最长10年才能卖完？南通各板块去化周期最新估算

2026年开局，南通市区新房市场延续深度调整态势。供需两端同比双双下滑，库存去化周期进一步延长，板块分化格局持续凸显，产品结构明确向低容积率改善型转向，市场仍处于筑底阶段，需求释放依赖于核心区优质项目的带动。

Part.1

供需同比双双下滑

据「新知南通研究院」不完全统计，2026年1月，南通市区（包含崇川区、开发区、苏锡通园区）仅4个项目新获住宅销售许可证，新增供应179套，环比虽有一定上涨，但较2025年同期大幅下降约56%。

成交端同样承压。截至1月末，市区主力在售新房项目约54个（已剔除尾盘及长期滞销项目），当月累计备案318套，环比下降约36%，同比下降约16%，市场整体购买意愿仍趋保守。

Part.2

去化周期持续攀升

截至1月末，南通市区新房狭义库存（已获销许未备案）约1.03万套，按照近一年月均流速（约360套）估算，去化周期约28.47个月。

若纳入在售项目未获销许的潜在库存，广义库存规模将跃升至约2.15万套，去化周期将进一步延长至约59.63个月，即接近5年。

与2025年1月末相比，尽管广义库存微降约0.11万套，但因月均流速放缓，去化周期反而拉长约12.45个月，市场实际消化压力持续增大。

Part.3

核心板块稳步去化

当前热度较高板块——任港湾五龙汇、创新区、老城区

1月备案套数——任港湾五龙汇（68套）、创新区（64套）、老城区（64套）

近一年月均备案套数——任港湾五龙汇（74套）、创新区（68套）、老城区（56套）

无论是按照1月还是近一年月均，均由以上三个板块领跑，反映其具备持续的市场吸引力。

其中，老城区表现尤为稳健，截至1月末，狭义库存约1035套，去化周期约18个月，广义库存约1587套，去化周期约28个月，整体压力相对可控。

反观原港闸和开发区，表现长期低迷。

1月备案套数——原港闸（6套）、开发区（30套）

近一年月均备案套数——原港闸（29套）、开发区（22套）

这两个板块目前广义库存去化周期均超120个月，库存压力显著。

Part.4

高端项目表现抢眼

在整体市场低温运行背景下，部分位于核心地段的高端改善项目表现仍具韧性。

炜赋龙腾华府，1月备案29套夺得月度销冠。该项目近一年累计备案136套，月均流速约11套，是目前开发区的“流量担当”。

紫园，1月备案19套位居创新区第一。该项目整盘规划123套，去年11月底入市，截至统计已备案99套，两个月去化超80%，热度无需多言。

濠东璟园，1月备案13套。该项目整盘规划356套，去年9月入市，截至统计已备案149套，整盘去化率约42%。

市场的另一面，非核心板块或产品力滞后的项目陷入“滞销”困境。据统计，1月份有30个项目备案不足5套，其中13个“0成交”，市场冷热不均态势加剧。

Part.5

改善供应主导市场

上文提到，1月共有4个项目新获销许，详情如下——

•万濠东郡，首次领证，新推56套洋房（约145㎡）

• 盛和观濠别院，新推2套双拼（约351㎡）＋14套洋房（约252㎡）

• 运河院子，新推15套联排（约217-256㎡）

•盛和九里云和，新推92套高层（约108-120㎡）

可以看到，无论是所处地段，还是产品形态，亦或是面积段，多以改善需求导向为主。

此外，据统计，2025年至今市区共有9个纯新盘入市，其中3个容积率在1.1以内，3个在1.1-1.3之间，产品形态集中于墅类、洋房及四代宅，供应结构已全面向低密改善倾斜。

随着核心区域低容积率地块持续入市，未来高端改善市场的竞争也将进一步加剧。与此同时，非核心区高容积率存量项目的市场份额将被进一步挤压，去化难度持续增加。

数据说明

*统计时间：2026年2月2日

*数据来源：通房e办

*备案存在延迟，仅供参考

*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」