向上而生 | 保利物业增长代价

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网 “眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”

中国房地产行业几经浮沉，作为房地产市场向前发展的关联产业，物业行业既是“当局者迷”，也是“旁观者清”。

“迷”在物企不知道自己是否会因地产关联方的困顿而瞬间支离破碎，甚至被摆上拍卖台。

“清”在经历了多年调整之后，懂得了不能将筹码全部押注在地产关联方输送的业务上，自力更生、拓展第三方业务成为了大部分企业的关键抉择。

但作为行业内公服项目“大户”保利物业来说，大力发展外拓业务，有喜也有悲。

上半年，保利物业合同管理面积与在管面积分别为9.96亿平方米与8.34亿平方米，分别同比增长4.95%、6.35%。

其中，来自保利发展所开发项目的在管面积为2.84亿平方米，同比增加620万平方米；来自第三方项目的在管面积约为5.5亿平方米，同比增长2400万平方米，占总在管面积约65.9%。

然而签单的时候有多喜悦，回款的时候就有多惆怅。

截至上半年，保利物业贸易应收款项及应收票据约为39.26亿元，同比增长39.42%，其中来自第三方应收款项为32.8亿元，同比增长39.87%。

对此，半年度业绩会上管理层坦言，公服项目回款压力趋势逐步显现：虽然都能在年末及年中两个关键节点实现大部分项目回款，但月度平均回款账期也拖长了十几天。

来时路

翻开保利物业官网清晰罗列的发展历程可见，1996年在广州成立，此后二十年接连在长沙、北京、武汉、沈阳、南昌、上海、重庆等21个城市开设区域公司，并陆续接管来自保利发展的多个住宅小区、商业写字楼物业服务项目。

2016，保利物业正式启动“2+4”全国市场化战略布局，在保持住宅物业及商办物业两项压舱石业务的基础上，加速扩张政府办公楼、医院物业、学校物业和产业园物业等非住业态的发展版图。

2017年，保利物业成功在新三板挂牌，但不到两年时间后的2019年4月中旬，又从新三板退市。

彼时市场纷纷猜测，保利物业未来是计划A股上市还是转战港交所？

彼时曾有分析指出，A股对物管公司的估值水平比较高，而且市场空间也比较大，便于企业融资，新三板往往被视为A股主板上市的跳板。

但A股对于房地产相关企业上市严格把关，同时在港交所颁布新规之后，物业公司成为上市热门，不少企业都选择转战港交所。

只过了五天，保利发展便把答案公布了出来：公司董事会及监事会审议通过了保利物业在香港联交所主板上市的相关议案。

2019年12月19日，保利物业在港交所敲响了上市的铜锣。

上市首日开盘报价43.8港元，比招股价35.1港元涨24.79%；截至收盘时，股价报45.35港元，成交37.43亿股，市值241.87亿港元，市盈率高达49.7倍。

上市首日高开近25%，一方面出于当年物业板块整体受到资本市场的欢迎，另一方面与保利物业自身的发展水平密切相关。

业务规模方面，截至2019年上半年，保利物业在管面积2.6亿平方米，超过碧桂园服务同期在管面积2.17亿平方米；合约面积4.55亿平方米，次于碧桂园服务、彩生活等。

同期录得营业收入28.22亿元，增幅47.3%，处于行业高位；但盈利能力却差了点火候，同期净利润为3.21亿元，净利率11.4%，毛利率23.6%，均处于较低水平。

毛利承压在上市之初已初步显现。

另值得注意的是，2019年这一年，除了成功赴港上市之外，保利物业还启动了“147”战略计划。

何为“147”战略计划？具体来说，保利物业计划在三年内（2019年至2021年）实现1百亿元营收、4亿平方米管理面积以及7亿元利润。

但就保利物业当时经营情况来看，实现三年战略计划显然需要“大跨步”。

公布该计划的前一完整年度，2018年，保利物业录得营业收入42.29亿元，在管项目总面积2.87亿平方米，净利润3.28亿元。

也就是说，未来三年，保利物业至少要将三项指标翻一番。

好消息是，来到约定的2021年，保利物业期内录得收入107.83亿元，在管面积4.65亿平方米、净利润8.46亿元，如愿实现战略目标。

此后几年，保利物业都保持着营收、净利润双位数增长态势，但整体增速有所放缓，且本就处于行业低位的毛利率也在2024年有所回落。

数据来源：企业年报、物聊社整理

这些表现，离不开母公司保利发展一直以来的支撑。

自2002年保利完成股份制改革以来，不论是同年提出的“三个为主，两个结合”、还是升级之后的“一主两翼”、“三大主业”，抑或是2025年最新提出的“再造一个新保利”，都将物业服务业务纳入其中。

