债券展期过关之后 万科算出来全年820亿亏损

来源：观点地产网

观点网 2026年刚开局，万科就进入了“多事之秋”。

1月28日，有媒体报道，万科前任董事长郁亮疑似已经失联半月。此消息一出，舆论场瞬间炸开了锅。

有人将万科原总裁祝九胜被采取刑事强制措施，郁亮辞职时未获公司公开致谢等事件与上述消息关联起来，得出了郁亮被带走调查的猜想。随着舆论的发酵，万科创始人王石也被拉下场。

1月30日，王石视频号主页发布了一条骑行视频，专门标注了“1月30日马峦山晨骑”字眼。同时，其个人微信朋友圈也配文转发了该条视频，当中有一句：“打开手机，喔，这么多哥们儿短信！简单的问询：你在哪？！明白了，被老友记惦记着，谢！”

王石的这一次动态发布，也因此被网友解读为是“自证”之举。

在“自证”风波发生的同一日晚间，万科A发布2025年度业绩预告，超出预期的亏损规模将市场的关注点聚焦在万科的经营上。

公告显示，万科于报告期内预计录得归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，与上年同期亏损494.78亿元相比，亏损幅度扩大约65.7%；期内录得扣除非经常性损益后的净利润亏损约800亿元，亏损同比扩大约76.2%；基本每股收益亏损约6.89元/股，而上年同期亏损4.17元/股。

虽然有些出乎意料，但在成绩单出来之前，外界对尖子生没考好这件事早已做好了心理铺垫。

亏损原因

万科全年亏损原因与2025上半年基本重合：房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率仍处低位，高地价项目导致结算毛利总额大幅减少；业务风险敞口升高，新增计提信用减值和资产减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

针对于第一条原因，万科早在上半年时就已作出过解释：新盘供应较少，以存量资源去化为主。总结来说就是过去高价拿地的“历史包袱”所致亏损。

万科2025年有不少新入市项目都取得不错的销售成绩，比如温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开实现9成及以上的认购去化。

只是，公司年内房开业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。在过去，这些项目的地价获取成本较高，叠加遇到近年房价的持续压降，导致公司结算毛利总额大幅减少，房开业务上半年毛利率仅8.7%，利润规模遭高强度压缩。

此外，资产减值也是万科利润承压的重要因素。尽管每家房企在计提资产减值的程度各有差异，但大部分企业都会秉持“长痛不如短痛”的原则，在某一时期充分计提。

自2024年以来，万科计提减值的力度明显有所增加，进入2025年，公司下半年再次按下加速键。

去年上半年，万科计提各类减值准备合计54.49亿元，减少归属于母公司所有者的净利润约44.78亿元。根据报告，公司第三季度计提各类减值准备合计94.01亿元，减少归属于母公司所有者的净利润约83.09亿元，已超过上半年规模。

截止三季度末，万科各项资产减值准备合计539.15亿元，其中存货跌价准备占比42.16%，信用减值准备占比55.52%。

除了上述提到的“老三样”，此次万科还多披露一个亏损原因：部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，部分非主业财务投资出现亏损。

多数港股上市房企在编制财务报表时首选估值法，而万科是少数采取成本法核算的企业，公司经营性业务每年都会产生折旧摊销费用。

早在2022年业绩会上，万科财务负责人韩慧华就已经给市场打过预防针：“我们对经营性业务在会计上选择了更加审慎的成本法，随着经营资产开业增多，折旧摊销的量会逐渐增大，一定程度上影响整体毛利率”。

“最后一跌”？

2月2日，受近日贵金属价格雪崩，以及上市企业陆续披露业绩预告等因素影响，A股三大指数集体下跌，截至收盘沪指跌2.48%，深成指跌2.69%，创业板指跌2.46%，北证50指数跌2.03%，沪深京三市成交额26066亿元，较上日缩量2558亿元。

盘面上，全市场超4600只个股下跌，其中123只个股跌停。

在万科披露了A股最大亏损时，市场各方均认为万科A将会是第124只跌停股，但出乎意料的是，万科股价挺住了。

当天收盘，万科A报4.68元/股，跌幅4.10%；万科企业报3.58港元/股，跌幅5.79%；公司股价表现优于市场预期，因此有分析认为这是万科的“最后一跌”，公司此番属于利空出尽，再也跌无可跌。

但市场上也有不同意见，比如摩根士丹利估算万科权益基础减少将令净负债率升至120%以上，当前市账率约0.5倍，两项指标均远高于同业；同时预计万科严重亏损状态可能持续，对万科A股予“减持”评级，目标价2.7元。

回归到市场消息层面，近期有多家媒体报道，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标。

一时之间，“房企三道红线退出历史舞台” “三道红线终结”等字眼频繁出现在各大媒体平台。房地产开发板块因此迎来了一次短暂的狂欢。

另一方面，万科三只公司债陆续展期通过也在支撑着公司股价。据了解，“21万科02”、“22万科MTN004”及“22万科MTN005”已分别于1月21日、27日、27日通过展期，三只公司债60%本金均获展期一年。

与此同时，自2025年提供307.97亿元借款后，深铁又一次向万科借出23.6亿元资金。对于深铁2026年给万科的第一笔借款，有投资者表示：“深铁之所以再提供资金，只是证明一件事，就是现在万科不再是无底洞了。”同时也再次向外界传递出一个积极信号：深铁仍是万科坚定的支持者。

68亿公司债展期过关，极大程度地缓解了万科短期内的资金压力，此时公司需要在经营层面投入更多的精力。

在此次业绩预告中，万科方面直言，当前公司发展依然面临严峻挑战，经营业绩也将持续承压。面向未来，公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力；公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。

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