上海ITC，还能做奢场吗？

Mall 观察

观察项目 | 上海ITC

作者 | 福贵

还没完全开张，上海ITC（ONE ITC+TWO ITC+ITC Maison）这个超级购物中心就已面临一场看不见硝烟的商战。

一面是市场传闻项目已经集齐LV、DIOR、CHANEL、Hermes、Prada、GUCCI六大奢；

另一面则是陷入招商困境。

几年前就已开业的ONE ITC，不到4万平方米，却引入LV等奢品，与上海港汇恒隆广场同台竞技，让市场看到新鸿基地产的招商实力。

图自新鸿基地产官网，仅供参考

然而，去年LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢侈品牌撤店，剩余的几个品牌也预计在今年完成撤店。

截取自小红书APP

最受关注、体量最大的ITC Maison，商业规模达27.9万平方米，几个月前开出少量空间，引进10余家餐饮品牌，有些差强人意。

一边是高期待，对新鸿基商业实力的信任，一边是残酷的现实，上海ITC难啊。

高端化路线，还能行吗？

01

约28万平方米体量

开了10余家餐饮品牌

对于上海ITC项目，从2013年新鸿基地产以217.7亿元巨资拿地到现在，已经折腾了十几年。

项目总建筑面积超90万平方米，商业部分近32万平方米，其中主体商场ITC Maison，号称要“再造一个徐家汇”。

但说实话，现在这个时间点，它面临的挑战比想象中要多得多。

据了解，上海ITC由ONE ITC、TWO ITC以及ITC Maison构成。

只是，因为项目施工困难，整体是分阶段建造入市。

据悉，370米高的T2裙房直接落在地铁9号线上盖，基坑距9号线隧道最近处，不足5米，与11号线车站“零距离”。而施工全程要确保地铁1、9、11号线正常运营，技术难度极高。

到2019年12月，ONE ITC开业，体量约3.7万平方米。体量虽小，但引进的品牌很给力，包括LV、Prada、GUCCI、CELINE、Fendi、Valentino等品牌。

图自ITC商场公众号，仅供参考

2021年开业的TWO ITC，约4000平方米，主打餐饮，引入gaga、苏小柳、PAIN CHAUD、金凤来仪以及KIZOKU by 黑牛の店等品牌，与ONE ITC匹配。

单看ONE ITC、TWO ITC的品牌阵容，以及新鸿基地产的名头，就很能打。

但是项目也很背，ONE ITC开业没多久，就赶上大卫生事件，TWO ITC也在此期间开业。

而这几年的情况大家都知道，所以项目客流长期低迷。

加之项目与上海港汇恒隆广场临近，品牌重合度高，去年LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢侈品牌撤店，剩下的据说今年也要撤走。

如今最核心的旗舰商场ITC Maison，体量达27.9万平方米。原计划2025年分阶段开业，加之此前ONE ITC带来的冲击力，市场普遍认为ITC Maison会带来很大的惊喜。

但是ITC Maison去年8月仅有4-5层的美食坊开启试营业，开出11家品牌，包括馥丽华茶餐厅、wagas、PINTXOS西班牙小馆、POETS泰狮、裕莲茶楼、大馥烧肉丼饭、%Arabica、KOI、M Stand、星巴克、TRIO随心碗。（大众点评显示品牌数量，以实际为准。）

约28万平方米的体量，开出11家餐饮品牌，确实是给了市场另类惊喜。

02

三条地铁衔接

但劣势也明显

徐家汇是上海老牌商业中心，虽然现在有点中年危机，但人流量基础还在，地铁1、9、11号线仍能带来庞大客流。

项目连着地铁站，地下通道、空中连廊导流系统，可以无缝对接周边商场和办公楼，形成一个人流循环系统。

加之新鸿基地产与国际大牌的关系网成熟，招商资源积累丰富，拥有很多做高端商业的经验。

图自新鸿基地产公众号，仅供参考

但该项目的劣势也很明显。

最大的问题是时机。项目建设周期长，错过了市场窗口期。

而且徐家汇商圈本身在经历调整期，上海港汇恒隆广场在2020年左右完成升级改造，吸引力更强；太平洋徐汇店关门，变身新六百YOUNG，将朝着更年轻、更具创新力的商场发展。

整个商圈都在洗牌，上海ITC这时候入局，有点逆水行舟的感觉。

接着是体量大，意味着需要更多品牌填铺，招商压力也会很大。

而且恒隆地产近期动作频频，上海恒隆广场扩容，也需要很多品牌去填充，还有太古地产运营的前滩太古里二期、张园东区预计今年开业。

这些项目都会争夺优质品牌资源。

目前来看，项目招商进度不理想。已经发布2025年财报的LVMH、Ferragamo，营收出现下滑，奢侈品牌的日子依然不好过，开店意愿可能也不会很强。

新鸿基虽然资源好，但巧妇也难为无米之炊。

最后说一句不好展开的题外话，最近新鸿基发公告表示冯秀炎因健康理由辞任执行董事职务。

而网传的和港媒发布的消息是另一版本。

冯秀炎长期主导新鸿基在香港及内地核心商场的策略规划、发展与管理工作，直接负责上海环贸iapm、上海国金中心、北京APM、广州天汇广场IGC等重点项目。

她的辞任，可能也会对新鸿基内地项目运营产生一定影响。

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