抵押登记与合同约定不一致，被告如何抗辩优先受偿范围？

1. 案件介绍

作为一家中小企业的负责人，甲最近陷入了巨大的焦虑。他名下的核心厂房因一笔银行抵押贷款逾期而被法院查封拍卖。这本在意料之中，甲也做好了资产处置的准备。然而，当执行法院就拍卖款制作《分配方案》并送达时，甲才发现问题远比他想象的复杂和不利。

数年前，甲经营的A公司为扩大生产，以公司名下厂房为抵押，向B银行借款1000万元。双方签订的《抵押合同》白纸黑字约定，担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金以及实现债权的全部费用。然而，由于当时不动产登记系统的设置，登记机关在办理抵押登记、填写《不动产登记证明》（他项权证）时，仅在“被担保主债权数额”一栏中填写了“1000万元”，对于担保范围并未设置独立栏目或进行详细记载。甲当时并未深究，认为有合同在手，权利应有保障。

如今厂房拍卖得款1200万元，但除了B银行，A公司还有其他多个债权人C、D等也申请参与了分配。B银行依据生效判决，主张其优先受偿的范围不仅包括1000万本金，还包括多年来产生的数百万元利息、罚息及律师费等实现债权的费用，合计主张1300万元，要求就全部拍卖款优先受偿。而其他债权人C则提出强烈异议，认为根据物权公示原则，B银行的优先权范围应严格以他项权证登记的“1000万元”为限，超出部分应作为普通债权，与大家按比例分配剩余财产。执行法院初步采纳了C的意见，在分配方案中将B银行的优先受偿额暂定为1000万元。

这一下，甲的处境变得极为被动。如果按登记认定，B银行未获足额清偿的部分将转为对A公司的普通债权，继续追索；而拍卖款中本可用于部分解决其他债务的200万元，将因B银行优先拿走1000万而所剩无几，导致其他债权人几乎无法受偿，A公司的债务危机将全面爆发，甲个人也可能面临被追究连带责任的风险。他感到巨大的不公：明明合同有明确约定，却因登记环节的“历史遗留问题”，导致自身权利严重缩水，陷入“合同有效却无法完全执行”的困境。

2. 裁判结果与理由

裁判结果： 某院经审理后判决，撤销原执行分配方案中关于B银行优先受偿范围仅为1000万元的认定，确认B银行对该抵押厂房拍卖款在《抵押合同》约定的担保范围（包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权费用）内享有优先受偿权。

裁判理由：

1. 法律依据与司法政策衔接： 法院认为，本案抵押权设立于《民法典》及自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》施行之前。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）第58条的精神，在因登记系统未设置“担保范围”栏目、登记规则不完善等非因当事人自身原因导致登记记载与合同约定不一致的情况下，为保护抵押权人的合理信赖和实质公平，应以抵押合同约定来确定担保物权的优先受偿范围。

2. 事实认定与过错分析： 法院查明，B银行与A公司在订立合同时真实意思表示一致，约定了完整的担保范围。未能完整登记系当时普遍存在的登记制度不健全所致，并非债权人B银行或债务人A公司故意或过失造成。若仅以形式登记的本金数额为准，将不合理地剥夺债权人就合同明确约定的利息等从权利享有的担保利益，有违诚实信用原则。

3. 物权公示原则的例外适用： 法院指出，物权公示公信原则旨在保护善意第三人，维护交易安全。在本案中，后续债权人C在产生债权时，虽可查询到抵押登记，但此种“登记不全”是系统性问题，其应当预见或查询抵押合同本身以了解完整的担保范围。在无证据证明B银行与A公司恶意串通损害后续债权人利益的情况下，不能机械适用登记主义而损害在先合法约定的权益。

4. 执行分配中的公平考量： 参照最高人民法院在类似案件中的观点，执行分配程序需在多个债权人间实现公平清偿。本案中，若因登记技术原因限制B银行的优先权范围，将导致其合同权利在执行阶段被不当克减，而其他普通债权人反而可能获得超出预期的分配，这同样构成一种新的不公。因此，支持合同约定范围符合执行程序的公平价值取向。

3. 法律分析

俞强律师提示： 本案的核心争议，即不动产抵押登记簿记载的“债权数额”与抵押合同约定的“担保范围”不一致时如何认定优先权边界，是近年来金融、担保纠纷执行领域的常见难点。作为上海君澜律师事务所专注复杂商事争议解决的律师，我们结合本案裁判要旨，为处于类似被告（抵押人/债务人）或异议债权人位置的当事人，提供以下深度分析与抗辩策略参考。

首先，需精准把握“登记不规范”这一关键抗辩前提。
本案判决向有利于抵押权人的方向倾斜，其根本基石在于法院认定了“登记不规范”事实的存在。根据《九民纪要》及后续司法实践，所谓“登记不规范”，特指因不动产登记部门沿用旧版登记簿、系统未更新、栏目设置缺失等客观原因，导致当事人无法在登记簿上明确记载利息、违约金等担保范围，而只能填写“主债权数额”的情形。上海律师在代理此类案件时，首要抗辩策略即是全力证明“不一致非我方过错”。这需要搜集并固定历史证据，例如：同一时期、同一登记机关办理的其他抵押登记凭证样本，证明其格式统一缺失“担保范围”栏；或寻找相关行政部门发布的说明、通知，证实系统升级过渡期的客观情况。若能成功将原因归于历史登记制度缺陷，便能有力主张适用合同约定，从而最大化保障自身担保权益的实现。

