一线城市租赁市场：个人房源降价“内卷”，保租房稳步扩容

二、租金进入持续下行通道，一线城市租金高位表现分化

近年来，住房租赁市场在供需结构、租金走势与市场形态上呈现一系列新变化。一线城市租赁市场正是行业深层变化的生动缩影：个人房源与集中式公寓市场双轨并行，在“租售并举”与保障性租赁住房加速发展的政策背景下，正经历深刻的结构性演变。

个人房源市场

一、楼市回调期业主“以租待售”致供应先升后缓，北京挂牌量持续领跑

2022年以来，房地产市场进入调整期，多数业主选择出租房源等待合适时机进行房产出售，导致个人房源年度可供租赁房源达620万套最高峰；2023年后，前期存量租赁房源持续消化，新增供应得到一定程度抑制；供应呈现小幅逐年下滑趋势，至2025年，全年新增供应577万套，同比下滑约3%。

其中北上广深四大一线城市供应约141万套，北京供应量近61万套，持续领跑；上海次之，供应43万套以上。从同比变化看，四城中仅北京供应量实现增长，涨幅约 14%，其余城市均呈不同程度波动。

从个人房源出租市场租金坪效来看，从2022年之后，个人房源租金持续下滑， 2025年挂牌价对比2022年下降4.7%，年均降幅约1.6%；成交价对比2022年下降约7.3%，年均降幅约2.4%。一方面业主以租代售，供应增加，竞争加大，一方面经济压力下，客户租房预期下降，业主降低租金，匹配需求，导致成交均价下滑。

一线城市租金高位，挂牌租金在60元/㎡/月以上，北、沪挂牌价超100元/㎡/月；北京成交价格均超80元/㎡/月，领先市场。四城个人房源市场租金表现分化，北、深供需价格变化一致，市场稳定，沪、广挂牌与成交价格变化差异，市场仍处平衡建立期。具体来看，北京供求变化一致，市场稳定；上海挂牌价波动上涨，成交价持续下滑，平衡建立中；广州挂牌价稳定，成交价下滑，市场隐性降价；深圳挂牌与成交价均波动下滑，市场稳定。当前，个人房源市场正从过去的“卖方市场”，逐步转向一个需要更多策略与耐心的“博弈市场”。

集中式公寓市场

一、沪、深规模领跑，保租房成主力

当个人房东在价格上“内卷”时，集中式长租公寓正以更稳健、规模化的方式重塑市场格局。

克而瑞长租监测数据显示，截至2025年，四大一线城市中，上海、深圳两城规模分别为48万套、34万套持续高位运行。从供应格局来看，保障性租赁住房已成为不可忽视的力量。

上海截止2025年末保租房占比达56%，主导市场趋势明显，主因2021年以来城市保租房入市提速，年度平均供应约7万套，带动整体规模走高。深圳截止2025年底累计供应集中式公寓规模34.3万套，保租房市占提升至47%，较去年提升约8个百分点。这意味着，在一线城市的租赁版图上，一个由政策支持、租金更稳定的“保障轨”已经清晰铺就，与市场化房源并行。

从2025年新开项目属性表现来看，保租房成为绝对主力，四城新开保租房规模占比均超60%，其中上海保租房占比达86%，且较2024年新开占比持续提升；随着保租房筹集工作结束，预计“十五五”重点工作为筹集保租房项目逐步入市运营，未来城市新开仍以价格更具优势、企业运营更具保障的保租房为主。

二、京广租金同比小幅上涨，沪深延续调整

市场结构性变化，深刻影响了租金逻辑。2023年以来各城市低价保租房项目规模入市，加剧行业竞争，该背景下多数运营商企业推出免租期优惠、租房折扣等策略以提升自身项目出租率，“以价换量”意图明显，导致平均租金持续下调。

一线城市中，北京、广州两城2025年租金同比上涨，北京供需平衡，市场表现健康，租金呈持续上涨态势，截止2025年，租金坪效为188.9元/㎡/月，同比增长1%，增速有所放缓，主因城市保租房项目持续入市，预计后续城市租金企稳运行为主。广州集中式公寓规模可控，租金整体呈平稳波动态势，2025年租金坪效为89.2元/㎡/月，同比上涨1.8%。

上海2021年以来租金呈持续下滑趋势，主因近年来新建R4地保租房项目持续规模入市，且约八成规模位于中环以外区域，核心区占比较低，导致换城市供需错配，致使租金结构性下滑，呈现核心区稳或涨、外围区跌的趋势；近两年城市租金降幅持续收窄，预计租金基本探底，未来平稳运行为主。

深圳城市整体租金水平呈波动走势，2025年租金坪效为102.9元/㎡/月，同比小幅下降0.8%，主因城市租赁市场受季节因素影响较大，“年后租房潮”、“年前退租换房潮”接连发生，使得年度租金结构性波动调整，但因市场有量有价，未来整体或仍平稳运行为主。

小结

一线城市租赁市场正处于双重轨道上演进：个人房源市场在业主“以租待售”的防守策略下，逐步进入价格博弈与城市分化的新阶段；集中式公寓市场则在保租房引领下走向规模化和结构化，展现出更理性的发展态势。

附：2025年一线城市各城市各区域集中式公寓租金及同比变化

数据来源：CRIC长租数据系统

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