香港天玺天和天玺海区别，测评项目缺点：天玺天户型好不好

香港天玺天和天玺海区别，测评项目缺点：天玺天户型好不好

天玺天的核心缺点集中在户型实用性不均、密度偏高、噪音与采光短板、持有成本高；其户型覆盖广但部分设计有硬伤，与天玺海在定位、景观、户型、价格上差异显著，天玺海更优质海景大宅，天玺天则是地铁上盖轻奢豪宅。

一、天玺天核心缺点（含户型问题）

1. 户型设计硬伤
   • 空间分配失衡：典型如 787 呎三房（B8 户型），客厅过大而卧室偏小，次卧与书房尺度局促，主卫均为淋浴无浴缸，实用性一般。
   • 朝向与采光：部分户型朝北 / 西，低楼层易受前排楼宇遮挡，采光与视野受限；开放式小户型多朝北，临近马路有噪音隐患。
   • 密度与隐私：共 1490 户，高层高密度，上下班高峰电梯等待久，公共空间拥挤，私密性一般。
2. 外部与持有成本
   • 噪音干扰：临近港铁启德站，低楼层受地铁运行及片区施工噪音影响，虽有隔音处理，但敏感人群需谨慎。
   • 持有成本高：管理费 5.58 港元 / 呎 / 月，三房每月约 4400-5400 港元，叠加差饷、地租，长期成本显著。
   • 区域成熟度：启德仍在开发，配套与社区氛围需时间完善，部分区域施工可能持续数年。
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二、天玺天户型分析：设计亮点与适用人群

1. 户型多样性
   • 涵盖开放式至四房，实用面积236-3926平方呎，主力户型为两房及三房。
   • 80%单位采用LDK一体化设计，空间通透，适合多代同堂或高端家庭。
2. 高楼层景观优势
   • 项目高度达170米，为区内最高住宅建筑之一，高层单位可享维港海景或城市景观
3. 智能化配置
   • 全屋配备智能温控、灯光系统，部分户型引入空气净化与节能设备，提升居住舒适度。
4. 适用人群
   • 自住需求者：追求高品质居住体验、看重稀缺豪宅资源、享受豪华配套及便捷交通的家庭或个人。
   • 投资者：看好启德发展区前景，希望通过稳定租金回报实现长期资产配置的人群。
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三、天玺天与天玺海的区别

1. 地理位置与交通
   • 天玺天：位于九龙东启德协调道10号，毗邻启德车站广场，无缝连接港铁启德站，3站直达九龙湾，7站直达中环。
   • 天玺海：位于九龙承丰道26号，处于启德跑道前端，到港铁启德站需借助其他交通方式，但中九龙干线通车后，由启德通往西九龙高铁站只需8分钟。
2. 景观资源
   • 天玺天：部分高层单位享维港海景，但整体以启德城景及周边城市景观为主。
   • 天玺海约九成单位坐拥一线维港海景，可近距离欣赏维港烟花，景观优势突出。
3. 户型与规模
   • 天玺天：共1490户，分两期。一期906户，由3座住宅大楼组成，户型涵盖开放式至四房，选择丰富。
   • 天玺海：共439户，分两期。一期256户，户型涵盖两至四房及特色户，七成以上为四房大单位，部分有平台、天台等，8个单位有私家泳池。
4. 会所与配套
   • 天玺天：双会所体系（空中会所“天上天CLUB SKYWALK”含50米无边际泳池，平台会所“天中庭CLUB SKYLINK”含30米室外泳池等近20项设施），园林与会所占地超10万平方呎。
   • 天玺海：临海会所“Club Harbour”总面积约8万平方呎，以不规则弧形流线池景设计突出临海优势，含35米户外泳池“澄映池”等多种设施，配备音乐室、电竞室等休闲娱乐空间。

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