收购大量二手房，开始抄底楼市了……？

2026年2月2日，上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区域，与建设银行上海市分行签约，标志着上海通过收购存量二手房增加保障性租赁住房供给进入实质性推进阶段。

一、谁在收、收什么、怎么收

此次收购并非政府直接下场“扫货”，而是由各区保障性住房公司作为实施主体，按照“政府统筹、国企实施、专业运作”的原则推进。浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，核心面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房供需矛盾较大、居住配套成熟的区域。

静安区采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，收购总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，并探索通过收购底楼房屋缓和加装电梯分歧，改善群众居住条件。

徐汇区则通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保障性租赁住房供应。首期安排一定规模的区级财政资金注入区保障房公司，专项用于存量房源收购，同时通过银行贷款融资增加收购资金，确保收购工作顺利开展。

二、真金白银入场，绝非“小打小闹”

资金端，建设银行上海市分行为试点项目提供专项金融支持，从融资安排、资金监管到个人住房按揭、科创人才服务等提供全周期、多层次金融服务。徐汇区通过区级财政资金注入保障房公司，静安区则建立货币化配建资金、企业自有资金、商业银行贷款多元投入机制，浦东新区则探索“房票”模式，购房款参照房票形式监管，主要用于购买本区一手新房。

从机制上看，此次收购坚持“政府主导、市场运作、自愿参与”的原则，由各区工作专班统筹推进，保障房公司全流程主导房源排摸、洽谈签约、收购落地，实现专业化运作。收购房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以群众可负担、运营可持续为原则，精准匹配各领域人才“职住平衡”需求。

三、成交量企稳、挂牌量回落，底部信号显现

2026年1月，上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，创近5年同期新高。与此同时，二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点降至2026年1月的8.9万套，九个月累计降幅达26%。

从成交结构看，市场仍维持“刚需主导、改善发力”的特征，低总价房源成为市场核心驱动力。上海太平洋房屋数据显示，300万元以下低价房成交占比接近一半，成为市场主力。58安居客线上数据进一步印证，低总价房源供给比例达50.06%，对应流量比例更高，意味着低总价房源不仅是市场供给的主力，更能精准吸引刚需群体，尤其是首次购房的年轻家庭。

价格方面，中指研究院数据显示，2026年1月上海二手住宅样本平均价格为55265元/平方米，环比下跌1.22%，同比下跌7.61%。价格的回落让不少年轻人出于自住需求已经能够较为从容地“上车”低总价房源。与此同时，房贷利率持续下行，当前上海个人住房贷款平均利率已处于历史低位，宽松的信贷环境为刚需上车提供了有力支持。

四、老破小跌出安全边际，抄底逻辑成立

在这一轮楼市调整中，率先降价的老破小已经跌到100多万甚至100万不到就可以买入，而这些房价100万左右的老破小，租金随随便便都能租到三四千，年租金回报3%的已经很普遍，高的甚至能达到4%以上。目前，四大行3年期存款利息是1.25%，5年期才1.3%，上海首套房商贷利率为3.05%，公积金5年以上利率为2.6%，5年以下（含5年）为2.1%，这意味着租金完全可以覆盖贷款。

中指研究院数据显示，2026年1月上海住宅租赁市场样本平均租金为81.50元/平方米/月，环比下跌0.40%，但区域分化明显，金山区部分房源的租金回报率甚至高达3.0%。这一水平不仅高于当前银行定期存款利率，也超过了部分理财产品的收益率，使得低总价二手房成为类固收资产的重要选项。

上海市房地产科学研究院房地产经济研究所副所长吴佳表示，租金回报率是房价的“锚”，其超过无风险利率时，房价底部支撑增强。租金回报率、房价收入比等指标有所好转，市场预期企稳，刚性或改善性需求充分释放，将会促进房地产市场止跌回稳。

五、盘活存量、托底价格、服务新市民

此次收购试点是上海盘活存量住房资源、保障改善居住民生、服务人才和区域发展的创新探索。通过收购存量二手房转为保障性租赁住房，一方面可以快速增加小户型、低租金房源供给，精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求；另一方面可以缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给。

从宏观层面看，保障性租赁住房坚持小户型、低租金，既能够适应新市民、青年人的承受能力，也能够满足他们的基本租住需求。同时，主要利用存量土地和房屋建设，建在城区、产业园区及周边、交通便利区域等，可以促进职住平衡，帮助新市民、青年人等缓解阶段性住房困难，为他们在城市安居乐业提供基本住房保障。

