北京新年土拍，没有战火

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2月3日，农历乙巳年腊月十六。

北京迎来2026年的首场土拍——总共三宗地，石景山、通州、顺义各一宗。

尽管结果需要在下午才能出炉，答案却已明牌：

1、石景山新首钢核心区1609-0012地块，起拍价13.9亿元，折合楼面价3.8万元/平。首钢地产一家报名；

2、通州宋庄四村城改项目6002地块，起拍价15.62亿元，楼面价1.79万元/平。北投置业＋北京建工＋新航城联合体一家报名；

3、顺义新国展三期03、04、05等地块，起拍价28.1亿元，住宅楼面价约3万元/平。中国铁工投资集团（下称铁工投资）一家报名。

这意味着，北京今年的开年土拍，在低调的托底中，收场了。

回溯2025年的首场土拍，各家开发商，彼此间杀的是昏天黑地。

海淀朱房0029地块，即臻澐，5家房企报名，经过161轮举牌，华润置地+中铁置业+招商蛇口联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米。

0030地块，即建发海晏，6家房企报名，经过244轮举牌后，建发以90.404亿元摘得，溢价25.04%，楼面价9.5万元/平米。

当然，今年的首场土拍虽没有硝烟，很是平淡，但胜在了数量比去年多。

况且，被多家开发商追捧的地块，也只代表它前期的热度，并不意味着今后业绩的好坏。

在花姐眼里，此次成交的三宗地中，0012地块和新国展组合地块，拥有不错的基因。

至于未来能否出彩，则要看开发商接下来的解题能力了。

一、首钢园0012地块：一块璞玉

首钢地产底价摘得0012地块，相当于捡漏。

它占地1.66公顷，地上建面约3.66万㎡，容积率2.2，限高35-45米。

小而美的它，非常适合打造低密度洋房+小高层项目。

地位上，0012地块更是一个妥妥的地铁盘，离地铁11号线新首钢站D出口，仅100米出头。

拿下它后，首钢地产将在大本营，拥有两个好房子项目，另一个是距离0012地块东南3.5公里的璟悦长安。

它一年前由首钢地产，以28.01亿元的低价摘得，楼面价3.69万元/平米。是石景山的首个好房子项目。

0012地块的形状，和璟悦长安十分相似——都是南北窄、东西长的长方形。

土拍文件中，关于0012地块的建筑风格和其他关键信息，已经给明：

1、北侧退用地红线，不小于8米；

2、与北边首钢工业遗存建筑距离，不小于40米，并在东西方向上尽量拉开距离；

3、地块北边规划一定开放性和通透性的公共空间；

4、北排限高35米，其余区域限高45米。

将这些与0012地块的形状结合起来，再考虑当下的市场环境，以及首钢地产的战略定位，0012地块最佳的规划方案，其实已具雏形。

花姐认为，首钢地产完全有能力和理由，将0012地块打造一个全刚需、低密度、三面宽的纯洋房社区。

如果能够实现，在目前的京城楼市，0012地块的项目定位，将成为唯一，没有哪个新盘可与其对标。

二、宋庄6002地块：北投消化不良？

和0012地块一样，6002地块也是2025年北京第九轮供地清单中，率先成交的。

它占地4.85公顷，地上建筑规模约8.74万，容积率1.8，限高36米(局部45米)。也是一个洋房规划的胚子。

在本次成交的三宗地中，它的名气最小。

位于通州北部、东六环外，属于丁各庄等四村城改范围。距离最近的地铁，是6号线潞城站，将近5公里。

但好在，与周边竞品比，它的地价便宜不少。

6002地块北边约3.5公里，是建投国贸瑨上，再往北边不远，便是北京城建国誉颂和金地北京壹街区。

它的楼面价，比金地北京壹街区的楼面价，便宜了8500元/平；比建投国贸瑨上和国誉颂，分别便宜了4900元/平和2800元/平。

北投置业此次联合北京建工和新航城，拿下6002地块后，将在通州楼市布下3子。

只是，这家重仓通州的开发商，目前的处境，似乎不是很和谐：

调规后的北投栖澐湾，迟迟不能入市；已建成的北投晟景汀澜，在预验房阶段，遭遇了业主的集体维权。

后院的事情还没捋顺，现在又拿下了6002地块。

北投置业未来操盘上，能忙得过来吗？还是6002地块的操盘权，将交给合作伙伴呢？

三、新国展地块：包袱有点重

三宗地中，顺义新国展组合地块的综合素质，也很高。

这从它的上架方式，可见一斑。

2025年10月16日，它首次出现在北京第八轮供地清单中，当时为02、03、04三个纯住宅地块。

但两个多月后的12月26日，正式进入预申请的它，却将02地块下架，新增了05商业地块。（详见《北京供地计划，太精确了》）

这种临时增加包袱的现象背后，往往意味着区位不错——地处顺义天竺板块，这里几乎再难找到一宗完整的宅地。

在新国展组合地块之前，天竺板块最近诞生的项目，是懋源骊橒臺，于去年8月26日，懋源地产以10.3亿元的价格摘得，楼面价约2.8万元/平。

原本，懋源骊橒臺被视为天竺板块的最后一块宅地。而新国展地块的出现，打破了原有认知。

背后，皆因新国展03、04住宅地块，全部从变性而来。

最初的规划中，它们全部为商业用地；在2025年6月，将02、03、04地块的性质，变成了住宅，总用地约5.97公顷，地上建面约11.94万平，容积率2.0。

与懋源骊橒臺比，新国展组合地块在住宅楼面价上，贵了2000元/平米。

但它们之间的竞争关系，似乎不大。懋源骊橒臺走的纯豪宅路线，最小面积150平起；而新国展组合地块，大概率将定位刚改。

虽素质不错，但新国展组合地块的开发门槛不低：

1、整体的建筑规模上，住宅占比64%，商业占比36%；

2、土拍文件中要求，商业地块必须开发商自持，年限为最高出让年限。

这意味着，无论从投资规模，亦或后期的运营管理上，新国展组合地块都极其考验开发商的能力。

但，铁工投资是谁？

它成立于1986年，注册资本50亿元，法人张学军，是上市公司中国中铁旗下全资子公司。

其主业，聚焦于基础设施、市政工程、生态治理等领域。主要以联合体成员或政府类项目合作方身份，参与城市更新、片区开发。

比如：曾参与雄安新区、京津冀生态廊道项目的开发建设。

在北京开发纯住宅，铁工投资尚属首次，是个纯粹的新兵。

它会将新国展组合地块，打造成啥样水平，时间终会验证。