业务输送方面，此前于2019年，观点新媒体与保利物业时任总经理吴兰玉在一场面对面对话中，深入探讨了这方面的看法。

吴兰玉坦言，在起步的前几年，保利物业更多是跟随着保利发展的脚步，服务业态集中在传统住宅小区，基本上依托于强大的母公司成长起来。

不过，保利物业也要分清“依托”与“依赖”的区别。

“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。背靠母公司的雄厚实力与品牌效应，给保利物业自身独立发展带来巨大支持。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。”对于与母公司的关系，吴兰玉如此理解。

以2019年至2024年为例，保利物业在管面积由2.87亿平方米跃升至8.08亿平方米，其中来自保利发展的比例由44.9%减少至34.6%，来自第三方的比例则由55.1%提升至65.4%。

数据来源：企业年报、物聊社整理

但在第三方客户“撑厚”业务规模的背后，保利物业也承受了不少回款压力。

上市以来，保利物业来自第三方的贸易应收款项不断叠加。到2025年上半年，总贸易应收款项39.26亿元，其中来自第三方的贸易应收款项32.8亿元，占比高达83.55%。

大物业

细数保利物业近十年来的发展策略，总体上都紧跟国家战略，因此称其为“国家队”选手也不为过。

这也要从入局公共服务说起。

2016年，随着“2+4”全国市场化战略落地，保利物业正式进驻浙江嘉善县西塘古镇景区，包揽环境秩序管理、安全管理、商户经营以及景区秩序等管理与服务工作。

仅过去一年时间，保利物业便助力西塘古镇升级为国家5A级旅游景区，并在同年开始涉足城镇公共服务管理。

2018年，保利物业发布公共服务品牌“镇兴中国”，业态范围涵盖各种城镇、特色小镇、景区、产业园区等，并向具有“公共性”的业态延伸，如教研物业、医疗物业、公共交通系统等。

“乡村振兴是国家的一号战略，现在提得最多的是美丽乡村，未来也会有城市治理、社会治理的方向。”吴兰玉曾如此表示。

公共服务试水成功之后，保利物业继续拓宽业态横截面，开始寻路“大物业”。

2019年，对于物业行业来说又是一个新节点，保利物业也适时提出了“大物业”战略。

与“小物业”相对，“大物业”包括全域物业、全业态物业、全民物业、全技术物业以及全价值物业。

例如，在2020年，保利物业以2180万元/年的价格中标无锡市首个“城市物业”试点项目——锡东新城商务区全域化管理，开启城市全域化模式。

服务内容包括城市综合管理服务、道路保洁、景观亮化维修服务、风光带物业管理服务、绿化养护服务以及基于上述任务的社会治理体系创新试点、宣传引导等内容。

今年11月底，保利物业进一步提出“保利全域服务模式”以及“景城全域服务体系”，后者包括景城规划、景城运营、景城治理、景城生态等四个核心产品，将服务内容从传统的保安、保洁提升到区域治理与运营。

不久后，保利物业与龙港市国有资本运营集团有限公司正式签署战略合作协议，宣告“保利全域景城模式”首个战略级合作落地。

距离提出新模式不到一个月时间，保利物业便出资500万元成立广东保民城市景区运营有限公司，该新公司所属行业为公共设施管理业，经营范围与前不久提出的景区服务模式内容完全重合。

来源于公开资料、物聊社整理

物聊社认为，近十年各种战略不断更迭升级，归根结底，保利物业想要做到的是在公共服务赛道闯出一片天地。

同样以上市后数据为例，2019年，保利物业源自公共及其他物业的收入约为4.81亿元，仅占物业管理服务总收入的约12.5%；到了2024年，该分部收入已达到29.43亿元，在物业管理服务总收入中的占比提升至25.2%。

数据来源：企业年报、物聊社整理

另外，针对中资企业商办服务，保利物业又提出了“国资服务”概念，并在观点主办的2020博鳌房地产论坛上推出“星云企服”品牌，代表着保利物业“大物业”战略正式应用于商办服务业态。

