恒隆地产“包租公”生意的新棋局

知名“包租公”恒隆地产，再次成为业内率先交出成绩单的房企。

1月30日，恒隆地产披露2025年度全年业绩。

期内，受物业销售收入下降影响，公司总收入同比下跌11%至港币99.5亿元。股东应占基本纯利上升3%至港币32.02亿元。尽管营收规模有所收缩，但核心盈利指标仍保持韧性。

内地商场业务表现两极分化

在恒隆地产营收结构中，物业租赁仍为核心支柱，2025年收入轻微下跌1%至港币93.89亿元，在总收入中的占比达94.36%。

从区域表现来看，受市场环境差异影响，内地和香港呈现不同走势，整体均略有波动。

财报显示，2025年，内地与香港物业租赁业务收入分别为64.14亿港元、29.75亿港元，分别同比下跌1%、2%。

即便整体物业租赁收入微降，但内地商场业务仍展现出较强抗压能力，全年商场组合整体租赁收入同比增长1%至人民币48.71亿元。

租户销售额以人民币计值则按年攀升4%。截至2025年底，整体租出率因租户组合持续优化微升两个百分点至96%。

其中，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场两大标杆项目经营表现保持坚挺，分别实现收入为人民币16.61亿元及11.97亿元，同比分别增长1%、2%，两大项目合计贡献内地商场租赁收入超58%。

除上海两大核心项目外，内地多个已布局城市的项目也迎来增长红利，无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场收入均实现显著增长，增长幅度分别为10%、12%及9%。

不过，部分城市项目因竞争激烈出现不同程度下跌，尤其是武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场收入均出现30%以上的跌幅，成为内地租赁业务中的短板。

反观，香港零售物业组合全年收入下跌4%至港币17.42亿元，整体经营活力不及内地商场。

需要注意的是，恒隆地产在两地的办公楼租赁业务均面临较大压力。由于内地办公楼租赁市场于2025年持续疲弱，总收入按年跌8%至人民币10.05亿元；香港市场的收入微跌1%至港币10.04亿元。

而香港写字楼组合期末出租率为90%，内地组合数据维持在80%左右。

恒隆地产行政总裁卢韦柏公开表示，公司持有的香港写字楼数量不多，从市场情况看，四季度大部分新增供应已被消化，随着不少企业入驻，香港写字楼市场或已企稳。

“但内地写字楼供应持续增加，出租率能保持八成以上已属不错表现，预计困难期仍将持续18-24个月，之后市场有望逐步企稳。”卢韦柏预测。

V.3策略围绕现有项目再投资

面对市场调整周期与区域业务分化，恒隆地产主动调整发展策略，摒弃盲目扩张思路，通过聚焦存量深耕应对行业不确定性。

在战略层面，恒隆地产在2025年推出“恒隆V.3”策略，明确不再拓展新城市，转而聚焦已布局的核心城市，围绕现有项目开展再投资。

通过长期运营租赁等资本效益更高的模式，收购毗邻现有项目的物业进行扩容与升级。

据悉，恒隆地产推行V.3策略的城市，都是已经拥有成熟优质商场的城市，包括上海、无锡等。

2025年，恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，拿下南京西路1038号商业营运项目20年经营权。

该项目前身为梅龙镇广场，项目投用后将为恒隆在南京西路物业组合新增约9.6万平方米楼面面积，总楼面面积将增至约31.2万平方米，增幅约44%。

同年，还与无锡市梁溪城市发展集团有限公司合伙签订20年期租赁协议，取得无锡恒隆广场毗邻一座地标商业重建项目的经营权。

该物业坐落于无锡中山路319-339及341号，前身为无锡新世界百货，重建后将扩大无锡恒隆广场总零售面积38%至约16.9万平方米，进一步夯实区域商业规模优势。

不过，恒隆地产的“再投资”动作，虽降低了扩张风险，但也依赖现有项目的扩容效率与运营升级效果，若商圈消费需求不及预期，可能影响长期增长潜力。

文/黄宁