起被北京市某镇政府采取行政限制措施，限制办理转移登记，截至本案庭审结束仍未解除。

裁判结果

法院判决：

确认吴志远与郑国栋于2019年5月25日签订的《借名买房合同》有效；

驳回吴志远关于确认房屋所有权及办理过户的诉讼请求。

法院说理

《借名买房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为有效
合同经双方签字确认，条款清晰，权利义务明确。被告主张“非真实意思表示”，但未提供证据证明存在欺诈、胁迫等可撤销情形，亦未在法定期限内行使撤销权，故该抗辩不予采纳。

实际履行情况与合同约定一致，借名买房关系成立

首付款、贷款本息、契税、装修及日常费用均由原告支付；

房屋自交付起由原告实际控制并居住使用；

全部原始购房及缴费凭证由原告持有；
上述事实与合同内容相互印证，足以认定借名买房关系真实存在。被告关于“赠与”或“家庭资金往来”的主张，缺乏证据支持，且与长期履行行为不符，法院不予采信。

房屋处于行政限制状态，不具备办理转移登记的条件
根据不动产登记相关规定，在行政查封或限制登记期间，不得办理产权转移。原告要求过户的请求，因客观条件不具备，暂无法支持。其可在限制措施解除后，另行主张权利。

办案要点总结

书面合同是证明借名合意的核心证据
在出名人否认借名关系的情形下，书面协议可直接证明双方就借名购房达成一致，显著降低举证难度。

履行证据需形成完整链条
律师系统收集并提交：

资金流向（含第三方代付说明）；

还款记录；

装修合同及付款凭证；

物业、水电等持续缴费记录；

居住事实证明；
以佐证合同实际履行，排除赠与或借贷可能。

区分合同效力与物权变动
本案策略聚焦于先行确认合同有效，为后续过户奠定基础。即便暂时无法办理登记，生效判决可有效防止出名人擅自处分房产。

行政限制需同步处理
律师建议客户在民事确权的同时，依法向行政机关申请解除限制措施，以尽快实现物权登记。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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