房产巨头年亏820亿，董事长失联跑路，千亿家底掏空

2026年初，万科的2025年业绩预告像一颗巨石，砸在本就沉寂的地产行业湖面，激起千层浪。

820亿元的年度预亏，叠加2024年492亿元的亏损，两年累计亏掉1312亿元，让这家曾经的地产龙头，毫无悬念地锁定A股亏损王席位。

从常年盈利、分红慷慨的行业标杆，到日均亏损超6亿的烧钱大户，万科的坠落速度令人咋舌，而这背后，仅仅是一家企业的经营失策吗？

万科的亏损从来不是渐进式的滑坡，而是集中式的爆发，2025年三季报时，其亏损仍停留在290亿元，这意味着第四季度90天内，公司狂亏530亿。

日均亏损超6亿元，这个数字，足以抵得上多家中小型房企的全年营收，早已超出常规经营亏损的范畴，更像是一场迟到的清算。

支撑这份巨亏成绩单的，是经营端的全面溃败，2025年前三季度，万科合同销售金额同比暴跌44.6%，仅录得1004.6亿元，销售面积同步下滑41.8%。

营收与利润的双杀，彻底击碎了曾经的规模神话。但在我看来，万科的巨亏绝非偶然，而是房地产行业高周转、高杠杆旧模式崩塌的必然缩影。

过去数十年，中国房地产行业处于增量扩张的黄金周期，房企的核心逻辑就是拿地、融资、建房、销售的循环往复，依赖杠杆撬动规模，靠高周转快速回笼资金。

这种模式在市场上行期所向披靡，万科也借此从百亿营收成长为千亿巨头，成为行业标杆，但行业周期的拐点一旦到来，房价回落、销量下滑，沉淀在资产端的风险便会集中释放。

值得注意的是，与万科处境相似的，还有多家头部房企，只是万科的体量与标杆地位，让其困境更具代表性。

当规模竞赛的哨声停止，曾经的扩张优势，瞬间变成了难以卸下的包袱，而万科的阵痛，正是整个行业转型的真实写照。

那么，在这场行业洗牌中，万科的掌舵人为何选择隐身？

与千亿巨亏相伴而生的，是前董事长郁亮的突然消失，2026年初，郁亮以到龄退休为由，辞去万科所有职务，一份异常简洁的公告，未提及他35年任职生涯对公司的贡献。

与当年王石退休时的隆重形成鲜明对比，更反常的是，这位常年坚持跑马拉松、每年必参加新年马拉松的企业家，2026年首次缺席，辞职后社交动态彻底停摆，疑似失联的传闻在行业内迅速发酵。

关于郁亮的离场，市场猜测不一：有人认为是跑路避责，毕竟在他掌舵期间，万科经历了从巅峰到巨亏的转折。

也有人觉得，他只是厌倦了行业的喧嚣，选择隐居养老，客观而言，郁亮是万科崛起的核心人物，正是在他的带领下，万科实现了规模化扩张。

成为地产行业的优等生，这样的人物，本应拥有一场体面的谢幕，却因离职时机的巧合，蒙上了一层阴影。

更值得关注的是，郁亮的离场并非个例，此前辛杰、祝九胜等万科核心高管接连离职或被调查，管理层的连环动荡，折射出的是万科内部治理的困境。

郁亮的失声，更像是地产行业从业者的集体疲惫，黄金时代落幕，曾经风光无限的房企掌舵人，要么面临经营压力的追责，要么背负转型失败的骂名。

即便功成身退，也难脱舆论裹挟。当马拉松的坚韧，没能支撑企业度过转型的寒冬，消失或许就是郁亮最无奈的退场方式，而千亿巨亏的背后，还有一个更核心的问题：万科的钱，到底去哪了？

很多人疑惑，即便销量下滑，房企为何会出现如此巨额的亏损？答案藏在资产减值这一财务术语中。

万科4200亿元的存货、1200亿元的投资性房地产，在房价回落周期中，成为减值巨雷的主要来源。

根据会计准则，企业需定期评估资产价值，若市场价低于账面成本，便需计提减值准备，这部分损失会直接计入利润表，导致账面亏损。

需要说明的是，这种亏损多为账面亏损，并非实际现金流出，但这并不意味着万科可以高枕无忧。

截至2025年三季度末，万科有息负债超3600亿元，短期债务缺口达850亿元，更扎心的是，合并报表中656.77亿的货币资金，大多是看得到、用不了的死钱。

要么是预售监管资金，必须专款专用，要么是银行、合作方共管资金，动用需多方同意；还有一部分是各类保证金，被牢牢锁死。

万科能单独支配的活钱，仅8.58亿元，这也是为什么生铁爸爸的23.6亿救助额度，刚好能覆盖当期债务首付，一分不多、一分不少。

回溯过去，2006年至2023年，万科累计实现归母净利润2844.75亿元，巅峰时期的2020年，净利润达415亿元，几乎年年盈利、节节攀升。

可这些利润，终究没能转化为可支配的现金流，反而被三大吞金兽一点点吞噬。

首当其冲的是高比例分红，作为行业优等生，万科过去一直以慷慨分红著称，2006年到2023年，除2024年亏损暂停分红外，累计分红超1200亿元，超过三分之一的利润都分给了股东。

行业上行期，这是回馈投资者、稳定股价的好办法，但当行业急转直下，前期过度分红，直接导致企业留存利润不足，没有足够的家底应对危机，相当于把过冬的粮食提前分完。

赚了钱就扩大规模，用利润做支点加杠杆撬动更多资产，是万科多年来的核心逻辑。

大部分利润都变成了土地、房子、商场、公寓，仅存货就积压了4200多亿，除此之外，万科大举布局多元化，万物云、印力集团、长租公寓铂寓、物流仓储、冰雪、教育等业务。

累计投入超1900亿元，可在行业下行周期，这些多元化业务不仅没能成为第二增长曲线。

反而变成了持续失血的包袱，仅长租公寓一项，五年就亏掉90亿，累计亏损超120亿，全靠前期利润填坑。

资产贬值与亏损甩卖，房地产下行，房价、地价双双下跌，万科的资产面临大幅贬值，2024年、2025年的巨亏，核心都是资产减值计提。

为了回血，万科只能断臂求生，2024年甩卖54个大宗资产，连深圳湾总部都出手，2025年又打包出售冰雪业务，可在市场低迷期，资产甩卖只能割肉，2024年资产处置就亏损25.3亿。

如今，万科2023年末936亿的未分配利润，2024年末腰斩至441亿，2025年三季度只剩161亿，820亿预亏落地后，未分配利润将直接变负，几十年的老本彻底亏光。

万科的困境，从来不是一家企业的孤例，而是整个房地产行业的缩影，过去房企都坚信房价永远涨、资产永远增值，靠高杠杆、重资产扩张，可当行业进入存量时代，这套模式瞬间失灵。

从行业标杆到A股亏损王，万科用30年走完了从巅峰到坠落的历程，它的故事告诉我们：再辉煌的业绩、再庞大的资产，都不如健康的现金流重要。

盲目扩张、过度杠杆，即便曾经是优等生，也终会被时代淘汰。万科的自救之路注定艰难。

而它能否渡劫成功，不仅关乎自身存亡，更牵动着整个房地产行业的信心，毕竟，旧时代的终章已写就，新时代的答案，还需要所有房企慢慢探寻。