无权处分≠合同无效！父亲赠房获法院支持｜借名买房律师解读案例

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案情介绍

张振山与李秀兰系夫妻关系，共育有三子：张建国、张建军、张建民。张建军于1999年去世，其子张浩由前妻抚养。李秀兰于2007年去世，张振山于2021年去世。

涉案房屋（一号房屋）系张振山与李秀兰婚姻关系存续期间以成本价购买，2000年登记在张振山一人名下。

2007年6月，张振山与张建国、张建民签订《家庭协议》，约定：一号房屋由张建民继承居住使用，张建国自愿放弃该房屋的产权。

2017年12月1日，张振山与张建民签订《赠与合同》，将一号房屋赠与张建民，并于当月完成产权转移登记。

张振山去世后，张建国与张浩提起诉讼，请求确认上述《赠与合同》无效，并将房屋恢复登记至张振山名下。理由为：

一号房屋属于张振山与李秀兰的夫妻共同财产；

张振山无权单独处分李秀兰的遗产份额；

赠与行为侵害其继承权，且存在恶意串通。

裁判结果

法院判决：驳回张建国、张浩的全部诉讼请求。

法院说理

关于房屋权属

一号房屋虽登记在张振山一人名下，但系其与李秀兰婚姻关系存续期间取得，依法属于夫妻共同财产。李秀兰去世后，其享有的50%份额作为遗产，应由其法定继承人继承。

关于赠与合同效力

原告主张赠与合同因处分夫妻共同财产而无效。法院指出，根据《合同法》第五十二条规定，无权处分并非合同无效的法定事由。即使张振山处分了李秀兰的遗产份额，亦不影响赠与合同本身的效力。

关于恶意串通的主张

原告未提供证据证明张振山与张建民存在恶意串通。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条，对恶意串通事实的证明需达到“排除合理怀疑”的标准，本案中原告的举证未满足该要求。

关于原告的权益基础

张建国已于2007年签署书面协议，明确放弃对一号房屋的权利。该协议系其真实意思表示，具有法律约束力。其在多年后反悔并主张权利受损，缺乏正当性。

关于救济途径

法院指出，若原告认为张振山的处分行为侵害其继承权，可就遗产分配问题另行主张权利，但不能以此否定赠与合同的效力。

办案要点

本案中，被告胜诉的关键在于以下法律要点的准确把握：

区分合同效力与物权变动

《民法典》实施前的司法实践已明确：无权处分不影响债权合同效力。赠与合同有效，不因处分共有财产份额而当然无效。

家庭协议的法律效力

继承人之间就遗产或家庭财产达成的书面协议，如无欺诈、胁迫情形，应认定为有效。放弃权利的意思表示一经作出，即产生法律后果。

恶意串通的高证明标准

主张合同因恶意串通而无效，须提供充分证据。仅有亲属关系或利益关联，不足以推定恶意。

诉讼策略的精准定位

原告混淆了“合同无效”与“继承权受损”两个法律关系。前者需符合法定无效情形，后者应通过继承纠纷解决。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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