某地产国企，好大的胆子！

在北京城市建设的过程中，有这么一家超级国企巨头，可以称得上是“地标制造机”，每个名字说出来都是响当当：

北京大兴国际机场、国家体育场、国家大剧院、国家博物馆、国家体育馆、中国国学中心、首都国际机场3号航站楼等等。

这家国企就是在当地极具影响力的企业——

北京城建

而且在住宅领域，它同样是不容忽视的力量 。此前它在北京打造的天坛府、国誉颂等，也一度成为北京现象级爆款项目。

但就是这样一家自带光环的超级国企，近期似乎面临着一些挑战和压力。

有市场消息曝出，近期它在北京的一个高端别墅项目，居然出现了较大幅度的降价；此外在北京的其他诸多项目价格，也出现了不同程度的降幅。

虽然降价在一定程度上可以加快项目去化，但降价动作会让原本的购房者不太感冒；此外还会对市场情绪以及房企品牌，产生反向的拉动作用，也不得不佩服北京城建的胆子和魄力。

今天，艳姐就和大家来聊聊此次事件，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。

01

胆子不是一般的大

2025年下半年，北京城建沉淀8年的老项目——

北京合院

突然开启焕新造势，翻新了售楼处，升级了样板间质感，再邀一众媒体大V站台造势，整套组合拳下来成效斐然——

当年10月以1.1亿元网签额登顶北京别墅销售榜！

数据确实是漂亮了，但是很多老业主却如鲠在喉——

因为这个项目的成交价格，和他们之前的购入价相比，出现了较大程度的腰斩。

时间倒回到8年前的2017年：

当时北京合院作为当地的高端别墅项目，均价在4.8万/㎡左右，部分顶配合院产品，价格更是来到了5万/㎡左右。

而如今，成交价已悄然滑落至2.7万/㎡上下，甚至内部还出现了价格更低的工抵房，价格在2.4万/㎡左右。

这般毫无预兆的大幅跳水，让老业主们猝不及防，也引发了部分老业主的吐槽。

不单是这一个项目，近期北京城建有部分项目也开启了“跳水”模式：比如玺院项目，其推出的部分特价房源单套让利超百万元。

除了北京外，前不久北京城建在青岛的项目也出现了降价：

曾以7068元/㎡楼面价斩获城阳地王的北京城建国誉府，眼下项目刚完成交付的现房，正以一口价工抵房的形式开启降价潮，洋房产品单价仅1万出头即可入手，叠拼别墅的单价也降至1.2万元/㎡。

