上海开始政府下场收购二手房，什么信号？

文/识局智库研究组

昨天（2月2日），上海市静安区、徐汇区和浦东新区同时启动了一项特别计划——政府指定的国企开始联手银行等金融机构，走进二手房市场“扫货”。

不过这些房子被买下后，并不会空置或转售，而是摇身一变成为保障性租赁住房，专门租给在上海打拼的年轻人。

在当下的大环境下，这很可能是步妙棋，或可起到“一石三鸟”的作用：用收购的二手房解决青年住房问题，同时激活僵持的楼市，还让城市中心区有更多适合上班族租住的房子。

01

上海的二手房市场最近有点“卡壳”。

一个想换大房子的家庭，必须先把现在的房子卖掉，才能凑够钱买新的。但问题是，他们的老房子挂在中介那里，看的人多，真正下手的人少。

特别是那些总价在200万到400万之间的“中间档”房源，相对比较难脱手。

这就形成了一个尴尬的局面：想改善居住条件的人卖不掉旧房，就买不了新房。而楼市流动性也因此降低。

与此同时，越来越多来上海工作的年轻人正为租房发愁。市区房租高，郊区通勤长，每天花两三小时在路上成了常态。他们最想要的，是一份体面的工作和一间离工作地点不远的安稳住所。

上海这次的政策，正是看到了这两批人的困境，试图用一个方案同时解决两个问题。

02

上海这次试点选了静安、徐汇、浦东三个区，有趣的是，每个区都有自己独特的“打法”。

浦东的做法最有意味，他们推出的“房票”制度就像一张定向消费券：政府收购你的旧房，但卖房的钱不能随便用，必须用来在浦东买新房。

这招既解决了保障房的房源问题，又直接拉动了新房销售，一举两得。

静安区则更像一位“城市更新师”。他们专门收购产业园区、地铁站附近的二手房，然后与老旧小区改造结合起来，比如给没有电梯的老楼加装电梯，改善小区环境。

徐汇区的方法最灵活，他们没有设定严格的收购范围，而是瞄准了重点发展区域周边，快速响应企业人才的住房需求。

三种模式各有侧重，但目标一致：让闲置的二手房流动起来，变成年轻人租得起的优质住所。

03

这项政策如果执行得当，可能会创造一个难得的“三方共赢”局面。

对于想换房的家庭来说，政府收购提供了一个稳定可靠的出售渠道，不用再担心房子挂一年都卖不出去。特别是那些地段尚可但房型较老、装修过时的房子，有了确定的去处。

对于在上海打拼的年轻人，这意味着他们有机会以更合理的价格，租到离公司更近的房子。不用再为了省钱而忍受超长通勤，生活质量会有实实在在的提升。

对于整个城市而言，这相当于用市场化的方式做了一次资源重组。既没有大拆大建，又能快速增加市中心区的租赁房源，促进就业和居住的平衡。

更微妙的是，当国企以合理价格收购二手房时，实际上为周边房价设定了一个“参考价”，有助于稳定市场预期，防止价格大起大落。

04

当然，精巧的设计也面临一些现实的挑战。

首先就是钱的问题。政府收购、改造、运营这些房子都需要成本，但作为保障性租赁住房，租金又不能定得太高。这中间的差额如何平衡？需要精打细算，探索可持续的运营模式。

其次是房子本身的问题。很多被收购的二手房是上世纪的老房子，户型小、设施旧。如何通过改造，让它们符合现代年轻人的居住需求？光靠简单装修可能不够，可能需要更系统的更新。

还有一点是如何避免对普通租赁市场造成冲击。如果政府大规模提供低于市场价的租赁房源，可能会影响周边房东的出租。这个度需要把握好，既要解决青年住房问题，又要维护市场健康。

05

上海的这次试点，有没有可能成为其他大城市参考的模板。

浅见以为 ，是完全有可能的。

它的核心思路——通过盘活存量解决增量问题——对中国许多面临类似状况的城市都有启发意义。

未来，我们可能会看到更多金融创新支持这类项目，比如专门投资保障性租赁住房的金融产品，让社会资金也能参与进来。

随着模式成熟，单纯的房屋收购可能会升级为综合性的社区更新，不但改造房屋内部，也提升小区环境，增加公共空间，让整片区域焕发新生。

更长远看，这种方式可能会改变中国城市的住房保障思路：从大规模新建保障房，转向更精细化地利用现有资源；从政府全权负责，转向政府引导、市场运作的新模式。

更多探讨，欢迎进读者群交流！