亏掉1.4个自己！万科一天烧2.2亿，市值只剩580亿，窟窿拿什么填

“卖了自己都填不满窟窿”不再是夸张修辞。2026年1月30日万科披露的2025年业绩预告，将这家昔日房企“三好学生”的困境赤裸摊在阳光下：全年预计归母净利润亏损820亿元，而其A股最新市值仅580亿元，相当于亏掉1.4个自身市值，日均亏损超2.2亿元。

叠加1月郁亮退休后疑似失联的传闻、三笔合计68亿元债券紧急展期的动作，万科的危机已从财务层面蔓延至治理层面，折射出房地产行业深层变革的残酷现实。

巨亏迷局：四季度540亿亏损的核心成因

万科的亏损曲线堪称“断崖式下坠”。2025年前三季度，公司归母净利润亏损280.16亿元，尚未触及极值，但全年亏损额直接飙升至820亿元，意味着第四季度单季亏损高达540亿元，相当于吞噬了公司此前三年净利润的总和。这笔巨额亏损并非偶然，而是多重因素叠加的必然结果。

从营收端看，销售疲软是核心拖累。2025年万科全口径销售额同比暴跌45%，即便前三季度实现营收1613.9亿元，仍难掩商品房去化压力。行业下行周期中，购房者信心不足、需求收缩，叠加万科部分项目区位劣势，导致去化率持续走低，存货减值计提规模大幅增加。

信用减值则成为亏损的“第二重枷锁”。随着债务展期频发、高管动荡加剧，市场对万科的信用预期持续恶化，公司不得不计提大额信用减值损失，涵盖应收账款、其他应收款及对外投资等领域。尤其是表外投融资平台的潜在风险暴露，进一步放大了减值压力。

内外交困：高管动荡与债务围城的双重绞杀

万科的危机早已超越财务范畴，高管层的频繁动荡更让市场信心雪上加霜。2026年1月8日，任职35年的郁亮因到龄退休卸任所有职务，仅20天后便被传疑似失联半月——其退休后每日点赞朋友圈的习惯戛然而止，接近人士透露其离职第三天便被“请去喝茶”，而这已不是他首次接受调查。

这种动荡具有传导性：2025年10月，前总裁祝九胜被采取刑事强制措施，此前其辞职后曾仓促辟谣失联传闻；同年9月，深铁派驻的董事长辛杰失联24天后递交辞呈。短短一年两位核心高管“出事”，让万科高管岗位沦为市场眼中的“高危职业”，更削弱了投资者对公司治理稳定性的信任。

债务压力则构成更直接的生存威胁。截至2025年三季度末，万科总负债达8355.64亿元，有息负债合计3629.3亿元，其中2026年需偿还境内债超120亿元，2027年还有70亿元海外债及30亿元境内债到期。为缓解兑付压力，1月万科密集推进债券展期，先是11亿元“21万科02”成功展期，后又推动57亿元两笔中期票据展期落地，至此1月已有68亿元债券压力缓释。

深铁输血：331.6亿驰援难填无底洞

作为万科第一大股东，深铁集团成为这场危机中的“输血者”。2026年1月27日，万科公告获深铁不超过23.6亿元借款，利率低至2.34%，专项用于偿还公开市场债券本息，而这笔资金恰好与当日两笔展期债券需兑付的24.61亿元金额高度吻合。

据统计，自2025年2月首次借款以来，深铁已累计向万科提供借款超331.6亿元，涵盖多批次资金支持，成为万科偿债的核心支柱。但这种“输血式救场”难以根治顽疾：万科当前货币资金仅656.8亿元，面对8355亿元总负债，无异于杯水车薪。更关键的是，万科正推进的整体债务重组计划仍存变数，需先获监管首肯再经债权人表决，境外债债权人已开始组建委员会，后续谈判难度不小。

自救层面，万科也在积极行动：计划两年削减付息债务超1000亿元，通过出售上海七宝万科广场部分权益、新增108.9亿元经营性物业贷款筹资，同时借助深圳国资认购REITs释放百亿流动性。但资产出售面临行业估值低迷的困境，资金回笼效率恐不及预期。

行业启示：稳健派失速印证系统性转折

万科的困境最具警示意义的地方的在于，它曾是房地产行业“稳健经营”的代名词，既无过度高杠杆扩张，也无激进拿地策略，却仍难逃巨亏与债务危机。这背后不是单一企业的经营失当，而是行业进入系统性、根本性转折的明确信号。

过去依赖“高杠杆、高周转、高库存”的增长模式已彻底失灵，需求端收缩、融资端收紧形成双重挤压，即便是头部房企也难独善其身。

从数据看，行业整体销售规模持续下滑，信用风险从中小房企向头部蔓延，国资兜底成为部分企业的无奈选择，但这并非长久之计。

对于万科而言，短期债券展期与股东借款获得喘息，但长期需依赖债务重组与业务转型突破。

而对整个行业来说，万科的经历印证了“去杠杆、去金融化”是必由之路，房企需从规模导向转向质量导向，聚焦核心城市核心资产，培育经营性收入能力，才能适应新的行业生态。

这场转折注定痛苦，但也将推动行业回归居住本质。当稳健派都需重新寻找生存逻辑，房地产行业的黄金时代已彻底落幕，一个更理性、更健康的新阶段正在酝酿之中。

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