西宁新规：首层架空、邻里空间丰富，打造宜居好小区！

前段时间，西宁市自规局出台《印发的通知》，针对新建及已批未建房产开发项目，提出优化西宁房地产市场土地供应及规划管理的六条措施。

该六条措施主要为：优化土地开发供应；优化容积率计算规则；提升住宅建筑阳台等房屋附属空间品质；优化阳台测绘标准；优化停车位配建管理；增配邻里共享空间等。

2025年7月20日，《青海省住宅设计规范》正式实施。如果说《青海省住宅设计规范》对青海新建住宅的设计进行调整，也就是大家常说的“好房子标准”。而今，《关于优化房地产项目规划管理若干措施》虽然着墨不多，但字字玑珠。同时，更多着眼于项目规划，从“好房子”向“好小区”扩展，推进开发商提供“好生活”。

对于购房业主来说，影响比较大的主要是四条：

阳台无论封闭与否，均按照其水平投影面积的1/2纳入容积率计算。

建筑首层架空作为小区公共休闲、体育健身、儿童游乐、绿化景观及电动自行车停放等公共活动使用空间不计入容积率。

可结合小区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建地上邻里共享公共空间，作为会客、亲子、阅读、交流、健身等场所使用。邻里共享公共空间的建筑面积按照350平方米/千户计算，单处最大面积350平方米，其建筑面积不计入地块容积率，建成后由开发建设企业自持，面向全体业主运营，不得分割登记，不得转让、抵押。

打造高品质居住空间，满足市民多样化居住需求，阳台、飘窗、空中花园、花池、设备平台、构造板、结构板、抗震板、空腔、镂空等房屋附属空间的水平投影面积不大于该项目住宅计容建筑面积的25%。

上面提到的阳台计算规则的改变、打造高品质居住空间，对于业主的得房率提升有很大帮助，同时也可以减少业主自封阳台、改造平台的法律和安全问题。

首层架空和邻里共享空间则更大程度上可以丰富小区的配套设施。以首层架空为例，首层架空一方面可以提升小区的通透性，另一方面也可以丰富小区配套，如果不计入容积率，开发商会有很大意愿去设计首层架空。至于邻里公共空间，此前不少小区开发商都设计了小区会所，但并非标配。按照目前的规定，未来邻里共享公共空间将会逐步成为小区标配。

对于开发商来说，影响较大的内容主要集中在分期缴纳土地款、多测合一、车位配建比例等方面，就不展开多说了。可以说是，很大程度上降低了开发商的资金压力，有助于开发商集中资金、精力开发好房子、好小区。

在购房需求从“有房住”向“住好房”转变的背景下，2025年青海省首次系统提出“四好建设”，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区建设。而今随着各项规定的出台，西宁作为青海践行“四好建设”的主阵地，也将会进一步提升住居品质，吸引更多人口向西宁-海东都市圈聚集。

而今的市场“好房子”层出不穷，对于购房者来说，也要擦亮眼睛识别什么是“好房子”的配套。此前，MR.LIU见识过一些开发商的配套技巧，在购房者看得见的地方“增配”，在看不见的地方“简配”。这些开发商真的是把购房者研究透了，花最少的钱，把情绪价值给足。

所以，购房者们还是要多关注政府对于“好房子”、“好小区”的定义，因为政府提倡的都是满足主流需求的主流配套，而不是伪配套。在而今的购房环境下，一些开发商用于满足情绪价值的伪配套，购房者没必要为此买单。

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