上海官方掏钱收老破小做保租房，年轻人房租能降吗？背后藏着啥秘密？

“内环老破小终于不用降价20万甩卖了！ ”浦东潍坊四村一套35㎡的老房子，原本挂牌半年无人问津，现在政府出价400万直接打包带走。 更狠的是，这套房改造成保租房后，月租只要5000块——比同地段私房便宜近3000元。 但租客们却炸开了锅：“政府抢房稳房价，我们普通人真能捡漏吗？ ”

上海内环的老破小，过去是置换客眼里的“鸡肋”。 35㎡的老房，房龄超过40年，没电梯、没物业，挂牌价跌到4万/㎡还卖不动。 但2026年2月2日，建行和浦东政府的一纸协议，让这些“垃圾股”突然成了抢手货。 浦东试点明确：内环内2000年前建成、70㎡以下、总价≤400万的老房，政府按市场价收购，改造成保租房。

这不是作秀。 链家数据显示，2025年上海二手房挂牌量同比涨15%，成交周期拉长到180天。 尤其是内环老破小，租售比高达3%，是郊区新房的两倍。 政府这笔账算得精：花400万收房，装修后月租5000元，15年就能回本。 而业主呢？ 拿到钱后还能优先置换浦东的新房，完美解决“卖旧难买新”的死循环。

政策一出台，三区立刻显出不同套路：

浦东盯准“职住平衡”：内环老破小改造成保租房，租给陆家嘴、张江的年轻白领。 潍坊四村到金融中心，地铁1公里，通勤时间省下1小时。

静安瞄准“产业园区”：市北高新、南京西路的员工有福了。 政府组团收3公里内的小户型，装修配齐家电，租金压到市场价8折。 有租客算过账：原来在静安寺租个单间要6000元，现在保租房只要4800元，省下的钱够每天多睡半小时。

徐汇搞“财政+银行”组合拳：区里先掏钱注资，再找建行贷款。 徐汇滨江的保租房项目，光是装修就花2000元/㎡，但租金只敢定5500元/月——毕竟政府要求“租金涨幅每年不超5%”。

政策刚出，潍坊四村的租客老王就坐不住了。 他租的老房被政府收购，原本每月3500元的租金，现在要重新签合同。 “新租客能便宜1000块，房东会不会赶我们走？ ”更扎心的是，有租客发现，保租房虽然便宜，但申请门槛高得离谱：社保要满5年、单位得是“重点企业”，普通打工仔根本够不着。

不过，年轻人倒是乐开了花。 95后程序员小李算了一笔账：在张江租老破小要8000元，现在申请到浦东保租房，4000元就能住进带电梯的单间。 “终于不用当‘屋顶侠’了！ ”但隐忧仍在——保租房合同一签就是5年，中途涨价怎么办？ 政府承诺“租金年涨幅≤5%”，但谁能保证执行到位？

建行这次玩大了。 给三区保租房项目放贷，利率低至3.2%，比房贷还便宜。 但银行也有算盘：保租房租金收益稳定，打包成REITs上市，能赚管理费。 有内部人士透露：“建行已经在研究怎么把浦东的保租房资产证券化了。 ”

房企更是两头讨好。 浦东某国企开发的新盘，因为保租房政策，周边老破小租金上涨，带动新房成交量涨了12%。 开发商直言：“以前愁卖不动，现在老房变保租房，客户自然来。 ”但中小房企却高兴不起来——政府收购只认“房龄老、配套全”，郊区新房依旧滞销。

支持者说这是“神操作”：一边消化库存，一边稳住房价。 反对者骂这是“权力寻租”——浦东某街道办被曝指定收购某开发商的尾盘，价格比市场价高15%。 更尖锐的质疑是：保租房越建越多，房东坐地起价怎么办？ 2025年底，长宁区某保租房项目，就因突然涨价30%引发租客集体投诉。

当上海政府掏出真金白银“包养”老破小时，我们不得不问：这到底是保障民生，还是变相托市？ 如果明天你的老房子被政府看中，你是该庆幸“不用再修水管”，还是担心“下个月就得搬家”？