儿媳称借婆婆名义买房，法院如何认定？｜北京房产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

林静与周明原系夫妻，周母（化名）为其婆婆。2015年6月，周母与甲公司签订《商品房预售合同》，全款121万余元购买位于怀柔区的一套商业办公用房（一号房屋）。2016年11月，房屋登记在周母名下。

林静主张：

一号房屋实际由其与周明出资购买，资金来源于其个人账户；

因夫妻名下已有两套房，为规避限购，故借用周母名义购房；

购房时向周母账户转账三笔共计130万元，用于支付房款；

房屋应属夫妻共同财产，周母无权持有；

另要求返还另一套已判归其使用的二号房屋自2020年以来的租金22.5万元。

周母辩称：

一号房屋系其自有资金购买，定金、尾款、税费均由其支付；

林静的转账系偿还此前借款，非购房出资；

所有购房合同、发票、产权证原件均由其保管；

房屋交付后由其夫妻偶尔使用，林静从未居住。

周明作为第三人，支持母亲说法，称房屋与林静无关。

另查明，双方离婚诉讼中未处理一号房屋。法院此前已判决林静对二号房屋享有占有、使用、收益权，但租金归属未在本案中一并处理。

裁判结果

法院判决：驳回林静的全部诉讼请求。

法院说理

法院认为，主张借名买房关系成立，须证明双方存在明确合意，且出资与购房行为具有直接对应关系。

本案中：

林静虽提供向周母转账的银行流水，但未直接支付给开发商，无法排除资金系借款还款或其他家庭往来；

周母持有购房合同、全额发票、完税凭证、产权证等全部原始文件，形成完整权属链条；

一号房屋性质为商业办公用房，不限购，所谓“借名避限”缺乏合理性；

购房后林静从未实际占有、使用或装修该房屋，与其主张的“实际控制”不符；

双方存在多重资金往来，仅凭转账记录不足以认定款项用途为购房出资。

关于租金返还请求，法院指出其与本案非同一法律关系，应另案主张。

综上，林静未能就借名买房关系完成举证责任，其确权及过户请求缺乏事实依据。

办案心得

本案成功抗辩的关键在于：

一、强调“借名必要性”的缺失

商业办公类房产不限购，不存在政策障碍，所谓“借名”缺乏合理动机，削弱主张可信度。

二、突出登记权利人的完整证据链

从签约、付款、缴税到领证，全过程由登记人主导并留存原件，形成强公示效力。

三、切断“转账=出资”的简单逻辑

家庭成员间资金往来频繁，若无备注、协议或直接付款凭证，法院不会推定转账即为购房出资。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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