30年“完美贷款”背后：“长期低息”经营贷风险几何？

“期限长就看这几家”“经营贷也能30年低息了”……近期，伴随经营贷续贷高峰到来，此类诱人宣传频频出现，吸引企业主与房贷置换者的注意。

然而，第一财经采访发现，所谓“30年期限”实为长期授信额度，借款人仍面临每3至5年的续贷审核，且能否持续获批充满不确定性。在房地产市场下行的背景下，抵押物价值缩水可能触发银行重估风险，导致续贷失败。

究竟谁在申请这类“长期低息”经营贷？记者走访发现，除真实经营需求的企业主外，还有不少房贷借款人在中介协助下尝试“转贷降息”。与过去不同，他们不再单纯追求利率大幅下降，而更看重“降息”与“低月付”两大诉求：一部分选择“类按揭”还款，长期平稳置换房贷；另一部分则通过“先息后本”减轻短期月供压力，释放现金流。

需要注意的是，这类置换操作往往伴随着高昂的中介服务费、“壳公司”维护费及过桥资金成本，综合费率可达贷款额2%左右。更关键的是，经营贷违规流入楼市明确触碰监管红线，近期金融监管部门已多次警示并加强对相关资金流向的监测与查处。

“30年低利经营贷”实际需要续贷

长期以来，一些银行和助贷中介在推广信息中偶尔会提及“10~30年期限”“年化利率低至2.5%”的经营贷产品。在通常认知里，经营贷的借款周期多为3~5年。很多经营者会产生疑惑：这与传统3~5年的经营贷有何不同？高额度、低利率、超长期限，这样的“完美贷款”真的存在吗？

近日，第一财经记者以贷款人身份，与多位相关中介及银行进行了沟通。

记者了解到，所谓“超长期限”实为银行授予客户的长期授信额度，而非单笔贷款期限。实际操作中，借款人仍需每3至5年办理一次续贷，并接受银行重新审核。

授信期限与用款期限不同，是指银行给借款人核定的信用额度使用有效期，到期前可循环使用额度。

深圳一位专做抵押贷的中介李志告诉第一财经，银行虽提供长期授信，但关键在“单笔提款期限”与“续签”。目前单笔贷款周期普遍为3年或5年，续贷时可通过手机APP办理，无需过桥还款。

“授信期限其实不是最重要的，多长时间重新续贷才是关键。”华南一家小规模中介的负责人王鹏指出，这类贷款均需定期办理无本续贷，因此选择续贷周期更长的产品可能更具优势。

一位国有大行华南某支行客户经理也对第一财经证实，该行多款长授信期限产品，客户一般每3~5年需续签一次，银行会重新审核房产价值是否大幅缩水、企业是否正常经营、个人征信是否良好等条件。自2020年起，银行普遍推行无本续贷，客户无需另外筹措过桥资金。

然而，续贷绝非简单的流程续办。多位受访者强调，此类贷款能否持续，完全取决于续贷审核能否通过。

一位券商房地产首席分析师对第一财经表示，此前银行为支持实体经济，向部分中小企业发放了以房产为抵押品的经营贷款。如今3年周期陆续到期，抵押房产面临重新评估。受当前房地产市场下行影响，这些房产估值普遍低于贷款发放时的估值，导致部分借款人出现资金缺口，难以按期还款，也很难进行续贷操作。

不过，部分受访人士认为，实际操作中，银行表现出一定的弹性。王鹏表示，根据其2024~2025年的操作经验，即便房价有所下跌，部分一线城市的大型银行仍倾向于按原额度为客户续贷，并未强制要求补足差价。行业对这类优质客户的抵押率，也已从早前的七成普遍放宽至八成五左右。

但这种弹性也有明确“底线”。第一财经向某股份行华南某支行主管求证，他回应称，底线原则是房产评估价不能低于剩余贷款金额。若抵押物价值短期内出现剧烈波动，系统将自动预警，触发银行对客户资质与风险水平的全面重估。

上述主管还表示，续贷政策并非“一刀切”。如果评估价跌幅不大，风险可控，多数客户可以正常续贷。

转贷降息出现新特点

哪些用户会选择申请此类超长期限的经营贷款？

第一财经从多位受访人士处了解到，申请此类超长期限经营贷的客户主要分为两类。一类是具有真实、持续经营需求的企业主，他们是这类贷款的主流客群。这类客户通常因业务发展需要长期周转资金，且短期内难以通过其他渠道筹措足够金额，因此选择申请长期限的经营贷款来满足营运需求。

