《中国不动产首席展望2026》报告发布，魏晨阳论述不动产金融转型现状

清华大学五道口金融学院研究员、金融MBA教育中心主任，清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳

市场预期在整体保守的基调下，正出现若干值得关注的微妙变化。

楚小强/发自北京

“在增量扩张转向存量提质增效的新模式发展阶段，不管是政策决策方，还是企业掌舵人，日常决策评估中都需要一个‘仪表盘’，一个对于政策制定有前瞻性的指标体系。”

1月29日，“2026中国房地产年度趋势论坛暨CIHAF第二十六届中国住交会”上，清华大学五道口金融学院研究员、金融MBA教育中心主任，清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳，以这样一个关于“决策仪表盘”的比喻，为《中国不动产首席展望2026》报告发布拉开了序幕。

这场以“承序新篇 循光而上”为主题的论坛，恰逢“十四五”收官与“十五五”启航的交会点，旨在为中国房地产行业在深刻转型中探索高质量发展路径提供思想激荡。

魏晨阳所发布的《中国不动产首席展望2026》，由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心与中国房地产报联合出品，基于对150家头部房企、金融机构及其他专业机构核心决策者的问卷调研，“自下而上”捕捉市场情绪与预期的真实脉动。该报告为不动产行业“前瞻性仪表盘”提供了关乎预期的一套指标，为政策制定者优化预期管理提供客观参考，助力市场主体凝聚共识、穿越周期。魏晨阳在随后的解读中，不仅呈现了“仪表盘”上的关键读数，更深入剖析了数据背后行业转型的深层逻辑与潜在路径。

预期回调与结构分化

魏晨阳首先展示了报告最核心的发现：市场预期在整体保守的基调下，正出现若干值得关注的微妙变化。2025年底受访机构对2026年宏观经济及不动产行业预期还比较保守，但在2026年初《求是》发文强调预期管理后，超4成机构的预期得到改善。

“这是积极信号。”魏晨阳表示，尽管仍有超半数机构选择“再看一看”，期待更多可持续的政策落地，但这一变化表明权威声音对稳定市场预期产生了初步且积极的影响。

更显著的变化在于预期的结构性分化。虽然传统住宅市场尤其是二手房市场的预期仍较为保守，但商业不动产领域的预期则显现出升温迹象。

细分层面上，租赁住房、数据中心、仓储物流等与实体经济新需求紧密绑定的业态预期向好。这种预期定向回调的景象，清晰地勾勒出行业动能转换的方向——从以往普涨的住宅开发转向运营驱动的存量资产和价值细分赛道。

魏晨阳认为，当前市场预期与政策期待是吻合的，即“希望有结构性的支持，能够将一些政策支持聚焦到相对有韧性、未来市场预期相对乐观的板块”，如一线城市住房市场、租赁住房及新兴不动产，以期在这些领域率先实现触底企稳。

聚焦需求侧，引导市场预期

基于详实的调研数据，报告清晰地勾勒出市场主体对2026年政策的共同期待与差异化诉求。对于2025年已出台的一揽子政策，机构的总体评估趋于“中性”。魏晨阳表示，相较于不动产行业政策，市场机构认为宏观政策较为有效。

展望2026年，住房方面的政策期待高度聚焦于“需求侧”，无论是房企还是金融机构，都普遍期待通过“放开限购政策”“降低购房成本”，如提高房贷利息个税抵扣、实施贴息等方式，实质性减轻购房者负担，释放合理住房需求。

在商业不动产领域，政策期待则指向更深层次的制度层面，房企更关注“存量土地功能转换”，希望通过调整土地用途盘活低效资产；金融机构的核心关切在于“土地续期” 这一基础性问题。

在魏晨阳看来，“土地续期的问题直接影响土地估值，从金融机构的角度来说，大宗交易也好，REITs（不动产投资信托基金）发行也好，估值是首当其冲的一件事情”。此外，“公募REITs专项立法”成为各类机构的共同期待，这也被视为市场长期健康发展的基石。

政策期待直接映射在业务转型的蓝图上。调研显示，房企对传统住宅销售和投资的增长预期薄弱，发展方向明确聚焦于“好房子建设”“城市更新”及“并购和盘活商业不动产”。

“这反映了行业回归居住的本质，回归到从增量开发向存量运营转型的普遍共识。”魏晨阳认为。

与此同时，金融机构对不动产业务的总体预期在改善，其投资意愿强烈集中于“数据中心、租赁住房以及仓储物流”3个赛道，这些领域具备政策支持明确、现金流稳定、抗周期能力已验证的特征，符合金融机构的风险收益偏好。

报告中几个关键周期性指标的预期变化，进一步支撑了市场可能正在构筑底部的判断。

《中国不动产首席展望2026》报告重点涉及了“库存出清周期”“房价租金比”和“房价收入比”。机构普遍预期2026年库存去化周期将缩短，这与一年前的预期相反；同时，房价租金比和房价收入比预计继续小幅下降，意味着租金收益率有望提升。

“从国际经验来看，这也是走向底部均衡的趋势。”魏晨阳表示，在转型新趋势下，对市场预期的相关核心指标的系统跟踪、权威解读和客观传播，对宏观政策制定和微观主体决策，有着重要意义。

打通阻塞，激活存量资产

在商业不动产及其金融化路径REITs上，魏晨阳认为，“工具端、资金端、资产端”三要素已初步具备，行业或将迎来以REITs为枢纽盘活存量的“新机遇”。

在工具端，自2021年公募REITs试点启动到2023年机构间REITs起步，至2025年底证监会正式启动商业不动产（含写字楼、酒店）公募REITs试点，一个覆盖“PERE-ABS-REITs”的不动产多层次、全周期金融工具链条已“初具雏形”。

在资金端，核心不动产资产经价格重估后，收益率已具备吸引力；保险资金、社保基金等长期资本在低利率环境下，对能匹配其长久期、提供稳定收益的资产需求强烈。多层次REITs市场恰恰能成为连接优质资产与长期资金的“金融桥”。

在资产端，租赁住房、数据中心等细分赛道展现出坚实的基本面与增长潜力。魏晨阳以数据中心REITs为例，指出其发行总额占比远低于全球成熟市场水平，发展空间巨大，并透露此前首单产品发行曾获超160倍认购，显示市场热情高涨。

他认为，行业发展的下一步在于通过“REITs专项立法”“明确工业商业用地续期规则”等制度创新，进一步打通阻塞，让金融活水更顺畅地灌溉存量资产，真正实现从“增量扩张”到“存量提质”的发展模式转型。

最后，魏晨阳总结道，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中国房地产报发起的“中国不动产首席展望”系列调研，立足中国不动产行业转型的关键阶段，以系统性追踪并解读市场核心参与者的预期变化为核心，为政策制定者优化预期管理提供客观参考，为市场主体战略决策提供专业支撑。过去两年，在行业同仁的支持下，中心与中国房地产报持续打磨兼具前瞻性与稳定性的指标体系。未来，我们期待凝聚业界、学界与媒体的多方合力，以扎实的研究成果，推动行业政策迭代优化，助力中国不动产行业穿越周期、实现高质量发展。

本次大会由中国房地产报、中国住交会组委会主办，中国城市与区域治理研究院、新经济学家智库提供学术支持。