深圳特有的“商务公寓”，2025年释放了哪些新信号？

来源：市场资讯

（来源：搜狐焦点深圳）

2025年深圳商务公寓市场正处于从“投资属性”向“自住/收租属性”彻底转变的深度调整期。

一、政策走势：从“严堵”转向“疏导与属性增强”

1.功能退化与供应“断头”：2020-2021年是政策最严厉的时期，旨在彻底斩断“类住宅”乱象。

• 2020年7月《关于停止审批商务公寓的通知》： 全市范围停止新公寓审批，存量项目卖完即绝版。

• 2021年2月《关于商务公寓通燃气有关事项的通知》： 明确公寓可以配建燃气，从功能上“住宅化”。

2.居住属性增强与预期走弱：2022-2023年住宅市场整体下行，公寓的劣势开始显现。

• 落户与入学微调：部分行政区（如罗湖、南山、光明）放宽了公寓积分入学的条件。

3.流动性松绑与存量消化：2024-2025年政策重心全面转向“救市”和“去库存”。

• 2024年9月取消限售： 商务公寓不再受“取得不动产权证后5年方可转让”的限制。

• 2025年10月“非居改保”深化： 鼓励无法去化的商业/办公/公寓项目改建为保障性租赁住房。

• 2026年1月，商业用房贷款首付比例下调至30%。

二、供求走势

1.商务公寓十年供求量价走势：

深圳公寓市场从“住宅替代品”回归“类商办属性”，2023年均价异常冲高至 6.45万元/㎡，多为核心区高品质大户型（类住宅）入市带动；而2024-2025年均价跌至 5.07万-5.50万元/㎡，说明市场开启了大规模的“以价换量”模式。到2025年，供求持平，新增基本停滞，市场进入存量博弈阶段。

2.整体供求走势：

住宅政策的持续放宽对公寓市场形成了显著的“挤压效应”，导致公寓市场在2025年呈现出明显的降价去库存特征。

2025年深圳商务公寓供应面积约35万㎡（6122套），供应规模已缩减至当初的21%，成交面积约37万㎡（6902套）。对比2021年市场高峰期的数据，可以看到成交下滑并非单一业态的问题，而是全行业的整体走势。

随着2024年“929”及2025年“905”新政放宽住宅限购，购房名额不再稀缺，公寓原本作为“避风港”的优势消失。

3.现售占比快速提升

预售市场萎缩，现售市场成为支撑成交量的中流砥柱。避险情绪主导下市场严重分化，“看得见”的现房成为成交主力，期房公寓销售面临巨大的库存压力。

4.预售成交量下滑明显，市场信心确实不足

预售成交套数从2020年的14,158套一路下滑至2025年的 1,688套。2025年预售供求比高达 2.77，意味着供应远大于需求，预售项目去化压力极大。

5.现售表现稳健，甚至在总量中占据了主导地位

2025年现售逆势增长，成交套数达到 5,214套，是预售成交量（1,688套）的 3倍以上。2023-2025年现售成交量持续处于高位，分别为2,166套、3,387套和5,214套，呈现逐年翻倍式增长。2025年现售供求比仅为 0.38，反映出市场对现房公寓的接受度远高于期房。

三、现实困境：商务公寓为何“去化难”

1.住宅政策的“挤压”

随着2024年“929”及2025年“905”新政相继放宽住宅限购并降低首付，购房者不再受限于名额，住宅的首付门槛甚至已低于公寓（住宅 15%-20%，而公寓通常需 30%-50%） 。

2.持有与流动性硬伤

商务公寓仍普遍存在商电计费（成本约为民电2倍）、物业费高昂（多在10元/㎡以上）等问题 。在二手交易环节，高额的土地增值税等税费也限制了其流动性 。

3.金融政策差异

商务公寓的贷款最长年限一般仅为10年，远低于住宅的30年，显著增加了持有者的短期还贷压力 。

四、2025新信号：置业逻辑的悄然转向

成交占比提升： 2025年深圳新房商务公寓成交占比提升至 16%，逐步回升。其中核心区（罗湖、福田、南山）成交占比提升尤其明显。罗湖商务公寓成交占比高达 30%。

越来越多置业者开始从“搏升值”转向“稳收租” 。地段优越、配套成熟、总价低的小户型公寓，因其租售比较高且入手门槛低，正成为拉动成交的关键 。在住宅回归居住属性后，以“收租”为导向的确定性资产开始受到智富阶层的青睐。

结语

当房地产回归居住与租赁属性，商务公寓的价值正在分化。无论是追求高规划带动的溢价，还是偏爱核心区成熟配套带来的稳定收益，看清政策导向与地段逻辑，才是当下置业的破局之道。