江苏银行房地产坏账“甩包袱”：不良贷款率逼近4%，近12亿不良债权回收难

日前，江苏银行股份有限公司（简称“江苏银行”）拟公开转让一家房地产开发公司的不良贷款5.43亿元，并声称有36套剩余房源和3.44万㎡土地使用权作为抵押物。该房地产开发公司目前已出现票据持续逾期，且23次被限制高消费。

据了解，这并非江苏银行首次公开转让房地产不良债权。该行最近8个月以来已合计转让房地产不良资产11.85亿元，涉及苏州、南通、盐城的三家房地产企业。由于房地产不良资产难以快速变现，导致不良债权回收难度较大。

公开资料显示，江苏银行的房地产信贷业务曾多次因违法违规被罚，涉及“超工程进度发放房地产贷款”、“向部分‘四证’不全的住宅楼栋发放房地产开发贷款”等多项违法违规行为，不良贷款滋生的“种子”开始萌芽。截至2025年6月末，该行房地产业不良贷款余额达26.85亿元，在三年半的时间里实现翻倍增长；不良贷款率已蹿升至3.95%的历史高点，在三年半的时间里大幅增加248个基点。

债务人票据持续逾期

1月27日，江苏银行发布公告称，该行拟公开转让常熟银泽房地产开发有限公司（简称“银泽房地产”）的不良贷款5.43亿元，其中，未偿本金余额4.87亿元、未偿利息金额5299.54万元、代垫费用281.93万元。

上述债权的担保方式为保证+抵押+质押，抵押物类型为居民用房和建设用地使用权，质押物类型为可以转让的基金份额和股权，保证人为南京银城房地产开发有限公司、无锡银泽渤企业管理有限公司、银城国际控股有限公司。该笔资产的诉讼情况为“目前正在一审中”。

江苏银行介绍上述债权的“资产亮点”称，“该户贷款抵押物为位于常熟市古里镇黄山路333号云溪庭项目的36套剩余房源及一处国有建设用地使用权（土地面积3.44万㎡），质押物为银泽房地产的全部股权。”

图片来源：中国执行信息公开网

据中国执行信息公开网提供的信息显示，银泽房地产及其法定代表人涂镔23次被限制高消费， 涉案总金额1603.54 万元。该公司现存23条终本案件信息，执行标的总金额1603.54 万元，未履行总金额1548.69 万元，未履行比例96.58%。

图片来源：上海票据交易所

记者注意到，银泽房地产还被列入上海票据交易所公布的持续逾期名单。截至2025年12月31日，票据市场6个月内发生3次以上承兑人逾期的承兑人数量为4226家，银泽房地产便名列其中，该公司持续逾期开始时间为2024年2月1日。截至2025年12月31日，该公司票据承兑余额为2100.50万元，累计承兑发生额为0元；票据逾期金额为2095万元，累计逾期发生额为2168.85万元。

据江苏银行信用评级报告披露，该行“对房地产开发企业实行名单制管理，加强房地产开发商预售资金监管。截至2025年6月末，该行房地产业和建筑业贷款合计占比5.64%，个人住房按揭贷款占比 10.60%。近年来房地产行业景气度较低，相关行业风险应保持关注。”

业内人士指出，“房地产行业不良贷款处置涉及多环节、多部门，处置周期长，处置效率低。再加上市场流动性差，交易不活跃，多方面因素导致该类资产难以快速变现，不良债权回收难度较大。”

两家债务人被立案执行

记者了解到，这并非江苏银行首次公开转让房地产业不良债权。此前，1月23日，江苏银行发布公告称，该行拟公开转让另一家房地产企业的不良贷款，涉及债权金额2.22亿元，其中，未偿本金总额1.78亿元，未偿利息总额4365.24万元。该债权的借款人为南通市华旭置业有限公司（简称“华旭置业”），加权平均逾期天数为852天，诉讼情况为“终结本次执行程序”。

