千万别把房子的历史最高值当成实际价值，300万的房也许就值70万

有一个很奇怪的现象，很多人在买二手房或者再算自己卖房赔了多少钱的时候，都喜欢拿这个小区的历史最高价来作为衡量标准。

举个很简单的例子，假如你小区90平米的小三房历史最高价是300万，而且在高峰期时，即使是这样的高架价格，还得靠手速才能买得到，

如今，同小区同户型的挂牌价已经降到了150万，而且这已经是这个小区挂牌最低价了，

于是有买家看到这个价格的时候，就感觉自己捡了大便宜，然后就会立即联系中介约房东谈价格，想着见面再谈一谈，说不定还能便宜个一二十万，自己能赚的更多。

还有一种情况，就是业主算自己“亏了多少钱”，不是按自己当初的买入价来算，而是按小区历史最高价来算。

比如你2006年买这套房只花了20万，到2020年有人出价180万，但你当时觉得还能涨，就没卖。

等到今年你想卖的时候，中介说现在大概只能卖50万，你就捶胸顿足，觉得自己“亏了”130万，于是越想越憋屈。

而且如果你去和正在卖房的人聊，还会发现，这种想法的还特别多、特别普遍。

这是为何？

说白了，很多人掉进了一个“意识陷阱”——把房价的历史最高点，当成了它实际该有的价值。

那问题来了，为什么历史最高价会在大家心里扎这么深呢？

这背后其实是一种根深蒂固的“追高惯性”社会心理。因为过去二十多年房价一路上涨，让很多人觉得“房子只涨不跌”，这种“买涨不买跌”的心态刻在了骨子里。于是大家不知不觉就会把房价峰值当成了衡量资产的“基准线”，却忘了那个高点本身往往是情绪炒作的产物。

就像央行2025年三季度储户调查报告显示的，虽然现在只有9.1%的人还相信房价会涨，看跌比例已经升到23.5%，

但一聊起房子，还是能听到有人说：“我这房2021年能卖300万，现在180万我绝对不卖！”——完全不管眼下市场到底什么行情。

这种心理本质上是对“房产只涨不跌”神话的执念，把短期的市场狂热当成了长期的价值常态。

再往深处看：历史最高价和房子的实际价值，核心差距在哪儿？

答案在于它们背后的逻辑根本不同。

历史最高价，大多靠的是“房源紧张＋杠杆炒作”；

实际价值，靠的是“真实的居住需求＋现金流支撑”。

其实关于这个，2025年的数据很能说明问题：中国人口与发展研究中心报告显示，未来五年每年新增住房需求会从约1500万套降到800万套左右，而目前百城新房库存去化周期已经超过20个月，三四线城市更是接近30个月。

明显供大于求的背景下，那些没有核心资源支撑的房子，当年炒作出来的高价就成了空中楼阁。

就像烟台一些老小区房子，2021年高峰时单价冲到了1.2万，现在跌到6000都难卖——就因为它的价值当年靠的是市场情绪，而不是扎实的配套和人口流入。

2025年的楼市还有一个明显趋势：分化加剧，让“历史最高价”和“实际价值”之间的落差越来越大。

现在的房子已经不是普涨普跌了，好地段、好配套的房子可能还算稳定，但非核心区、郊区的房价正在快速回归实际价值。

数据显示，2025年深圳南山核心区新房和周边老房子的价差已达到3.5万/平；北京朝阳孙河的新地块楼面价7.2万/平，而周边2015年的二手房均价才6.8万/平。

这背后的逻辑很简单：房产的真实价值，要么绑定稀缺的地段和资源，要么靠产品本身过硬。只靠行情炒作起来的房子，潮水退去后，就会露出本来面目，真实价值自然会大打折扣。

就像武汉的一位朋友，21年在郊区买房总价花了近300万，现在郊区的房子库存积压严重，同款户型挂牌70万都没人问，这就是把炒作高点当成真实价值的代价。

说到这里，想必大家也猜测到了一个结论，那就是：别再拿历史最高价来衡量你房子的实际价值了。

2025年的市场其实已经告诉我们一个现实：普涨时代已经结束，楼市正在进入“价值回归”的新阶段。

那些腰斩的房价，不是市场的错，而是我们误把短暂的热炒当成了常态。

所以咱们现在的买房人或卖房人，都该做的，就是跳出“峰值执念”：

①买房别光看小区最高点跌了多少，要看真实的居住需求、通勤和配套；

②卖房也别抱着“当年能卖××万”不放，多看看近期真实的成交数据。

毕竟，房子本身就是拿来住的。它的实际价值，从来不是由最狂热时的报价决定，而是由真实的需求和可持续的居住体验来支撑的。

总结一句话：

在2026年的楼市里，理性看待房子价值，才是对你自己钱包最大的负责。