上海楼市定了方向

年底了还被中介刷屏。

事情是浦东、静安、徐汇三区收购二手房做保障房，中国建设银行提供金融支持，各区公租房公司为收购主体。

2024年5月27日新政给了他们权限，企业可不限套数购买2000年前竣工、单套70㎡以内的小户型二手房用于职工租住。

大家把符合的二手房卖给他们，拿着钱可以购买本区的新房。

这个消息引发讨论，是因为影响范围太大。

卖方有影响，要考虑是不是等等再卖；

买方有影响，是不是老破小更难买了；

开发商有影响，是不是明年新房更好卖？

要理解这件事情的影响，就要先知道政策目的。

年底了都在熬夜写年终总结，还突然搞这么个新东西，显然非常迫切。

谁迫切？

二手房不急的，现在卖到飞起。

1月份二手房网签22834套，同比增长24.2%。

二手房挂牌量连续下滑。

急的是新房，是土拍。

全上海新房都卖不动了，2025年才卖了4万套。

土地不好卖了，连续两次土拍0溢价。

要不搞点大动作，甚至市区土地都可能降价。

上海市区土拍降价，最后的压舱石滚入大海，最后的信仰可就崩塌了。

只有新房卖得掉，开发商才有钱拿地。

今天出的这个政策就是帮大家去库存。

之前都是棚改去库存，现在棚户区都拆差不多了。

徐汇、黄浦这样的强区开始拆工人新村。

拆工人新村动辄几十亿几百亿，太贵了。

很多地方就推出了房票，先不给动迁户钱，给你一张房票。

你先拿着买了新房再说。

动迁还有一个问题，太难了，众口难调。

经常因为一些居民不同意动迁失败。

现在不要求你们都同意，愿意搬走的就搬走，房子做公租房。

不愿意搬走的，继续住着。

500户的小区，5户卖给公租房公司，其他居民无所谓。

50户、100户甚至200户做了公租房，剩下的居民会怎么想？

这个政策出来很多人不支持，主要是卖掉老破小他们也买不起新房。

相信领导们也知道，甚至测算过。

领导们也没指望大家都去买。

能买得起徐汇、静安新房的本来就是极少数。

上海二手房成交中，1500万以上的只有2%。

即使把他们动迁了，很多人也买不起本区新房。

这个政策的优势是，小区不限，直接把几百个小区中能买新房的梳理一遍。

这不比动迁捞鱼概率高？

动迁是撒一网，现在是撒几百网。

这个政策后面大概率也会优化。

房票刚出来时，也是只能定向购买本区新房。

慢慢的就放开了，全市新房都能买。

如果优化一下，大家可以把徐汇老破小卖给公租房公司，拿钱去买闵行、松江的新房。

这概率就大多了。

看二手房的数据，即使不救市，2026年也会止跌回稳。

二手房挂牌量持续下滑，低价房源即将出清，后面只能去买高价二手房或者新房，市场就恢复了。

但是趋势反转前，还是有些房东心态不稳，继续降价。

主要是信心不足。

现在区里下场收房，就是想帮你立即恢复信心。

区里划一个房价线，这个价格线下的房子我全收。

你不会怕建行没钱收了吧？

那房东还焦虑啥，反正你不买区里要。

价格线如果合理，房东信心立即恢复。

区里带着银行下场收房，也给了买方信心——这个价格可以买了。

这不是口号，是实打实的真金白银。

动迁的难处就是，如何确保动迁户、zf、开发商、银行都赚钱。

一方不赚钱你就搞不定。

这次政策也一样，一定是公租房公司、银行有信心赚钱，有信心给出房东满意价格。

否则年前搞这个干嘛。

公租房公司觉得能赚钱，是对租金回报率满意了。

银行觉得能赚钱，是觉得抵押物不会暴跌了。

房价不会暴跌，租金回报率满意，你一个购房者还等啥？

讲到这可能有人抬杠，公租房是福利房啊，不一定赚钱的。

你想多了，房地产最辉煌的年代，某些部门富得流油的年代，都没送你这福利。

现在都快揭不开锅了，你还要福利？

现在第一要务是找钱。

找多少钱？

至少是找回5万亿。

土拍收入少了4.5万亿，连同相关税收至少5万亿。

至今没任何方案可以填窟窿。

上海好点，2025年通过市区土拍保住了收入。

眼下这情况，2026年肯定下滑。

这个政策能实现止跌回稳吗？

没人知道。

唯一确定的是，我们要止跌回稳。

这个达不到目的，继续整呗。

创意是无穷的，手段是无穷的。

就说今天这事儿吧，2025年之前，谁知道还能这么搞？

上周沙龙很多客户问，为什么非得让居民救市。

因为只有居民可以救市啊。

都说居民负债率高，其实不高，有关部门负债才高。

因为居民有能力救市啊。

都说自己没钱，一拉数据，存款都在居民手里。

如果你负责救市，你会找谁去？

因为有救市空间啊。

全国房价下滑，上海房价下滑，稍微拉一拉，也不影响房住不炒。

上海很多地方已经降了50%，很多人不知道这是什么意思。

房价降了50%，意味着能接盘的人数至少翻5倍。

首付不降低的情况是翻五倍，首付再降了肯定在5倍以上。

多了5倍购买力，你说稍微拉一拉有没有空间？

房价降了50%，意味着再涨50%，也只是回到了最高点的75%。

房价比2022年低25%，很合理吧？

如果要回到2022年最高点，房价得翻倍。

你说这次空间大不大？

站在居民角度，抱怨的声音非常多。

社会有多割裂大家都懂，你不可能让所有人都满意。

你做什么都有人抱怨，什么都不做还是有人抱怨。

站在救市角度，如果是你，你会不会觉得上面是最优解？