上述债权的担保方式为抵押，抵押物类型为居民用房。江苏银行介绍上述债权的“资产亮点”称，“抵押物为华旭置业开发的‘东时花园’项目，位于南通市通州区金沙湾新区世纪大道东侧、人民东路北侧。‘东时花园’最新项目剩余未售房源为41#楼和42#楼2栋（银团抵押物，未领销售许可证），建筑面积预计分别为1.02万㎡、0.98万㎡，合计约1.99万㎡，具有较大的投资价值。”

图片来源：中国执行信息公开网

据中国执行信息公开网提供的信息显示，华旭置业已两次被上海市长宁区人民法院列入失信被执行人，涉案总金额仅4.40 万元。该公司及其法定代表人周某童3次被限制高消费，涉案总金额1.95亿元。该公司现存2条终本案件信息，被执行标的总金额1.95亿元，未履行总金额1.95亿元，未履行比例100%。

值得注意的是，华旭置业已出现票据违约。据上海票据交易所提供的信息显示，截至2025年12月31日，该公司的票据承兑余额为100.44万元，累计承兑发生额为0元；票据逾期金额为84.60万元，累计逾期发生额高达1.21亿元。

此外，2025年5月份，江苏银行挂牌转让盐城富力科创发展有限公司（简称“盐城富力”）不良贷款4.20亿元。该债权的借款人所属行业为房地产业，贷款五级分类情况为次级，核销情况为“已核销”，加权平均逾期天数767天，诉讼情况为“执行中”。

图片来源：中国执行信息公开网

公开信息显示，盐城富力现存8条被执行人信息，被执行总金额高达25.46亿元。该公司现存14条终本案件信息，被执行标的总金额849.83 万元，未履行总金额849.83 万元，未履行比例100%。

房地产坏账翻倍增长

江苏银行有多少房地产不良贷款呢？据该行最新披露的相关数据显示，截至2025年6月末，该行房地产业不良贷款率已蹿升至3.95%的历史高点，较2024年末的2.20%大幅增加1.75个百分点。

同期，江苏银行的房地产业贷款余额为679.87亿元，较2024年末的715.45亿元减少35.58亿元；在贷款总额中占比为2.80%，较2024年末的3.41%下降0.61个百分点。

记者了解到，江苏银行的房地产行业贷款规模和业务比重自2021年来持续下降。截至2021~2024年末，该行房地产业贷款余额分别为908.34亿元、892.97亿元、821.30亿元、715.45亿元，三年间业务规模缩水192.89亿元，缩水幅度超过20%。同期，该行的房地产业贷款在贷款总额中占比分别为6.49%、5.57%、4.56%、3.41%，三年间业务比重下降3.08个百分点。

年报披露，截至2021年末，江苏银行的房地产业不良贷款余额为13.36亿元。根据贷款余额和不良贷款率计算，截至2025年6月末，该行房地产业不良贷款余额为26.85亿元，三年半的时间里增幅超过100%。

记者了解到，江苏银行的房地产信贷业务曾多次因违法违规被罚。例如，2023年12月份，江苏银行镇江分行被查获“超工程进度发放房地产贷款”、“发放建筑企业贷款为房地产项目垫资”、“向购买主体结构未封顶住房的个人发放住房按揭贷款”等多项违法违规行为，该行被处以没收违法所得并罚款合计292.12万元重罚。该行时任授信审批部总经理周某和姚某、营业部总经理刘某华和毛某华等9名相关负责人同时被罚。

2023年7月份，江苏银行常州分行因“未根据项目的实际进度放款”、“流动资金贷款被挪用于银行承兑汇票保证金”，被处以没收违法所得0.5万元并罚款70万元处罚。该行2名相关负责人同时被罚。

此前，江苏银行盐城分行被查获“向部分‘四证’不全的住宅楼栋发放房地产开发贷款”等多项违法违规行为，被罚款275万元。江苏银行扬州分行因“未按项目实际进度发放固定资产贷款”被罚款30万元。江苏银行徐州分行和宿迁分行因“向项目资本金未达规定比例的房地产企业发放贷款”、“信贷资金用途管理不到位”分别被罚款60万元。

记者：张嘉怡

财经研究员：于文