另一类则是希望通过贷款置换来优化自身负债结构的借款人，这类客户多通过中介渠道办理业务。尽管近年来房贷利率持续下行，但与经营贷之间仍存的利差空间，使得“转贷降息”对他们依然具有吸引力。李志向第一财经指出，这类客户申请超长期经营贷的主要目的，在于寻求降低整体融资成本，或在短期内减轻月供压力，从而优化自身的现金流安排。

与以往单纯追求大幅降息不同，当前中介主推的方案更侧重于“降息”与“低月付”两种路径。

“低月付”方案主要利用经营贷“先息后本”的还款方式，显著降低前期月供压力。

李志在社交平台展示了一组对比：以100万元贷款为例，10年期、年化3%的房贷（等额本息）月供约9656元，总还款额约115.8万元；若转为年化2.35%的经营贷（先息后本），则月供仅约2000元，但10年后需一次性归还100万元本金，总还款额约123.5万元。

李志对记者表示，该方案虽增加了总利息支出，却能在短期内释放现金流。其核心风险在于，若房价下跌导致房产评估价低于贷款余额，银行可能在续贷时要求补足差额。

王鹏补充称，市场上多家银行提供授信10~30年、单笔用款期限3年~5年期的经营贷产品，利率在2.35%~2.5%，还款期间借款人可灵活提前部分还款。

而在“降息”层面，中介匹配的产品也更为精准。

王鹏告诉记者，与此前不同，当前市场上能同时满足“长期限、类按揭还款方式并具备利率优势”三大条件的经营贷产品较为有限。目前，仅有部分中小银行可提供授信期限长达30年、还款方式支持等额本息或等额本金的经营贷产品，该类产品通常每3年需办理一次续贷。

客户可以从这种置换中获取什么好处？王鹏告诉记者，与“先息后本”模式相比，这种类按揭的还款方式意味着借款人每月需偿还部分本金。其优势在于，随着本金逐步减少，抵押率（贷款余额与房产评估值的比率）也将同步下降，从而在续贷时形成一定的风险缓冲。

王鹏分析认为，由于贷款余额持续降低，即便遇到房价下跌，抵押物评估价值低于贷款余额（即需要补足差额）的风险也相对较小，因此这类产品更适合希望长期、平稳置换房贷的客户，属于按揭平替。

此类置换操作流程与此前基本一致：客户先以公司资质及房产证明向银行申请并获取批贷函；随后办理“赎楼”，结清原按揭并解除抵押（可使用自有资金或过桥资金）；最后以已解除抵押的房产向新贷款银行办理抵押登记并放款。

超高手续费用

经营贷包装、置换操作的背后，隐藏着不可忽视的高昂费用与合规风险。

以一笔200万元贷款为例，记者综合王鹏、李志等多名中介提供的置换方案中，客户需要在三个环节支付费用。

首先是“壳公司”成本。若借款人本身不具备符合条件的经营主体，需通过购买“壳公司”来满足贷款资质要求。此项一次性支出约在4000元至5000元。而公司后续的维护，包括代理记账与年度申报等，每年还需持续投入800元至1000元。公司过户/变更约需5-7个工作日，完成后即可启动银行贷款流程。按照五年计算，该笔费用为1万元。

其次是“赎楼”过桥费用。如借款人房产的借贷金额尚未还清，还需要过桥资金“赎楼”。王鹏称，日费率在万分之五到万分之六之间，一次赎楼通常需垫资6至8天。如借100万元费用过桥、共8天，费用为4800元。

此外，中介还需要收取服务费。综合多个中介提供的方案。该金额约为贷款金额的 0.8%-1%。200万元的贷款，手续费为2万元。

这也意味着，200万元的置换方案，多环节合计收费达到4万元。如此计算，综合资金成本达到2%。

经济成本之外，“转贷”行为本身已触及监管红线。近期，国家金融监管总局相关司局负责人在披露的案例中提示，小微企业、个体工商户、小微企业主是国家普惠金融政策重点支持的经营主体，经营性贷款是为满足其经营需求而设立的金融产品，不得用于购房、炒股、投资理财等禁止性领域。

面对多重风险，监管部门的举措也在不断升级。

2025年至今，多家银行建立中介“黑名单”制度，并加强资质审核和退出机制。同时，监管层要求银行引入科技手段追踪贷款流向，利用大数据、AI风控模型，结合企业水电费、社保缴纳、税务申报等非财务数据判断真实经营状况。

国家金融监管总局、公安部在近期典型案例披露中指出，犯罪团伙通过设立空壳公司、伪造贸易合同等手法虚构公司经营能力，骗取金融机构信用贷款，严重破坏国家金融管理秩序，对民营中小型企业资信能力造成负面影响，一定程度上削弱了国家金融纾困政策的执行效果。