其次，区分不同时间节点，适用截然不同的法律规则。
法律对此问题的规定存在明显的时间分水岭，抗辩必须“对时下药”：

1. 对于2021年1月1日《民法典》施行后，特别是2021年4月6日自然资源部《通知》落实到位后设立的抵押权，法律规则已彻底统一。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十七条，不动产登记簿记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定被担保的债权范围。此时，登记系统已具备完善记载条件，若仍未登记完整担保范围，风险极大可能由当事人自行承担。被告或异议债权人抗辩时，应坚决主张适用新规，强调物权公示的绝对效力，以登记内容限制优先权范围。

2. 对于《通知》落实前设立的抵押权（如本案），则进入“过渡期规则”的灰色地带。此时，正如本案所示，法院拥有较大的自由裁量权，需综合考量登记是否规范、当事人过错、第三人信赖利益等因素。抗辩策略的核心在于引导法官采纳对己方有利的司法解释精神（《九民纪要》），并充分论证适用该精神的合理性。

再者，从“担保物权本质”与“执行分配功能”角度构建抗辩逻辑。
对于抵押人（债务人）甲而言，其核心利益在于整体债务的公平清理。他可以主张，抵押权优先受偿的本意是保障主债权及其法定孳息等直接关联利益的实现，但不应无限扩张。例如，在（2014）民申字第1306号案例中，最高法院明确建设工程价款优先受偿权不包括违约金。类比而言，在抵押合同中，虽约定了实现债权的费用（如律师费），但若该费用金额过高或发生不合理，在执行分配程序中，其他债权人可以提出异议，主张对该部分费用的优先受偿性进行严格审查，甚至要求其按普通债权参与分配，以平衡各债权人利益。此外，若抵押物在查封后产生了租金等法定孳息，根据物权法原理，抵押权人优先受偿的范围原则上限于抵押物本身变价款，并不自然及于该孳息，该孳息应作为债务人一般财产参与分配。这些角度可以为限制优先权范围提供补充论据。

最后，程序性抗辩与实体性抗辩并重。
在执行分配方案异议之诉中，程序与实体同样重要。首先，要确保异议提起符合法定程序，即在收到分配方案后十五日内提出书面异议，并在收到反对意见后十五日内提起诉讼。其次，要明确诉讼请求属于实体争议审理范围，即对债权数额、优先受偿范围、清偿顺序的争议，而非对执行行为本身的程序性异议。例如，若仅仅认为法院制作分配方案前未通知某一债权人，这属于程序异议；而认为抵押权人的利息计算不应优先，则属于本案可受理的实体异议。清晰界定争议性质，是启动有效司法救济的第一步。

4. 抗辩策略与风险提示

综合以上分析，上海君澜律师事务所俞强律师团队为面临类似困境的当事人提出以下具体抗辩策略：

针对抵押人/债务人：

1. 主张合同优先，固定“登记不规范”证据： 若您是本案中的甲，目标是支持银行按合同全额优先受偿以避免剩余债务压力，您的抗辩核心是证明登记系统缺陷。立即组织证据，包括抵押合同原件、他项权证、以及能证明当时当地登记系统无法记载担保范围的全部官方文件、同类案例或专家说明。

2. 利用“公平原则”争取债务整体化解： 向法庭阐明，认可完整的优先受偿范围，有助于银行债权一次性了结，避免其就未清偿部分继续追索，从而为其他债务的协商解决创造空间。这符合执行程序公平清偿多数债权的立法目的。

针对其他申请参与分配的普通债权人：

1. 主张登记公信力，严格限制优先范围： 若您是本案中的C，目标是扩大普通债权受偿比例，则应坚决主张物权公示原则。抗辩理由是，您作为后来的交易方或债权人，信赖的是公开登记信息，登记仅记载“1000万元”，您对此产生的信赖利益应受保护。B银行因自身或历史原因未完成完整登记，其不利后果不应由善意第三人承担。

2. 对高额衍生费用提出质疑： 仔细审查B银行主张的利息、罚息、律师费等是否合理、是否必要、计算是否准确。对于明显过高或不合理的部分，可援引《民法典》及相关司法解释关于违约金调整的规定，主张该部分费用不应纳入优先受偿范围，或至少应接受司法审查。

风险提示：
本案类型纠纷的裁判结果，高度依赖于抵押权设立的时间节点、所在地登记实践以及法官对“登记不规范”事实的自由心证，存在较大的不确定性。对于抵押人，若抗辩失败，将面临优先债权未能足额清偿后的持续追索；对于其他债权人，若抗辩失败，则受偿份额将大幅减少。因此，策略选择必须建立在扎实的证据和专业的法律研判基础上。

具体案件需咨询专业律师，本分析仅为参考，不构成执业意见。在参与分配程序这一涉及多方利益博弈的复杂战场上，一个细微的法律技术点就可能改变整个债务格局。如需针对您的具体案情，就抵押权优先范围、执行分配异议之诉策略进行深入分析和制定个性化抗辩方案，可联系上海君澜律师事务所俞强律师团队。

律师团队与专业领域展示：
我们深信，专业的法律力量是化解商事纠纷、捍卫商业权益的关键。上海君澜律师事务所俞强律师团队，由高级合伙人、北京大学法律硕士俞强律师领衔，凭借超过15年的执业经验与600余起各类复杂案件的代理积淀，始终专注于为公司及高净值客户提供公司股权、合同纠纷、金融资管、知识产权及商事犯罪等领域的争议解决方案，并深度处理执行异议、再审、抗诉等各类程序性法律事务。我们的核心理念是：通过专业、高效的争议解决，为客户化解风险，保障权益。
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