房地产行业深度调整已近尾声，风险接近出清，2026年将迎来转折？

进入2026年，市场上唱多房地产的声音明显多起来了。从任泽平开始，到各路投资圈名人，都开始频繁发表各种唱多房地产的评论，认为2026年将会是房地产行业重新出发的一年。

确实，从政策层面来看，也确实有些新动作。近日有媒体报道称，困住房地产企业已经五六年的“三条红线”政策已经悄然松动，意味着在金融层面，对房地产企业的融资政策将会更加宽松。

而且，从全球的规律来看，其它市场的经验基本上都可以证明，一般房价在冲高回落，降价35%之后，可能会进入新的增长周期。一般这个过程需要六年，而中国现在确实也已经经历了六年的低迷了。

如果从降价幅度来说，全国绝大多数城市的房价相比最高时期的价格，都已经下降了40%以上，有些城市实际上已经超过了50%。只有少数城市只下降了百分之二三十，哪怕是北京、上海、深圳这些传统上的资产价格高地，这几年也都普遍下降了30%到40%。

从供给侧的角度看，经过这几年的持续降价，大量之前负债较高的房地产企业都已经暴雷，有些已经破产清算，尤其是民营房地产企业，比如恒大、碧桂园、龙湖等曾经全国知名的房地产企业，如今都已经不复存在了。哪怕是像万科这样曾经的行业标杆企业，如今也已经在破产边缘，能否安全渡过危机尚未可知。

从一定意义上说，房地产行业确实也差不多该跌到底了。如果万科这样的行业标杆也倒下，而政策上仍然没有支持性的新举措，那么下一波就该是国有的房地产企业了。此前就曾流传过一些房地产央企的债务也已经到了暴雷边缘的消息。

各地留下的烂尾楼经过这几年持续的保交楼工程，也已经基本上进入收尾阶段，而一些负债较高的家庭在过去这几年里因为各种原因，也已经出现了大面积的断供的情况，2025年底甚至出现了银行现在还有200万套已经断供的房子的消息。

也就是说，无论是企业，还是市场，还是个人，风险出清其实也已经差不多了。2025年的房地产成交额已经下降到了8万亿，相比巅峰期的19万亿，已经减少了11万亿。应该说，现在房地产行业确实已经进入了一个新阶段。

包括高盛、摩根斯坦利等国外投资机构和国内一些投资机构的分析都认为，房地产可能会在今年下半年逐步趋稳，这一波的市场深度调整也就结束了。

但从过去这些年的市场经验来看，跌倒谷底并不意味着马上反弹，也就是所谓的V字型反弹，也有可能会出现在跌倒谷底之后持续横盘，呈现L型，而不是反弹。那么，现在是反弹的可能性更大，还是横盘的可能性更大？

但高盛在2024年的分析和预测认为，中国房地产行业触底可能会在2025年底到2026年上半年，但如果要反映到价格上，也就是说，价格重新开始上涨，可能要到2027年底，到2030年才会真正开启新一轮的大幅度上涨。

即使如此，也需要注意的是，目前房地产行业的基本条件并没有改变。

首先是宏观经济形势并没有出现根本性的改变，市场预期仍然处在较为低迷的状态。而此前的房价上涨是跟随着宏观经济持续高速增长出现的，因为只有持续的高速增长，居民收入增加，才是房价上涨的基础。

其次，结婚率和人口出生率仍然处在比较低迷的状态，还没有出现扭转，房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口，这是基本条件。在目前人口出生率仍然低迷的情况下，房地产价格不具备长期上涨的基本条件。

第三，大规模的城市化过程实际上已经进入尾声了。在上一轮房价持续上涨的大约十年里，中国的城市化水平已经有了根本性的提高，目前即使再继续提高，也已经没有之前那么大的空间了，最多只剩下10%的空间，而上一轮是30%左右的空间。

最重要的一点，房产作为普通家庭最重要的资产的投资功能，将会一去不复返了。即使房地产真的如有些人最乐观的预测那样，在2026年下半年逐步趋稳并开始反弹，也不会是全国性的普遍性上涨，而是会出现严重分化，越是核心城市的资产的价值会越突出，而大量四五线城市的房价可能再也回不到以前的巅峰了。