恒大最后一块“肥肉”争夺战：“秃鹫”PAG对垒广东国资

文/乐居财经 徐酒眠

单伟建可能又一次嗅到了“血腥味”。

这位被称为“亚洲小黑石”的私募PAG（太盟投资集团）掌门人，以其在危机中精准切割价值的冷酷手腕著称。

如今，市场传出他和他的团队已将评估报告翻到了关键一页：恒大物业——一家被母公司风暴卷入漩涡，却依然每月产生稳定现金流的上市物企。

几乎在同一时间，广东省旅游控股集团有限公司（简称“广东旅控集团”）也传出，正在对恒大物业近6亿平方米的管理面积进行多维度评估与报价。

此前，中国恒大清盘人给恒大物业的收购案设定了明确的时间表：2026年1月底前提交正式要约方案。

时间节点已过，百亿交易进入倒计时，谁能啃下这块硬骨头？市场上的每一点风吹草动，都在牵动关注的目光。

2026年2月2日，财新报道，太盟投资集团与广东旅控集团均对恒大物业相关股权表达了收购意向，两个潜在接盘方已与清盘人接洽，目前尚不清楚上述两个意向买家的报价。

而后其又补充道，“对此消息，相关三方都不予置评”。

潜在买家群像

这并非恒大物业首次传出接洽消息。早在1月底，就已有市场消息称，竞购方包括私募基金信宸资本及至少一家广东地方国企。

信宸资本是近期物业市场的一张熟面孔，通过“出售资产 换取股权”的方式，其刚推动了旗下综合设施管理（IFM）嘉信立恒与独立第三方物企新大正（002968.SZ）的整合。（前文链接：砸下9个亿，物企打翻身仗）

不过有行业观察者分析表示，“信宸资本一贯聚焦可整合、可提升、可退出的优质市场化资产，其入主恒大物业的可能性微乎其微”。

除了私募基金，国资背景的企业被视为更可能的接盘者。

市场对恒大物业潜在接盘方的猜测，此前集中在一批具备强大国资背景的企业，包括保利物业、华润万象生活、中海物业、越秀服务、招商积余以及万物云等。

它们或背靠央企，或依托地方国资，或具备领先的市场化整合能力。诸多猜测中，保利物业被市场认为是最“靠谱”的买家之一。而华润则已直接否认“消息不属实”。

最新的市场消息中，推入公众视野的则成为了广东旅游控股，它的出现，也为这笔交易增添了更多想象空间。

成立于2014年，广东旅游控股是广东省属全资国企，其业务涵盖酒店、旅行社、景点景区等。

市场分析认为，广东旅游控股入局可能并非纯粹的财务投资。

一方面，收购恒大物业可与自身酒店、景区物业管理业务形成协同；另一方面，作为地方国资，也可能在防范化解区域金融风险、维护社区服务稳定方面发挥作用。

太盟投资集团对恒大物业的兴趣，似乎也并不意外。这与其一贯的投资风格一脉相承：其核心策略即在市场低迷期，以较大折扣收购被低估或陷入困境的优质资产，通过专业运营提升价值后退出。

在中国不动产领域，太盟投资集团已有深度布局，其中最知名的案例便是万达商管。

2021年，PAG作为领投方之一，向谋求上市的珠海万达商管投资约180亿元。后因上市延期，PAG调整策略，最终成为其第一大股东并主导了后续一系列资产重组，包括联合其他机构收购48座万达广场。

资产面真相

无论最终买家是谁，这笔交易都面临严峻挑战。市场普遍预计，收购要约的作价将低于恒大物业当前股价。

截至2026年2月2日，恒大物业报收1.14港元/股，总市值约123.24亿港元，较其巅峰时期的19.74港元/股、超2000亿港元的总市值缩水约94%。

而恒大物业当前11倍左右的静态市盈率，也高于行业6-8倍的合理收购区间，估值博弈是核心难点。

此外，如何厘清与母公司中国恒大的巨额资金往来、如何安抚因理财产品和物业费纠纷而心存不满的业主，都是新股东必须面对的棘手问题。

但不可否认的是，恒大物业的确是中国恒大体系内最优质的资产之一，其商业模式决定其拥有稳定的现金流和较低的资本支出。

在母公司深陷危机期间，恒大物业仍保持运营和盈利。2024年，其实现营收127.57亿元，归母净利润10.21亿元。

规模方面，截至2025年6月30日，恒大物业在管约为5.96亿平方米。

去年上半年，恒大物业实现营收66.47亿元，同比增长6.9%；录得毛利约11.99亿元，净利润4.91亿元，股东应占溢利约4.72亿元。

值得注意的是，应收款仍横亘在恒大物业财报中的一大隐忧。

截至2025年6月30日，其应收贸易账款总额约为58.83亿元，期内减值拨备30.42亿元，减值率高达51.7%。其中，对关联方贸易应收款几乎全部减值，拨备总额近22亿元。

与此同时，账龄三年及以上的第三方应收账款也在恶化，原值约6.61亿元，第三方应收账款原值总额比例约18.0%，其减值后净值同比增长23.4%至1.80亿元，账龄结构持续恶化，进一步加剧坏账减值压力。

是PAG的资本之舟、还是广东旅游控股的国资巨轮，最终接过了恒大物业的船舵？最终买家是否就在二者之中？目前尚不得知。

但可以预见的是，无论最终由谁接手，恒大物业的控制权变更都将重塑物业管理行业的竞争格局。

随着清盘人推进资产处置，恒大物业作为恒大危机中最有价值的“明珠”，它的命运不仅关系到债权人能收回多少资金，更将检验市场资本与地方国资在化解大型企业风险中的策略与能力。

从某种角度来看，这场收购的终极意义，除了创造财富回报之外，还在于能否建立一个可复制的“善后”范本。

而如何在资本市场的宏大叙事，兑现为千家万户门口那一平方米的安宁与体面，则是恒大物业无论花落谁家，最终都需要书写的故事走向。