一系列降价操作，也不禁让外界心生疑惑：这家实力国企究竟遭遇了何种境况，才会做出这般降价举动？

02

降价背后

艳姐也特地去翻看了一下城建发展在2025年上半年的财报，从中或许可以窥探出城建发展做出降价动作的原因。

从财报中可以看到，去年上半年其财务状况得到改善，通过高效运营管控实现了业绩反转，但仍面临房地产行业调整、负债压力及市场竞争等多重挑战。

值得肯定的是去年上半年其营收与利润实现大幅增长：

上半年营业收入127.6亿元，同比增长95.70%，归属于上市公司股东的净利润扭亏为盈达6.08亿元，盈利能力显著提升。

现金流稳定性也是得到了增强：

经营活动产生的现金流量净额达53.84亿元，同比增长2.79%。

然而在另一方面，公司也面临着几大挑战：

一大挑战是公司负债规模较大，财务成本承压：

报告期末总资产同比下降5.92%，长期借款增至92.45亿元，同比增长41.06%，有息负债规模仍处高位。

此外财务费用同比增长19.67%，利息支出达4.00亿元，对利润空间形成挤压，债务偿还压力持续存在。

另一大挑战则是存货去化存在一定压力：

2025年6月末，公司存货账面价值694.48亿元，虽较上年末的775.95亿元同比下降10.50%，但从房地产行业特性来看，该规模仍属于较高水平。

对比同期营业收入127.6亿元，存货规模是当期营收的5.44倍——

意味着即使保持当前营收增速，仅消化现有存货也需较长周期，天然对周转效率形成制约。

另外值得一提的是，报告期内合同负债（主要为预售房款）同比下降17.70%至251.98亿元，反映当期新预售规模收缩，直接影响开发产品的周转效率。

期末存货跌价准备44.01亿元，虽较上年末的46.75亿元略有下降，但仍处于高位，主要针对“去化难度大、估值下调”的存货计提。

这表明部分存货如偏远区域项目、商业地产可能面临“价跌难卖”的困境，进一步印证了周转压力的存在。

显然，对北京城建而言，加速去化、降低库存就是改善经营流动性、降低负债压力的关键，降价无疑对回流现金能够产生一定的助推。但也不可否认，会对项目和企业的高端品牌形象和口碑，产生一定的负向拉动作用。

另外，艳姐也去网上翻阅了一下公开资料和多家媒体报道发现，近年来北京城建也因为部分项目品质问题而使品牌光环略显失色。

比如北京天坛府、青岛国誉府等项目，都因为业主发现部分质量问题或者买家秀和卖家秀存在一定区别的原因，而被部分业主吐槽。

虽然后期部分项目也是努力挽回，但终究会对品牌声誉造成一定的影响，或许也为近期的降价埋下了伏笔。

03

城建发展的风格进化

当北京城建发展面临一些压力和挑战的时刻，在去年7月，公司迎来了重磅人事变动：

当时已经在城建发展拥有10多年资历的储昭武辞任董事长，由齐占峰接替储昭武任董事长职务。

从公开披露的履历来看，齐占峰的专业积淀与职业轨迹，刻着鲜明的大型城市基建财务管控印记。他毕业于中国矿业大学企业管理专业，拥有正高级会计师的硬核职称，是深耕财务领域的资深专业者。

他曾任首路集团总会计师，在城市基建赛道的财务统筹、资金运作上积累了扎实且贴合实战的经验。2023年，齐占峰正式加盟北京城建集团，出任集团党委常委、总会计师，成为财务核心掌舵人。

齐占峰成为城建发展的董事长，当时很多人认为他将凭借自带的城市基建财务操盘经验，赋能城建发展的转型迭代，推动公司稳健经营和高质量发展。

在此前的内部分析会上，齐占峰也已经指出了公司发展的战略方向：

其一，把现金流奉为企业经营的生命线；

其二，直击京外库存沉疴，以攻坚行动推动存量资产活化；

最后，主张精准投资，宁可错过，不可投错。

这段时间北京城建发展的动作，也是和这些战略方向比较契合：

在现金流回流层面，城建发展也在处置相关资产：

比如在去年年底，通过北京产权交易所公开挂牌，将其持有的北科建9.24%股权转让给北京市国有资产经营有限责任公司，最终交易价格为人民币2.54亿。

在去库存层面，也正是上述提到的相关降价动作；

而在拿地层面，近半年的时间内，北京城建发展也是有诸多拿地动作，引发了业界不小的关注：

根据不完全统计，近半年来北京城建发展已经在北京拿下多幅重磅地块，在北京拿地总额已经超百亿；

甚至此前还传出北京城建发展欲拿下朝阳太阳宫地块，虽然最终没有拿到，但也可以看到北京城建发展要做大做强的雄心。

艳姐也明显感觉到北京城建发展的运营效率和决策效率较过去提高了：

比如北京文源府实现了“拿地两年内清盘、现金流回正”，多项指标超额完成目标；再比如国誉颂通过优化规划条件，实现了“拿地即开工”；

还有北京城建东小口地块正式官宣案名——龍樾海序，并发布了震撼海报，要知道这个项目是在两个多月之前拿地获得的，作为北京城建旗下高端“龍樾系”新作，户型覆盖70-150平三到四居，预计单价5.5万/㎡，也是引起了当地市场较大的关注。

行业调整的深水区，从来都是企业自我革新的试金石。北京城建发展的这场转型，是老牌国企地产的一次躬身实践，以财务思维的系统性植入筑发展根基，以精准的战略布局谋未来增量。

在齐占峰的带领下，北京城建发展会迎来怎样的新舞台和新局面？时间会告诉我们答案。

关于今天的文章，大家有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言，发表您的看法和观点。

主编：张艳

责编：marl

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