六、六大信号指向行业拐点

在2026年1月7日举行的“长期主义——丁祖昱评楼市2026年度发布会”上，丁祖昱分析认为，2026年行业底部确认，主要有六大信号：一是动态供求关系逐步向好，百城新房供求比已连续四年小于1，新开工已连续四年低于新房销售，供地规模持续控量提质；二是短中长期库存同步企稳，短期库存停止增长，中期库存在2021年见顶后持续回落，长期（广义）库存已达到动态平衡；三是“好房子”提升居住品质、创造更大需求，北京、上海人均商品房面积均低于全国水平，未来人均住房面积仍有上升空间；四是房价调整幅度超过国际平均，二手住房已较高点下跌39%；五是新开工规模已达成深度调整，已下降74%，超过国际深度调整水平；六是房企债务重组加速，11家房企全部或部分债务重组方案通过，减债比例平均达到70%左右，房地产主体最终稳定是整体市场稳定的重要标志。

七、为什么现在是抄底时机？

从估值角度看，经过五年深度回调，上海核心区部分老破小价格已经缩水30%-40%，而租金回报率回升至3%-4%，政策支持贷款利率仅2%多，租金回报率已经跑赢资金成本，这意味着老破小从财政负担转变为优质资产。政府通过评估价直接洽谈收购，本质上是给市场定了一个“硬度”，既然敢拿真金白银入场，说明在管理层测算里，核心区域的这类资产已经跌出安全边际。

从流动性角度看，上海楼市最大的痛点是“小房子卖不掉，大房子买不起”，底层流通性卡死。政府收购70平方米以下的小户型，本质上是在给市场定向注入流动性。卖掉老破小的房东拿到购房款，转身就会进入新房或大户型市场，促进向上交易的螺旋，带动整个置换链条的连锁反应。当大量老房子从交易市场退出转入租赁市场，二手房挂牌量会急速下降，供需关系一旦逆转，剩下的二手房就不再是“烂在手里”，而是重新获得涨价或止跌的底气。

从政策周期看，上海三区收购二手房转保租房试点，是政府第一次下场收二手房，具有很强的风向标意义。一旦在上海试验成功，很可能在全国各城市推广。同时，保障性租赁住房作为国家战略，旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难，未来将有更多政策支持和资金投入，为存量房市场提供长期稳定需求。

八、小阳春可期，但非普涨行情

短期来看，传统淡季效应仍将主导市场节奏，供需双方均进入短暂休整期。但随着前期出让的优质地块逐渐进入供应序列，市场对年后的“小阳春”行情仍然抱有预期。在整体市场承压的背景下，更需坚守产品力和区位优势，核心区域高端项目表现坚挺，市场结构性分化特征将持续显现。

中长期看，房地产行业整体规模已回到2010年以前的水平，但房地产仍是经济发展的支柱行业，房地产开发投资占GDP比重达6.1%。未来房价即使反弹，也很难带来大面积的普涨，作为国民核心资产，房子一定会起到非常稳健的压舱石作用。投资逻辑将从“炒房”转向“买城市”，跟着政府的动作走，关注那些产业园区周边、轨道交通附近的资产，才是未来的租金锚点。

九、房东与买家的不同策略

对于房东来说，应积极接纳“资产重估”，寻找离场时机。如果你的房子在核心区，那么不用担心，你手里的资产获得了“政府认证的流动性”。趁着这波信心回升的“小阳春”，该置换的置换，该离场的离场。

对于买家来说，恐惧正在消散，扎实的底部正在形成。数据显示，上海1月成交量重回2.2万套，挂牌量从11万降到8万。现在的市场正在从“恐慌抛售”转向“缩量筑底”。如果你是刚需，或者准备“老换大”，现在可以考虑。因为等到政策效果完全显现、大家都不再害怕“踏空”的时候，你可能又要面对失去议价空间的烦恼。

同时要明白，“投资于人”是写在最高战略思想里面的。上海把收回来的房子租给大学生和新市民，就是在高度对齐“投资于人”。未来房价的唯一支撑，不是钢筋混凝土，而是这个城市能留住多少有创造力的年轻人。买房，就是买这个城市的“船票”。跟着政府的动作走，关注那些产业园区周边、轨道交通附近的资产，那是未来的租金锚点。

总之，否极泰来，往往就在最绝望的时刻。上海政府的这次“高姿态抄底”，更像是一次宣告：房住不炒是底线，但资产价格崩盘绝非目标。经过五年的大浪淘沙，楼市正在回归它的本质——一个关于居住、关于城市竞争力的实物资产。