上海打响“新房改”第一枪

上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作今天实质性启动

（深远意义解读详见文末“延伸阅读”）

上海市住建委有关负责人表示，上海将强化供给与需求匹配、租赁与购置联动，形成“政策引导、市场运作、多方协同、群众得益”的良好格局。同时，上海还将推动保障性租赁住房筹措模式创新，探索在二手房市场中收购存量住宅，进一步拓宽保障房源筹措渠道；并通过存量房源收购，有效缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给。

签约活动上，建设银行上海市分行相关支行与浦东新区、静安区、徐汇区三个区公租房公司签署合作协议，为开展收购工作提供金融支持。建设银行上海市分行有关负责人表示，为保障项目推进，分行将定制专项方案，从融资安排、资金监管，到个人住房按揭、科创E建行科技人才一站式服务平台等，提供全周期、多层次的金融服务支持。

一、试点收购量与范围

收购主体：各区保障房公司，按市场化评估操作，专账监管购房款。

浦东：优先内环内、2000年前建、≤70㎡、总价≤400万元小户型，产权人同步购浦东一手房。

静安：聚焦产业园区等片区，成套小户型，片区收租为主、零散收购为辅。

徐汇：围绕重点产业区人才需求，收购小户型，无明确面积与总价限制。

首批收购量暂无官方具体指标，以市场洽谈为准。

二、当前市场量价（2026年1月）

成交量：约2.2万套，同比+25%，连续3个月破2.2万套 。

成交价：连续2个月止跌，不再单纯“以价换量”，内环内中小户型成交占比提升 。

库存：链家平台挂牌量连续9个月下降，较2025年1月降约20%，供需趋稳。

三、扭转市场预期

经过 2023–2025 年调整，上海老破小价格已回落至 2019–2020 年水平，1 月出现“止跌”信号，但未形成普涨；收购方案按市场价评估，对价格更多是托底而非拉升。

短期看，收购量预计仅数百至千套级（分散到三区、逐单推进），占全市月成交不足 5%，难以单独改变量价曲线。

更关键的是政策信号：政府下场收“老破小”转保租房，强化了内环小户型“有流动性托底”的预期，可能加速业主撤牌或议价收窄，间接支撑价格企稳。

中长期看，若试点扩至更多区、年收规模达到万套级，则可能逐步分流部分刚需二手房成交（原由个人买家接盘的老破小转向国企收购），但同时释放改善需求（卖旧买新），对整体流动性偏中性。

价格上，收购价锚定市场评估价+400 万上限，相当于为内环小户型设置“隐性价格上限”，大涨难、大跌亦有托底。 叠加当前全市二手房 “量高位、价止跌” 的背景，政策更多起到托底预期、优化保障房结构的作用。