上海居然下场收购二手房，这背后…

任何时候都要思考一件事

为什么是此时此刻来做这件事情

昨天我参加了一个会议

其实看主题就已经足够震撼

关于上海官方宣布说够一批二手住宅项目用于保障性住房

这件事在行业内看实属罕见

在政府层面如此直接的宣布收购二手房产品

与此同时

这个会议不论是出席的嘉宾，会议内容以及会议结束之后我被应邀参加的内部沟通，都充满着大量的信息量

随后我也多方打听各种细节，了解政策出台的起承转合

我把我了解到的和我理解的记录在这里，供各位参考

这确实是一次历史性的时刻

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这件事从表面来看也是一次比较好的创新

因为每年其实一个城市都有保租房的指标，无非之前的方式是自己用资金集中性的新建房子作为保租房

现在用了政府端直接购买市面上二手房的方式来完成

这样的好处是毋庸置疑的

因为时间更快、房子的位置也更好

而且也不会创造太多的增量来冲击市场

以银行作为担保，政府端采购，C端市场活化的方式来完成这么一个步骤，可以说是多方受益

但是今天我肯定不是和大家聊这个的

我想回答的第一个关键问题是：现在来做这件事，意味着什么

我们都知道，最了解城市的一定是他们自己

所以选在2026年的2月初来选择做这件事来宣布，无异于一次在官方层面的用脚投票：

上海楼市已经走出了最难的时候

各位要知道，每一次的收购

都需要用真金白银花钱来买的二手房

现在愿意做这件事，就是证明其实在城市端已经认为资产的价格已经到了底部

敢这个时候宣布这件事本质上就代表着城市端对于价格的信心

另外在后续沟通中我还听到一个关键数字

在银行之所以敢做这件事，就是现在很多市区的房子的租售比已经达到2.5%的水准

这也给到他们更大的信心

面对着现在动不动不到1%的银行存款利率

如果收购的房子整体的租售比未来可以实现2.5%，那么整体的长线运营就有个更加稳健的基数

说真的伴随着银行利率越来越低，银行开始真正做起了一些大胆的创新性尝试

所以我们从市场化的角度来思考这个问题

如果觉得反正每年要完成保租房的指标，现在直接买市面上的资产价格觉得合适，租售比又有保障，那么为何不直接购买

这是这件事开始的源头

本质上也给到市面上所有的客户一个巨大的信心

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如果这个信号只是一个开始

而从后面一些细节则可以看出上海想要借着这个契机实现的更大的野心

这一次的下场试点有三个区域：浦东、静安、徐汇

每个区的运作模式其实都不太一样

但是可以从浦东的相关细则可以看到一些端倪

浦东对于收购二手房有比较明确的标准

1、单套70平米以下

2、2000年以前的房子

3、不高于400万的总价

比较典型的，这次收购的是针对于行业内的老破小品类的二手房

而且重点是针对那些有置换需求的客户

需要购买浦东内部的一手房

所以各位可以发现，通过这个政策，背后还有一个目的：就是更好激活二手市场的流动性

虽然说三个标准就指向着老破小，但是这部分的比例基本上占据上海二手房市场70%以上的份额

覆盖面极大

而老破小拥有了托底，就能够创造出不少用户向上置换的动力

上海楼市当下的核心问题是什么

就是高端火热基层流动性大，但是800万-1000万的改善需求的释放力是非常缓慢的

也就是城市中产的置换链条还没有被彻底打开

这个政策本质上就是为了激活这部分的中产购买力

各位要知道，今年上海二手房已经开始活跃

连续好几个月的成交已经破了2万套

如今再有这样的政策出现，毫无疑问整个小阳春市场的活跃度已经非常值得期待

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与此同时，这样的收购过程中还能顺便解决不少城市更新的问题

比如缓解很多加装电梯后的老破小之后一楼去化难得问题

本质上也给到一楼房东一个方向和出路

解决了不少社区的矛盾

而且我也侧面了解到，政府端的收购，本质上还不存在中介费等相关手续费

也算是侧面在降低百姓的房产交易成本

未来不少老破小被收购完之后通过政府的统一装修之后租赁给一些毕业生或者新青年

也缓解了老破小小区的人口老龄化问题

某种程度上也算是上海整体人群结构的一次活化

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所以大家可以看到整个链路基本上比较通畅

通过这样一次行为

1、城市完成了一批城市核心区的保租房的供应

2、然后二手房也因为这个政策得到了进一步的激活

3、而且相关的城市更新的问题也顺便得到了解决

这就是整个政策落地实现的连带效应

其实也是很多政策颁布的逻辑：通过流动来解决问题

上海有800万套存量住房，每年流动20万套来算，整个流动完一遍也要40年

这个体量是庞大的

这个力量是惊人的

通过流动是一定能解决很多问题的

但是这次政策，我在内部沟通中反复被听到的一个词我觉得很重要：市场化

所有的一切都是基于市场化的标准来去落地的

第一收购的二手房的价格是市场化，不会过低也不存在过高

第二未来出租的价格也会市场化，随行就市的制定

第三，银行也好，租赁运营公司也好都是市场化的运作

未来每个人都可以在建行的app上看到这部分的信心

市场化是上海的基石

市场化也是城市最大的信心来源

现在敢收二手房，本质上就是对于上海这一类的资产的价值认可

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其实最近我们持续在给市场信号给反馈

我们觉得最近市场不错

26年的3-4月份还会是不错的时候当我开始买房了，没想到…上海楼市的安全垫到底在哪里楼市明年到底会不会回暖

已经前前后后写了好几篇都在强调这个观点了

这里面有一个重要的逻辑

就是二手房的流动性正在托起上海楼市的整体稳健

上海有800万套的存量住房，每年都有上万亿的资金在楼市里流动

只要有资金流动

本质上就是资产有信心的重要表现

过去三个月，上海二手房市场之所以被盘活，就是现在二手市场的价格已经被需求所接纳

而底部需求开始流动，楼市就开始有了向上置换的动力

最后托起一手房，然后托起土地市场

以此循环

而今天这个政策之所以高明

就是政策颁布本身不是在创造供应，而是在创造需求

让二手房的底部有了更多的需求能够消化

从而让房东获得购买力更好的进入置换的楼市市场

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当然，如果让我给意见其实也还是有的

第一

其实每个区的格局都可以大一点

现在对于收购老破小都要求置换，且要求置换自己区里的房子

想的就是本区的福利本区花

其实没必要

只要能够在上海置换，这对整个楼市链条的盘活就是巨大的，不要太在乎这些细节

第二

未来收购房源的租赁市场表现非常重要

建议在随申办也好，在建设银行app也好增加更多的曝光窗口

只有把这部分房源运营好，整个闭环才算完成，整个收购二手房的逻辑才可以有序进行下去

第三

我支持第一轮针对于老破小的收购，但是如果第二轮我建议可以更加细项的研究收购房源的类型

因为核心的核心，还是希望通过运营提升单套房子的租售比

说实话，上海市场下一轮的关键其实是租赁市场

只有租赁市场更加活跃也更加稳健

才能增加物业持有者的信心

这对所有人来说都是如此

市场需要对资产的核心从价格过渡到价格结合运营二者结合的角度，从而多维度恢复市场信心

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到目前为止整个上海的利好信号还是不少的

这次这个信号更像是在当下给到行业一条清晰的基准线

用真金白银来表态上海对于自己这个城市的信心

2026年已经过去一个月了

一切都在越来越好