2024年，顺承“国资服务国资”理念，保利物业进一步提出“大后勤”服务，对接国资企业的独特需求。

最新数据显示，截至2025年第三季度，保利物业约60%新合约价值来自to G（To Government）领域。

保利润

立足2025年，这是充满机遇又危机四伏的一年，尤其是人工智能、能源等新兴业态给物企们带来了不少跨界合作的空间。

这一年，对于新兴领域，物企已然不是初探的态度，而是通过业务合作、入股投资等方式深入其中，业绩新增长点也由此打开。

例如，侨银股份自2023年开始数智化方面的布局，2025年则开始明显加快数智化投入。2025年2月，侨银股份提出要出资不超过10亿元在江苏吴江投资侨银人工智能产业生态总部项目；7月，侨银智能服务机器人超级工厂项目正式落地。

再比如，2024年，华润隆地与华润燃气在香港签署合资公司协议，共同推动包括充电桩、加氢站、新能源加注船、楼宇节能在内的多项关键业务。

到了2025年，华润隆地已落地超级充电站逾700个，覆盖港岛、九龙及新界；同时，与美的楼宇科技进行合作，聚焦绿色低碳转型、数智化建设、资产投资与产业协同三大业务。

随着业务越发向纵深发展，物企们或许更想在有限的资源上创造更多的价值，追求极致的性价比，这也就意味着一些没有利润、甚至亏损的物业项目不再被放在未来规划里面。

因此，对于不少物企来说，压在身上的不仅仅是收缴难、成本高、竞争大等重担，还有新兴赛道转眼或将人满为患的紧迫感。

综合考量之下，大多都不约而同地选择了主动撤场，在财务报告中也多见“退出低质项目”类似字眼。

据统计，仅2025年1-9月，全国已公开披露物业撤场的案例（住宅物业服务项目）已经超过120起，比上年同期翻了一番。

在住宅业态也有相当一部分比重的保利物业也加入了“退场潮”。

近期，保利（江苏）物业服务发展有限公司发出物业退场函，将于2025年12月31日合同到期后，正式退出位于江苏省镇江市的句容台湾小镇项目物业管理服务。

自2022年1月1日起，江苏保利物业便开始承接句容台湾小镇中的“台北国际社区”“台北上上城”“墅园”及“碧翠山庄”等四个物业服务项目，分别签订了物业服务合同。

长达4年的物业服务中，江苏保利物业为该项目投入大量人力、物力和财力。然而，由于地产空置费用无法及时结算，该区域公司现金流陷入严重困境，亏损情况日益加剧。

经过审慎研究与全面评估，江苏保利物业决定不再续签合同，退出该项目。

不过，当成本与服务产生矛盾的时候，撤场并不是保利物业的唯一选择。

物聊社了解到，同样是2025年，在重庆一住宅项目，保利物业推出“保利智选物业服务系统”，把物业服务模块化、套餐化，实现从内容到价格到服务履约的全程透明。

在与业主协商时，保利物业提出了涵盖5大模块、588项具体标准的《物业服务标准清单》，推出不同梯次的服务套餐，让业主在信息对称的情况下做出选择。

实际上，2024年12月，万科物业就提出过类似的服务模式——“弹性定价”，将物业服务拆解为多项“底线服务”和“可选服务”，把大部分物业服务项目做成了选择题，业主的缴费意愿得到大幅提升。

在2025年半年度业绩会上，保利物业管理层曾表示：“对于注重品质的企业来说，短期会受到冲击和市场重构秩序的阵痛。但长期来看，这种变化加速了行业的优胜劣汰，也创造了一些市场整合的机会，所以整体来看是利好。”

因此，上半年，保利物业总体毛利率没能摆脱微幅下降状态，期内下降1.08个百分点至19.38%。

其中，除了社区增值服务毛利率上升1.08个百分点至39.93%，物业管理服务基本与2024年同期持平，非业主增值服务毛利率下降了6.84个百分点至11.21%。

整体来看，上半年，保利物业实现营业收入83.92亿元，同比增长6.6%；归母净利润8.91亿元，同比增长5.3%；毛利维持住了正向增长，录得约16.23亿元，同比增加1%；期内溢利为9.04亿元，同比增加5.8%。

数据来源：企业中报、物聊社整理

“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”保利物业需要做到的，或许正如其名——“保住利润”。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。