快评 | 上海三区政府收购二手房对市场的影响取决于收储规模

上海浦东、徐汇、静安三区试点市场化收购存量二手房用作保租房，以 “一区一策” 托底内环 “老破小” 流动性，同时激活改善型新房需求。

☉ 文／克而瑞深度咨询·普睿数智研究中心

2026年2月2日，上海浦东、徐汇、静安三区启动收购存量二手房用于保障性租赁住房（保租房）的试点，引发市场的极大关注。此次试点以 “市场化收购 + 保障化利用” 为核心，通过 “一区一策” 的差异化规则，既为内环内流动性受阻的 “老破小” 提供了官方托底渠道，也通过 “收旧换新” 机制定向激活了改善型新房需求。

此次收购的主体为三区所属的保障性住房公司（区属国企），确保了房源收储的公益性与执行效率。金融支持方面，建设银行上海市分行采取 “整体授信、单笔支用” 模式提供全周期金融服务，资金监管参照 “房票” 机制 —— 购房款专账监管，仅能用于置换新房（浦东）或定向支付，形成 “收购 - 改造 - 运营 - 租金反哺” 的良性循环。资金来源以 “货币化安置资金 + 企业自有资金 + 银行贷款” 为主，静安区明确租金收益将专项用于成本回收与滚动发展，避免财政压力集中释放。

试点房源筛选以 “适配保租房需求、匹配市场承接能力” 为核心，全市统一设置 “70㎡以下小户型、总价≤400 万” 的基准门槛，同时结合三区实际制定差异化规则，体现 “精准托底、职住平衡” 的导向：

对房地产市场的影响将是正面的，收购二手房源也是我们之前一直建议的措施之一，对市场具有真正有效的托底提振的效果。

1、有助于加快二手房市场的交易速度：二手房市场上房龄过长的“老破小”交易周期较长，市场上很多房源挂牌时间超过半年甚者一年以上，对有改善需求的业主来说置换链条不够顺畅。政府通过收购这些房源将有助于推进市场整体交易速度。

2、稳定市场价格预期：从预期影响看，政策强化了 “内环（城区内）小户型有官方托底” 的信号，直接改变了房主的卖房策略。预计试点启动后，城区内符合条件的老破小房源因有官方收购渠道，不再接受中介的低价议价，房价将明显企稳；部分房主直接撤牌转向官方收购，也将导致这类房源的挂牌量有所下降，这对稳定内环小户型价格预期的作用初步显现。

3、有助于促进新房市场的去化：通过收购二手房，释放改善需求，推动新房销售。特别是浦东和静安两区，被收购房源基本都与购买新房挂钩，这将有助于活跃新房的销售。

当然政策的真实效果取决于一个重要的变量：收购规模。只有具备相当规模，以上的政策效力才能显现出来，对推动二手房价企稳、一手房市场成交活跃才能真正发挥作用。目前来看，收购规模取决于几个方面：

1、各区政府的财政实力或者相应的预算。

2、收购房源的评估价格，这直接影响房东参与的积极性，并决定了收购的规模。

3、试点范围的扩大，目前除了徐汇区没有直接限制必须新购房外，静安、浦东均有在本区购房的要求，这限制了一部分置换需求，从而影响了收购规模。如果购房区域能够扩展到全市，规模和效果将有更大的提升。当然这需要市一级政府的统筹。

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